전주지방법원 2025타경30179. 전북특별자치도 정읍시 공평동 326에 위치한 2동(나동) 1층 102호, 공동주택인 다세대주택의 임의경매 사건입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권에 기초한 경매가 진행되었고, 이후 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다.
이미실·임홍근의 후순위 근저당권과 의정부동부새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 권리보다 현장 점유와 유치권입니다. 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 확인되었고, 그에 대한 유치권 배제 신청서도 제출되어 있습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 할인율 자체가 아니라 유치권 배제의 실효성, 실제 점유 상태, 적정한 시장가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 1층 102호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 | 370,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,837,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 현장 특이사항 | 주식회사 티움건설 유치권 행사 주장 · 성립 여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 현장 유치권은 별개
말소기준권리는 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이미실·임홍근 근저당권과 의정부동부새마을금고 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 이는 기존 근저당권의 승계이지 별도의 새로운 근저당 채권을 추가하는 것이 아닙니다.
임차인 관계도 최종 확인이 필요합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 이를 근거로 모든 점유자의 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자와 점유 원인, 전입 및 임대차 관련 사항을 확인한 뒤 인도 가능성을 판단하는 것이 적절합니다.
② 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
감정가는 370,000,000원, 현재 최저매각가는 88,837,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 절대적인 최저매각가는 크게 낮아졌지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인과 시장가격 대비 저평가를 구분해야 합니다.
| 매각 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 24.01% | 88,837,000원 | 5,113,162,066원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 62,185,899원 | 5,139,333,447원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 43,530,129원 | 5,157,653,413원 |
현재 회차와 추가 유찰 가정에 따른 시나리오입니다. 추가 유찰 가격은 확정된 후속 매각가격이 아니며, 실제 기일·최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당액은 채권자 측 배당 부족액으로 매수인의 인수금과 다릅니다.
매각물건명세서상 명시 인수액이 없다는 가정에서는 현재 최저가 낙찰 시 낙찰가와 인수액의 합계는 88,837,000원입니다. 그러나 취득 관련 세금·등기비용, 점유 이전 및 명도 비용, 관리비 관련 부담, 유치권 분쟁으로 인한 비용은 이 금액에 포함되지 않습니다. 특히 유치권 문제가 해소되지 않는다면 실제 부담은 이 단순 계산보다 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,999,066원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 86,837,934원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권총액 | 5,200,000,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 86,837,934원 |
| 예상 미배당액 | 5,113,162,066원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 명시 인수 | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,999,066원을 제외한 86,837,934원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 돌아가는 금액 및 소유자 잔여는 모두 0원으로 추정됩니다. 채권총액 5,200,000,000원에 비해 배당재원이 현저히 부족한 구조입니다.
근저당권 채권액은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다. 최초 근저당권의 이전은 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 배당요구·채권잔액 변동에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있습니다.
- 토지 및 진입. 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지 전체 면적은 2,059.0㎡이며 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 소로3류 도로에 접하고, 토지 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 관련 단지 평균 유찰 3.9회, 매각률 0.0%라는 통계는 유동성 검토가 필요함을 시사합니다. 다만 대상 호실에 직접 대응되는 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 처분가격이나 매도 소요기간을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 행사 경위, 주장 채권의 성격, 점유의 지속 여부와 유치권 성립요건을 확인하세요. 유치권포기 및 현장명도각서와 2026.02.25 제출된 유치권 배제 신청서의 원문 대조가 우선입니다.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자가 누구인지, 주식회사 티움건설의 현장 점유가 종료되었는지, 출입 및 인도에 장애가 있는지를 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없더라도 임대관계 미상이라는 사정을 무시해서는 안 됩니다.
- 시세 재확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 매수 가치를 판단하지 마세요. 동일 지역·유사 면적·층·준공시기의 최근 실거래, 실제 매물가격과 예상 처분가격을 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 88,837,000원, 5회 유찰 가정 62,185,899원, 6회 유찰 가정 43,530,129원을 참고하되, 실제 회차별 법원 공고와 매각조건을 대조하세요. 최저가 하락만으로 유치권 및 환금성 위험이 사라지지는 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 예상 채권 미배당액 5,113,162,066원은 매수인이 부담하는 채무가 아닙니다. 다만 미확정 유치권 및 점유 분쟁으로 인한 실제 비용은 별도로 고려해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 옥과농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자 표시와 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 부대비용 확인. 취득 관련 세금·등기비용, 관리비 미납 여부, 인도 및 명도 비용, 현장 분쟁에 따른 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권 관련 제출서류 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “24%의 최저가보다 중요한 것은 인도 가능성”
이 물건은 감정가 370,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 88,837,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하고 매수인 명시 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 주식회사 티움건설의 유치권 주장이 현황조사에 남아 있다는 사실은 무시할 수 없습니다. 유치권포기 및 현장명도각서가 제출된 사정은 위험 완화에 도움이 되지만, 그 자체로 실제 점유와 법적 분쟁이 모두 정리되었다고 단정할 수는 없습니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래가격도 확인되지 않아 현 최저가가 시장 대비 저렴한지 판단하기 어렵습니다.
따라서 이 사건은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 현장 유치권과 환금성 검증이 필요한 신중 접근형입니다. 원본 서류와 실제 점유 상태를 확인하고, 유사 매물·실거래를 통해 매각가격의 적정성을 검증하기 전에는 감정가 대비 큰 할인율만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 가격 판단보다 유치권과 명도 확인이 우선입니다.
