전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326에 위치한 다세대주택 1동(가동) 2층 201호입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023년 8월 25일 소유권보존등기와 함께 옥과농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다.
그 후 이미실·임홍근 명의의 후순위 근저당권과 의정부동부새마을금고·한장호의 가압류가 설정됐고, 2025년 3월 5일 옥과농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 선순위 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 등기된 담보권과 가압류 자체는 낙찰자가 승계하는 구조가 아니지만, 이 물건의 핵심은 등기부 바깥의 유치권 주장과 실제 점유·인도 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 2층 201호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,958,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 (근저당권 이전등기: 농업협동조합자산관리회사) |
| 경매 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각물건명세서 | 명시 인수권리 해당사항 없음 · 법정지상권 해당사항 없음 · 유치권 관련 비고 존재 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 유치권은 별도 쟁점
말소기준은 2023.08.25 옥과농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 설정된 이미실·임홍근의 근저당권, 의정부동부새마을금고·한장호의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 11월 10일에 등기된 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전은 기존 선순위 근저당권의 이전이지 새로운 후순위 담보권 설정이 아닙니다.
경매신청채권자로부터 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설의 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐습니다.
이는 매수인에게 유리한 자료이지만, 신청서 제출 사실만으로 법원의 최종 판단이나 현장 인도가 완료됐다고 볼 수는 없습니다. 유치권 배제의 효력, 실제 점유자, 인도 가능 여부를 확인하기 전에는 분쟁·명도 비용을 0원으로 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 등기부에 기재된 인수권리는 없는 유형이면서도, 유치권 주장의 법적 효력과 현장 점유가 별도로 문제 될 수 있는 사건입니다. 유치권이 유효하게 성립한 경우에는 등기부상 후순위 권리의 말소와 다른 문제가 발생할 수 있으므로, 포기각서와 배제 신청의 실효성을 확인하는 절차가 중요합니다.
② 가격 분석 — 76% 할인율과 시세 메리트는 다르다
감정가 383,000,000원 대비 현재 최저매각가는 91,958,000원입니다. 감정가의 약 24.01% 수준까지 하락한 것은 사실입니다. 하지만 감정가는 실제 매매시장에서 거래가 성사되는 가격과 동일하지 않습니다.
특히 이 사건은 비교 가능한 최근 동일형 실거래가격이 확인되지 않아, 91,958,000원이 현재 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 전체 감정가 대비 할인 폭만으로 시세차익이나 안전마진이 확보됐다고 평가해서는 안 됩니다.
| 가격·경매 지표 | 금액 / 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 383,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 91,958,000원 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 명세서 기준 실질취득 추정 | 91,958,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 단지 규모 | 24세대 | 소규모 다세대주택 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.9회 | 반복 유찰 통계 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0% | 경매 통계상 수치 · 표본 규모 확인 필요 |
③ 회차별 배당·미배당 분석
현재 최저매각가 91,958,000원에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 2,055,244원을 우선 공제하면, 채권자 배당 가능액은 89,902,756원입니다. 예상배당에서는 이 금액이 선순위 근저당권에 배정되고, 후순위 근저당권자·가압류권자·소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액·청구액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,055,244원 |
| 1. 선순위 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 89,902,756원 |
| 2. 후순위 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 금액은 실제 확정채무액이 아니라 채권최고액 기준입니다. 선순위 근저당권에는 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 존재하므로 최종 배당권자는 권리승계 서류와 배당절차에서 확인해야 합니다. 공동담보 설정이 포함돼 있고, 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정입니다.
특히 각 근저당권에는 공동담보목록이 연결돼 있으므로 이 사건 한 호실에만 귀속된 채무로 해석할 수 없습니다. 후순위 담보권·가압류의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 유치권에 따른 별도의 분쟁 가능성은 이 계산과 구분해야 합니다.
