전주지방법원 2025타경30179. 전북특별자치도 정읍시 공평동 326에 있는 2동(나동) 4층 402호 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물로, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 최초 말소기준권리는 2023.08.25. 설정된 옥과농업협동조합 근저당권입니다.

그 이후 이미실·임홍근 명의의 근저당권이 설정되고, 의정부동부새마을금고의 가압류가 등기되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 따라서 등기상 권리관계만 보면 매수인이 후순위 채무를 그대로 떠안는 형태는 아닙니다.

다만 이번 물건의 실질적인 쟁점은 등기부 밖에 있습니다. 집행관 현황조사에서 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 확인됐고, 채권양도인 옥과농업협동조합이 제출받은 유치권포기 및 현장명도각서를 근거로 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다. 이 경위가 매수인의 실제 점유 확보에 어떤 영향을 주는지 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권은 구별해야 한다

말소기준은 2023.08.25. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 옥과농업협동조합이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.09.11. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었고, 2025.12.15. 취급지점 표시 경정이 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전·표시경정으로, 새로운 선순위 근저당권이 별도로 발생한 것은 아닙니다.

② 점유·유치권 — 이번 사건의 핵심 위험

신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 그러므로 임차인 신고가 없다는 사정만으로 실제 거주자나 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현황조사와 점유 현장을 대조해 실제 점유 주체를 확인해야 합니다.

결국 등기상 인수액 0원이라는 사실과 유치권·점유 분쟁 위험이 없다는 판단은 서로 다릅니다. 유치권포기각서의 당사자·대상 물건·포기 범위·효력, 현장명도각서의 이행 여부를 확인해야 합니다. 특히 대상 호실에 대한 실제 점유와 인도 가능 여부가 중요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세는 별도

감정가 467,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,127,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 수치상 할인 폭은 크지만, 감정가와 실제 시장에서 거래되는 가격이 동일하다는 보장은 없습니다.

특히 현재 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 실제 시세 대비 저평가 여부를 산정하기 어렵습니다. 감정가 대비 약 24%라는 사실은 경매 회차가 진행되면서 최저가가 낮아졌음을 보여줄 뿐, 시장가격 대비 76% 할인됐다는 뜻은 아닙니다.

5회·6회 유찰 가격은 조건부 시나리오이며, 실제 후속 매각기일이나 낙찰가격이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 인수 0원은 명시 권리 및 배당계산 기준으로, 유치권·점유 분쟁이나 취득 부대비용까지 포함한 금액은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,127,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 2,369,778원, 근저당권에 대한 예상배당은 109,757,222원입니다. 나머지 후순위 근저당권자와 가압류권자는 배당을 받지 못하는 구조이며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 및 가압류 청구금액을 합산한 계산상 채권액은 5,200,000,000원이고, 예상배당 후 미배당액은 5,090,242,778원입니다. 이는 채권최고액을 활용한 시뮬레이션으로 실제 확정채권 잔액과 다를 수 있으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

근저당권의 이전등기가 있으므로 실제 배당권리자와 승계 관계는 배당기일 기준 원본을 확인해야 합니다. 후순위 채권의 미배당은 그 자체로 매수인의 채무 인수를 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정일중학교 동측 인근에 있는 공동주택(다세대주택)으로, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 제1종일반주거지역이며 단지 북서측 진출입로를 통하여 출입합니다. 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접합 관계가 기재되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 도시지역, 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역이 표시되어 있습니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 다세대주택으로, 4회 유찰 이력과 직접 비교 가능한 거래가격의 부재를 고려하면 매도 시 실현 가능한 가격과 매수 수요를 보수적으로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 포기서류 원본. 주식회사 티움건설의 유치권포기 및 현장명도각서 원본을 확인하고, 대상 부동산과 포기 범위가 이번 402호에 적용되는지 검토하세요.
• 유치권 배제 신청서. 2026.02.25.자로 제출된 신청서의 내용과 관련 법원 기록을 확인하세요. 제출 사실과 법적 효력의 확정은 구별해야 합니다.
• 현장점유·명도. 현재 실제 점유자가 누구인지, 유치권 주장자가 점유 중인지, 명도각서가 이행됐는지 확인하세요.
• 임대관계 재확인. 신고 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자의 전입 및 점유 원인과 대항력 여부를 조사하세요.
• 공동담보 관계. 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 다른 담보물과 관련된 채권·배당 관계를 원본으로 확인하세요.
• 실거래가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율 대신 유사 면적·입지·연식 다세대주택의 최근 거래가격과 실제 처분 가능가격을 기준으로 응찰가를 설정하세요.
• 추가 취득비용. 점유 정리 비용, 미납 관리비, 취득 관련 세금 및 물건 상태에 따른 수선 비용을 확인하세요.
• 등기·배당 원본. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전, 후순위 권리 소멸 및 배당권리자 관계를 최신 등기부와 법원 기록으로 확인하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 인수 위험”

이번 정읍 공평동 다세대주택은 감정가 467,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 112,127,000원까지 낮아진 사건입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 명확하고, 명세서상 인수권리도 없습니다.

그러나 유치권 주장 이력과 실제 점유 상태는 단순한 배당표만으로 해결할 수 없는 문제입니다. 유치권포기 및 현장명도각서가 제출된 점은 긍정적이지만, 실제 현장 인도와 법적 대항 가능성까지 확인한 뒤 판단해야 합니다. 임대관계도 미상으로 남아 있어 점유 조사에는 신중함이 필요합니다.

또한 감정가 대비 큰 할인율에도 불구하고 실거래 시세 비교가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 누적 유찰과 다세대주택의 환금성 부담을 고려하면, 현 시점의 종합 판단은 권리상 소멸 구조는 양호하나 유치권·점유·시세 검증이 선행되어야 하는 고위험 조건부 검토 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 실제 인도 가능성과 검증된 시장가치입니다.