전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 1층 102호의 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가는 364,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 124,852,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 이미실·임홍근의 근저당, 의정부동부새마을금고 가압류, 경매개시결정이 이어졌으며 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 등기부보다 유치권 주장입니다. 집행관 현황조사에는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하고 있다고 기재되어 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 다만 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 받아, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026.02.25 제출했습니다. 따라서 단순한 ‘유치권 신고 있음’ 사건보다는 위험이 낮아졌지만, 배제 신청이 존재한다는 사실만으로 현장 점유와 실제 명도까지 자동으로 끝나는 것은 아니므로 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 1층 102호 · 도로명 충정로 503 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 외벽 치장벽돌쌓기 등 · 창호 새시창 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 124,852,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 | 2022.11.04 · 24세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.08.25 을구 1번 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.28 이미실 근저당권, 2024.04.26 임홍근 근저당권, 2024.11.27 의정부동부새마을금고 가압류와 2025.03.05 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권은 2025.09.11 확정채권양도를 원인으로 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기되었습니다. 이는 말소기준 근저당권의 승계로, 해당 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 확인된 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 점유 원인을 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없습니다.
② 가격 구조 — 34%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
현재 최저매각가는 124,852,000원으로 감정가 364,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 회차까지 유찰되면 87,396,400원, 5회 유찰 시에는 61,177,479원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 124,852,000원 | 5,077,695,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 87,396,400원 | 5,114,576,735원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 61,177,479원 | 5,140,323,716원 | 0원 |
다만 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다. 특히 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어, 할인율 자체보다 실제 수요와 환금성을 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,547,928원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 122,304,072원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,200,000,000원 중 예상 배당액은 122,304,072원이며, 총 미배당은 5,077,695,928원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근이며, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 기본 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,059.0㎡, 공시지가 162,400원/㎡이며 조사일 현재 공동주택(다세대주택) 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 배제서류 원본 확인. 주식회사 티움건설의 유치권포기 및 현장명도각서와 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 내용·당사자·범위를 직접 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 유치권 포기각서가 있어도 실제 점유가 남아 있는지, 현장에 유치권 현수막·잠금장치·공사자재 등이 있는지 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·실제 거주 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 인근 동일·유사 다세대의 최근 매매사례와 호가를 확인하세요.
- 환금성 검토. 24세대 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%로 집계되어 있어 향후 매도 수요를 보수적으로 점검하는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액이 크더라도 말소대상 채권의 미배당을 매수인이 자동으로 떠안는 것은 아닙니다. 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 제출서류와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “유치권이 정말 끝났는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 364,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 124,852,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고 매각물건명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가 다세대로 보면 안 됩니다. 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 있었고, 그 성립 여부가 불분명하다는 기록이 있기 때문입니다.
다행히 옥과농업협동조합이 유치권포기 및 현장명도각서를 받아 2026.02.25 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 배제 신청서를 제출했습니다. 따라서 핵심은 ‘유치권이 있다’가 아니라 ‘포기·배제 서류가 실제로 어느 범위까지 위험을 제거했는가’입니다. 이 부분이 원본과 현장에서 확인된다면 등기상 인수 위험은 낮습니다. 반대로 포기서의 범위나 현장 명도가 불확실하다면 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 응찰해서는 안 됩니다. 최근 실거래 가격도 확인되지 않으므로 결론은 권리는 비교적 단순, 유치권 서류 확인이 선행, 가격은 시세 확인 후 판단입니다.
