전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 충정로 503에 위치한 다세대주택 1동(가동) 1층 102호입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023년 옥과농업협동조합의 근저당권이 설정된 이후 이미실·임홍근의 후순위 근저당권과 의정부동부새마을금고의 가압류가 이어졌습니다. 이후 옥과농업협동조합 측의 임의경매가 개시됐고, 선순위 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

이 사건에서 금융기관의 담보권과 유치권 주장을 구분해서 보는 것이 중요합니다. 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 유치권은 등기상 소멸권리와 동일하게 판단할 수 없습니다. 실제 유치권의 성립요건과 점유 상태, 포기각서의 효력에 따라 매수인의 인도·명도 과정이 달라질 수 있습니다.

가격도 주의해야 합니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만 이미 4회 유찰됐고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 할인율이 높다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 시장가치 대비 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-286호가 기재되어 있습니다.

그 뒤에 설정된 이미실의 근저당권, 임홍근의 근저당권, 의정부동부새마을금고의 가압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로 최초 말소기준일이 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.

② 가장 중요한 변수 — 티움건설의 유치권 주장

다만 유치권 주장을 배제하기 위한 중요한 자료도 있습니다. 경매신청채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았으며, 이를 근거로 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐습니다.

이 자료는 유치권 위험을 낮추는 방향의 중요한 근거입니다. 그러나 배제 신청서 제출 자체가 유치권 부존재의 최종 확정판결을 의미하지는 않습니다. 각서의 작성 주체·권한·효력과 실제 현장 인도 여부를 확인해야 하며, 점유자가 인도에 응하지 않는다면 별도 분쟁이나 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

③ 임대차·점유 관계 — 인수 0원과 명도는 별개

확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 확실히 없거나 대항력 있는 점유자가 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

특히 이번 사건은 티움건설의 유치권 주장이 별도로 확인되므로, 임차보증금 인수 위험과 유치권에 따른 점유·명도 위험을 구별해야 합니다. 현재 배당 추정상 인수액 0원은 등기 및 확인된 임차권을 전제로 한 판단이며, 새로운 점유자 또는 미확인 임대차의 대항력 여부는 별도 검증 대상입니다.

④ 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 24%

최초 감정가는 364,000,000원입니다. 4회 유찰된 현재 최저매각가는 87,396,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자로 보면 할인 폭이 크지만, 현재 최저가를 실제 시장 시세와 비교할 근거는 충분하지 않습니다.

이 물건이 속한 다세대주택의 단지 규모는 24세대이며, 사용승인일은 2022.11.04입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 현재 사건의 4회 유찰은 이 통계와도 비슷한 수준입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 87,396,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 1,973,128원을 제외한 85,422,872원이 선순위 근저당권에 배당되며, 후순위 채권자들과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

채권액 합계 5,200,000,000원은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 합산한 계산 기준으로, 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않습니다. 공동담보 관계와 실제 배당요구·채권잔액에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 회차별 배당·미배당 시나리오

세 회차 모두 추정 배당액은 선순위 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못합니다. 따라서 후순위 채권자 배당이나 소유자 잔여가 발생하지 않는 구조입니다.

그러나 이러한 배당 부족이 자동으로 매수인의 채무 승계를 의미하지는 않습니다. 경매대금 배당으로 소멸하는 담보권은 미배당이 발생하더라도 매수인이 별도로 인수하지 않는 것이 원칙입니다. 반면 이번 사건의 미확정 유치권과 점유 문제는 배당표만으로 판단할 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근에 위치하며, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지. 24세대, 사용승인일 2022.11.04. 비교적 최근에 준공된 공동주택이지만 준공 연도만으로 환금성을 높게 평가할 수는 없습니다.
• 진입. 단지 북서측에 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
• 건축 현황. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 단지 평균 유찰 3.9회로 경매시장에서의 가격 수용성이 낮을 가능성을 고려해야 합니다. 실제 재매각 가능가격은 유사 실거래 및 낙찰 사례로 검증해야 합니다.

⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 유치권포기각서 원본. 주식회사 티움건설이 작성한 유치권포기 및 현장명도각서의 원본, 날인, 작성 권한, 포기 범위와 조건을 확인해야 합니다.
• 2026.02.25 배제 신청서. 유치권 배제 신청서의 구체적 내용과 제출 증빙, 법원의 후속 처리, 관련 분쟁 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 점유. 현재 누가 점유하고 있는지, 실제 유치권 행사 표시나 출입 통제가 있는지, 매각 후 자발적인 인도가 가능한지 조사해야 합니다.
• 임대차 관계. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·임대차 신고·현황조사 및 실제 점유자를 대조하여 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 공평동과 인근 지역의 비슷한 면적·준공시기 다세대주택 실거래와 낙찰 사례를 확인해 현재 최저가의 적정성을 판단해야 합니다.
• 공동담보 관계. 근저당권별 공동담보목록과 채권잔액, 근저당권 이전 내용을 검토해야 합니다. 큰 채권최고액을 개별 호실의 실제 채무로 오인해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 점유 관련 분쟁비용, 인도 지연 가능성 등을 별도 예산으로 점검해야 합니다.
• 매각 조건 재확인. 매각기일 전에 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서 및 법원 사건기록을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 가격보다 유치권 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 364,000,000원에서 최저가 87,396,000원으로 내려온 4회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준권리는 명확하고 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하며, 배당 추정상 인수액은 0원입니다.

하지만 주식회사 티움건설의 유치권 주장이 있습니다. 유치권포기 및 현장명도각서와 배제 신청서 제출 사실은 위험을 줄일 수 있는 중요한 사정이지만, 그것만으로 유치권 부존재나 인도 완료가 확정됐다고 해석할 수는 없습니다.

게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.9회이고, 시장 시세를 뒷받침할 비교 거래 검증도 필요합니다. 현재의 낮은 최저가가 실제로 유리한 취득가격인지 판단하려면 시세·유치권 효력·점유 상태·명도 비용을 함께 검토해야 합니다.

결론은 등기상 권리 정리는 양호하지만, 유치권과 환금성 위험 때문에 입찰 판단은 보류입니다. 할인율만으로 접근할 물건은 아니며, 유치권 배제 근거와 실제 인도 가능성을 확인하고 실질취득비용을 계산한 이후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.