💰 131,369,000원 📉 3회 유찰 🧾 인수 0원 ⚠️ 유치권 배제신청 2026.02.25
전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 2층 201호의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023.08.25 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 이미실·임홍근의 근저당권, 의정부동부새마을금고·한장호의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 가격만 보고 단순한 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 현황조사에서 주식회사 티움건설이 유치권을 행사 중이라는 내용이 확인됐고, 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 반면 경매신청채권자의 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받아 매수인에게 대항할 수 없다는 취지로 2026.02.25 유치권 배제 신청서를 냈습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 유치권 관련 서류의 효력·적용 범위를 직접 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 2층 201호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 이미실 근저당권 1,300,000,000원, 임홍근 근저당권 2,400,000,000원, 의정부동부새마을금고 가압류 300,000,000원, 한장호 가압류 5,808,888원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2025.11.10에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 원인은 2025.09.11 확정채권양도입니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 권리이전으로, 말소기준 자체가 뒤로 밀리는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유와 유치권 — 이 사건의 핵심 리스크
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현장 점유상태와 실제 사용자를 입찰 전 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 131,369,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 91,958,300원, 5회 유찰 시 64,370,809원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 단지 정보상 24세대이고 준공일은 2022.11.04이며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰횟수는 2.9회입니다. 최근 낙찰금액과 낙찰률 자료도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족합니다. 특히 다세대는 개별 호수별 매매사례와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,639,166원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 128,729,834원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 131,369,000원 기준, 집행비용 2,639,166원을 제외한 128,729,834원이 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 5,205,808,888원 대비 미배당은 5,077,079,054원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 162,400원/㎡, 토지면적은 2,059.0㎡입니다. 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 도시계획구역에 관련되고 소로3류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대, 2022.11.04 준공된 다세대주택으로, 확인된 최근 낙찰·실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 주장, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 원문과 적용 대상을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현재 점유자, 출입 가능 여부, 명도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 감정가 383,000,000원 대비 최저가가 131,369,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 확인되지 않아 실제 시세와의 차이는 별도 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주요 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권 규모와 다른 담보물의 진행 상황을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 후순위 미배당. 현재 가격에서는 선순위 근저당권조차 전액 배당되지 않고, 후순위 권리는 대부분 미배당입니다. 이는 매수인 인수액과는 별개지만 채권관계가 큰 사건임을 보여줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 제출서류와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 유치권 확인”
현재 최저가는 131,369,000원으로 감정가 383,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 등기부만 보면 단순합니다. 그러나 주식회사 티움건설의 유치권 행사 이력이 있다는 점 때문에 이 사건의 난도는 높아집니다.
다행히 옥과농업협동조합이 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 2026.02.25 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서도 제출됐습니다. 그렇다고 이를 확인 없이 곧바로 ‘유치권 위험 0’으로 단정해서는 안 됩니다. 등기 권리는 정리형, 현장 권리는 확인형. 실거래 자료가 없는 다세대라는 점까지 감안하면, 이 물건은 낮아진 최저가 자체보다 유치권 서류·점유 상태·실제 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
