전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 1층 102호 다세대 물건입니다. 감정가는 370,000,000원, 현재 최저매각가는 126,910,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 핵심은 2023.08.25. 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 이미실·임홍근 근저당과 의정부동부새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석을 단순히 등기부만 보고 끝내면 안 되는 이유가 있습니다. 집행관 현황조사에서 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하고 있다는 내용이 확인됐기 때문입니다. 매각물건명세서에는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있고, 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026.02.25. 제출했습니다. 즉 등기상 인수액은 0원이지만, 현장 점유와 각서의 효력을 입찰 전 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 4층 중 1층 |
| 등기 관할 | 전주지방법원 정읍지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현장 유치권 주장은 별도 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 적혀 있어 현장 점유자는 다시 확인하는 편이 안전합니다. 말소기준은 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당이고, 그 이후의 가압류와 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.11.10. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2025.12.15. 취급지점이 서남권역관리센터로 경정됐습니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 시세와 비교하지 못하면 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 126,910,000원으로 감정가 370,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 근거는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 다세대는 개별 동·호수, 면적, 점유상태에 따른 가격 편차가 커 실제 거래사례 확인이 특히 중요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 126,910,000원 | 124,333,260원 | 5,075,666,740원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 88,837,000원 | 86,837,934원 | 5,113,162,066원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 62,185,899원 | 60,666,553원 | 5,139,333,447원 |
제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이며, 낙찰률은 0%입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰돼 단지 통계와 비슷한 구간에 와 있습니다. 다만 이 수치만으로 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 없으므로, 입찰 상한은 별도 실거래와 현장 상태를 확인한 뒤 정하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 5,075,666,740원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 동측 인근. 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 162,400원/㎡, 토지면적은 2,059㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 2022.11.04. 준공. 제공된 경매 통계의 평균 유찰은 2.9회, 낙찰률은 0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 주식회사 티움건설의 실제 점유 여부와 유치권포기·현장명도각서, 2026.02.25. 유치권 배제 신청서 원본을 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2025.11.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 말소기준 근저당과 2025.12.15. 취급지점 경정 내용을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 34% 수준이라도 직접 비교 가능한 실거래 확인 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 88,837,000원, 5회 유찰 시 62,185,899원 시나리오까지 자금계획과 입찰 상한을 구분해 검토하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 물건은 등기부만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당 이후의 권리는 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에서 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 확인됐다는 점 때문에 ‘권리 깨끗’이라는 한마디로 끝낼 수 없습니다. 유치권포기 및 현장명도각서와 유치권 배제 신청서가 제출돼 있는 것은 긍정적인 자료지만, 성립 여부 자체가 불분명하다는 기재를 함께 봐야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 370,000,000원 감정가에서 3회 유찰돼 126,910,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 등기상 인수 0원은 장점, 유치권 현장 확인과 시세 검증은 필수. 이 사건은 그 두 가지를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
