전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 3층 302호의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정평가상 기호 9~16이 2동(나동)에 해당하며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.08.25. 설정된 옥과농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 2024년에 설정된 후순위 근저당권 2건과 가압류, 2025.03.05. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
현재 최저매각가는 133,427,000원으로 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 없습니다. 이 물건에는 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 단지 통계 역시 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 가격 판단은 낮아진 최저가 자체가 아니라 현장 상품성·실제 매매 가능가격·유치권 배제 상태를 함께 확인하는 방식으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 3층 302호 · 도로명 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 대상면적 66.7375㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 133,427,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
임차인 없음. 이 사건에서 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 말소기준인 옥과농업협동조합 근저당 이후 설정된 이미실 근저당권, 임홍근 근저당권, 의정부동부새마을금고 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 사항 없음으로 확인됩니다.
② 가격·환금성 — 최저가 34%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
공평동 326 단지는 24세대, 사용승인일은 2022.11.04.입니다. 대상 면적은 66.7375㎡이나 단지 실거래 면적과 일치하는 비교 표본은 확인되지 않았습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
| 구분 | 유찰 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 3회 | 133,427,000원 | 5,069,240,978원 |
| 4회 유찰 시 | 4회 | 93,398,900원 | 5,108,682,280원 |
| 5회 유찰 시 | 5회 | 65,379,229원 | 5,136,197,597원 |
현재 회차의 실질취득액은 133,427,000원입니다. 매수인이 인수하는 권리금액은 0원이므로 최저가와 실질취득액이 같습니다. 다만 비교 가능한 실거래가가 없으므로 감정가 대비 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 24세대 규모의 다세대주택이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회라는 점은 환금성을 보수적으로 볼 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,667,978원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 130,759,022원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 5,200,000,000원 가운데 배당되는 채권액은 130,759,022원, 미배당은 5,069,240,978원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자 등의 손실 영역으로, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 162,400원/㎡, 토지면적은 2,059.0㎡입니다. 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회이며 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 매도 출구가격은 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장, 유치권포기·현장명도각서, 2026.02.25. 유치권 배제 신청서의 원문과 현재 점유상태를 반드시 대조하세요.
- 시세 현장조사. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 인근 중개업소의 동일·유사 다세대 실제 매도호가와 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.08.25. 말소기준 근저당과 후순위 근저당·가압류의 등기 상태, 근저당권 이전 내용을 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 확인되지 않았지만 유치권 주장 주체의 현장 점유 여부가 명도 난이도와 직결될 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 공동주택의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율을 입찰 근거로 삼지 말고 실제 재매각 가능가격에서 명도·보수·세금 등 비용을 차감해 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장 확인이 끝나야 한다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리도 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에는 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 남아 있습니다. 포기·명도각서와 배제 신청서가 제출됐다는 점은 긍정적이지만, 성립 여부 자체가 불분명하다고 적시된 만큼 원문 확인을 생략할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 133,427,000원은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 이것만으로 저평가를 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 하지만 유치권·점유와 환금성을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건. 현재 단계의 결론은 “권리 구조는 정리 가능하나, 현장 리스크와 매도 출구를 보수적으로 확인해야 한다”입니다.