회차별 시나리오 (추가 유찰 가정)
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 91,958,000원 | 89,902,756원 | 5,115,906,132원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,370,599원 | 62,811,928원 | 5,142,996,960원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,059,419원 | 43,848,349원 | 5,161,960,539원 | 0원 |
5회 유찰 시 최저가 64,370,599원, 6회 유찰 시 45,059,419원으로 낮아지는 시나리오입니다. 유찰될수록 채권자 배당액은 감소하고 계산상 미배당액은 증가합니다. 그러나 이러한 미배당 증가는 후순위 소멸채권의 매수인 승계를 의미하지 않습니다. 유치권 관련 분쟁 가능성은 세 회차 모두 별도로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근입니다. 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 아파트 대단지와는 다른 주거환경입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 공동주택(다세대주택) 용도이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감됐으며 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 기재돼 있습니다.
- 주변 단지정보. 24세대 규모이고 준공일은 2022.11.04로 확인됩니다. 소규모 공동주택의 거래 수요와 매도 소요기간은 별도 조사할 필요가 있습니다.
- 도로·접근. 단지 북서측에 개설된 진출입로를 통해 출입합니다. 인접 도로 여건과 실제 진입 상태는 현장에서 확인할 사항입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 토지 전체 면적은 2,059.0㎡, 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0%로 집계돼 있습니다. 표본 규모가 명확하지 않아 일반화할 수는 없으나, 본건 자체가 4회 유찰됐다는 사실과 함께 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 전 필수 체크리스트
- 유치권 배제 신청서 원본. 2026.02.25 제출된 유치권 배제 신청서와 관련 포기·현장명도각서의 내용, 작성 당사자, 제출 경위 및 법원의 후속 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유와 인도 가능성. 주식회사 티움건설의 현장 점유 여부, 건물 출입 통제 상태와 점유자 변경 여부를 확인해야 합니다. 유치권 포기 주장과 실제 인도 완료는 별개입니다.
- 임대차 관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대 확인과 실제 점유관계 대조가 필요합니다. 보증금·전입일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.
- 권리승계와 배당권자. 옥과농업협동조합 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전등기, 채권양도 관련 내용과 배당권자를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 공동담보목록 제2023-286호·제2024-108호·제2024-145호를 확인하고, 다른 담보물건과의 관계를 구분해야 합니다. 거액의 채권최고액을 이 호실만의 개별 채무로 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래·현장 시세. 정읍 공평동의 유사 다세대주택 중 면적·준공연도·층·상태가 유사한 실제 거래와 매도 가능한 가격대를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시세 검증을 대신하지 못합니다.
- 명도·관리비·수선비. 공용관리비 체납, 점유 해소, 내부 수선과 인도 절차에 필요한 비용을 확인하고 입찰가격과 별도로 예산화해야 합니다.
- 매각기일과 최종 서류. 2026.10.26 매각 진행 여부, 변경·정지·취하 여부 및 매각물건명세서의 최종 내용을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가 ≠ 시세의 24%”
이 물건은 수치만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 383,000,000원에서 최저가 91,958,000원까지 하락했고, 말소기준권리 이후 등기된 후순위 채권은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 4회 유찰된 다세대주택이라는 사실에는 이유를 점검해야 할 필요가 있습니다. 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 있었고, 이를 배제하기 위한 포기·명도각서 관련 신청이 제출됐지만 최종적인 대항 가능성과 인도 상태는 확인 과제로 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세를 확인할 근거가 부족하고, 경매 낙찰률 통계도 불리합니다.
결론은 보수적인 입찰 검토입니다. 이 사건은 등기상 소멸관계보다 유치권 배제의 실효성, 실제 점유관계, 현장 시세와 환금성을 확인하는 것이 우선입니다. 최저가가 크게 떨어졌다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 배제 신청만을 근거로 명도 위험이 완전히 사라졌다고 단정할 수도 없습니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 안전한 취득과 시세차익은 아직 입증되지 않았습니다.
