전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 4층 402호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023.08.25. 설정된 옥과농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 이미실 근저당 1,300,000,000원, 임홍근 근저당 2,400,000,000원, 의정부동부새마을금고 가압류 300,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 160,181,000원으로 감정가 기준 34% 회차까지 내려와 있습니다. 그러나 확인 가능한 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 467,000,000원에서 크게 할인됐다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 이 건물군의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 확인된 낙찰률은 0.0으로, 환금성과 실제 수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 4층 402호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 160,181,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 말소기준은 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 ‘시세 확인’이 먼저
감정가는 467,000,000원, 현재 최저매각가는 160,181,000원이며 3회 유찰 상태입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 34%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 112,126,700원, 5회 유찰 시 78,488,690원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 기준 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 160,181,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 112,126,700원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 78,488,690원 | 17% | 0원 |
다만 이 사건은 실거래 기반 비교가격을 확인할 수 없어, 감정가 대비 할인 폭을 곧바로 시세 할인으로 치환하면 안 됩니다. 확인 가능한 단지 정보는 24세대, 준공일 2022.11.04, 경매물건 평균 유찰 2.9회, 확인된 낙찰률 0.0입니다. 따라서 응찰가격은 감정가가 아니라 현장 매매가능가격과 실제 매수수요를 별도로 확인한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,181,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,042,534원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 157,138,466원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권 합계 5,200,000,000원 중 예상 배당은 157,138,466원이며, 미배당은 5,042,861,534원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근. 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2,059.0㎡, 평지, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.9회로 확인됩니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰돼 실제 매수수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 서류 원본 확인. 주식회사 티움건설의 유치권포기 및 현장명도각서와 2026.02.25. 제출된 유치권 배제 신청서의 원본·대상·범위를 확인하세요.
- 실거래 확인. 감정가 467,000,000원 대비 최저가 160,181,000원이라는 할인 폭만으로 저가라고 판단하지 말고, 공평동 및 인근 다세대의 실제 매도 호가와 거래 가능가격을 대조하세요.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰이고 건물군 평균도 2.9회입니다. 가격 외에 수요·환금성·현장 상태가 원인인지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 및 후순위 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당 및 채권잔액 판단 시 공동담보 전체 상황을 함께 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 현장 점유자와 유치권 주장자의 실제 점유 상태를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 제출서류를 직접 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 3회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
등기 권리만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 현황조사상 주식회사 티움건설의 유치권 주장이 한 차례 확인됐고, 그에 대해 유치권포기 및 현장명도각서를 근거로 배제 신청서가 제출된 상태입니다. 따라서 권리분석의 마지막 관문은 유치권 배제 관련 원본 서류 확인입니다.
가격도 단순하지 않습니다. 감정가 467,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 160,181,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 2.9회이므로, 이 사건은 “권리상 인수는 0원, 그러나 유치권 서류와 실제 환금성을 확인한 뒤 가격을 정할 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
