전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동에 있는 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 2동(나동) 3층 302호입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023년 8월 25일 소유권보존등기와 옥과농업협동조합의 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 이후 추가 근저당권과 가압류가 설정되고 2025년 3월 5일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 최초 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 그 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 선순위 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 정리되는 형태입니다. 하지만 경매의 위험은 등기부에 표시된 채권만으로 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 유치권 행사 주장과 포기각서의 실제 효력, 그리고 현재 점유자가 누구인지입니다. 특히 반복 유찰된 소규모 다세대주택이므로 명도 가능성과 실제 매매시장을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 전주지방법원 정읍지원 등기계 |
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 3층 302호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 389,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,399,000원 (감정가의 24.01%) |
| 유찰 횟수 | 4회 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 |
| 신청 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권 |
| 매수인 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
| 유치권 | 주식회사 티움건설 행사 주장 · 성립 여부 불분명 · 유치권 배제 신청서 제출 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2023-287호가 기재돼 있습니다. 이후 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐으나, 담보권의 이전이 말소기준일을 새롭게 만드는 것은 아닙니다. 기존 근저당권의 순위가 유지되는 구조입니다.
그 뒤에 설정된 이미실의 근저당권 1,300,000,000원, 임홍근의 근저당권 2,400,000,000원, 의정부동부새마을금고의 가압류 300,000,000원은 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 제공된 등기상 소멸 판단에 따르면 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권자에게 배당이 부족하더라도 그 부족액이 그대로 낙찰자의 채무로 넘어가지는 않습니다.
한편 채권양도인 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았으며, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐습니다.
이는 유치권 위험을 낮추는 중요한 사정이지만, 배제 신청서 제출 사실만으로 유치권의 법적 소멸이나 실제 명도가 완료됐다고 단정할 수는 없습니다. 각서의 작성 주체·권한·대상 범위·효력과 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
② 가격과 유찰 — 감정가의 24%, 그러나 시세 검증은 별개
이 사건의 숫자만 보면 할인폭은 상당히 큽니다. 감정가 389,000,000원에 출발한 물건이 4회 유찰돼 현재 최저매각가 93,399,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다.
그러나 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 동일 면적·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로, 93,399,000원이 실제 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 이 사건은 일반적인 대단지 아파트가 아니라 소규모 다세대주택입니다. 실제 매매가격과 환금성을 확인하는 일이 중요합니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24.01%) | 93,399,000원 | 91,317,818원 | 5,108,682,182원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 65,379,299원 | 63,802,472원 | 5,136,197,528원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (11.76%) | 45,765,509원 | 44,541,730원 | 5,155,458,270원 | 0원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 제시 매각가격을 기준으로 계산한 예상치입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 채권자 측 부족분으로, 매수인의 인수채무가 아닙니다. 실제 배당은 채권 잔액·공동담보 배당·조세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,081,182원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 원설정분 | 1,200,000,000원 | 91,317,818원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 93,399,000원 |
현재 최저매각가에서 예상 집행비용 2,081,182원을 제외하면 선순위 근저당권에 91,317,818원이 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자는 예상배당액이 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
여기서 유의할 부분은 배당표의 선순위 근저당권이 최초 옥과농업협동조합 명의로 설정됐으나 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐다는 사실입니다. 실제 배당권자와 피담보채권 잔액은 채권양도 및 배당절차에 따라 확인해야 합니다. 또한 이 사건의 담보권들은 공동담보목록이 기재된 권리를 포함하고 있어, 채권최고액을 단순 합산한 금액이 해당 호실만의 실제 채무 잔액을 뜻하지는 않습니다.
채권액 합계 5,200,000,000원과 예상 미배당 5,108,682,182원은 채권최고액·청구금액 기준의 추정 계산입니다. 신청 청구금액 2,139,772,566원과 구별해야 합니다. 당해세·최우선변제·실제 확정채권액 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주거와 생활시설이 함께 분포합니다.
- 교통. 건물 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감됐으며 기본 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 현황은 공동주택 부지로 이용되고 있으며 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지정보상 제1종일반주거지역이고, 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역, 소로3류 도로 접합 등의 사항이 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택은 대규모 아파트단지에 비해 동일 조건의 거래사례를 확인하기 어려울 수 있습니다. 실제로 이 사건은 4회 유찰된 상태이고, 참고 경매 통계도 평균 유찰 3.9회·매각률 0.0%를 나타냅니다. 따라서 단순한 감정가 할인율보다 실제 매수 수요와 처분 가능 가격을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권포기·현장명도각서 원본 확인. 티움건설이 작성한 각서의 서명·날인, 작성 권한, 포기 대상 채권과 목적물의 범위, 현장 인도 약정 및 실제 이행 여부를 확인해야 합니다. 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 접수 내용과 이후 법원 기록도 검토 대상입니다.
- 현장 점유·임차관계 조사. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·관리자·공사 관계자와 점유 원인을 확인하고, 전입·확정일자·배당요구 및 임대차계약의 존재 여부를 대조해야 합니다. 점유자의 권리관계가 확인되기 전에는 대항력 유무를 확정하지 마세요.
- 말소기준권리·공동담보 확인. 2023.08.25 근저당권이 말소기준이며, 이후 채권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 최초 공동담보와 후순위 공동담보의 범위, 채권양도 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세·환금성 재검증. 최저가가 감정가의 24.01%라고 해도 실제 시장가격의 24.01%라는 뜻은 아닙니다. 동일하거나 유사한 면적의 최근 실거래, 현지 중개시장 호가와 실제 매수 가능한 가격을 대조해야 합니다.
- 명도·비용 검토. 유치권 주장이 배제되더라도 실제 점유자가 현장을 인도하지 않았다면 별도의 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 명도 소요비용, 관리비 체납 중 승계 대상이 될 수 있는 비용, 취득세와 보수비용을 따로 검토해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.26 이전에 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 유치권 관련 제출서류와 매각조건의 변동 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격보다 유치권과 실제 시세가 먼저”
이 사건은 언뜻 보면 감정가 389,000,000원의 다세대주택을 93,399,000원부터 입찰할 수 있다는 점에서 관심을 끌 수 있습니다. 등기상 권리 소멸 구조도 복잡하지 않습니다. 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가장 중요한 변수는 등기부 밖에 있습니다. 티움건설의 유치권 행사 주장이 있었고, 유치권포기·현장명도각서와 관련한 배제 신청서가 제출됐다는 사실입니다. 이는 유치권을 배제할 수 있는 중요한 자료지만, 실제 법적 효력과 점유 해소 여부가 확정됐다고 볼 수는 없습니다. 임대관계 역시 미상이므로 별도의 점유 위험도 확인해야 합니다.
게다가 4회 유찰과 참고 경매 통계의 낮은 매각률은 실제 환금성을 신중하게 살펴야 할 이유입니다. 최근 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 큰 할인율을 곧바로 투자수익으로 연결하는 것은 무리입니다.
결론은 보수적 관찰 대상입니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점은 있지만, 유치권 각서의 효력·현장 명도·실제 점유관계와 시장가격이 확인되기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 투자 판단을 좌우하는 것은 감정가 대비 할인율보다 권리 분쟁의 실제 해소 여부와 검증된 재매각 가능 가격입니다.
