131,369,000원
전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 3층 301호의 다세대주택입니다. 감정가는 383,000,000원이었지만 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 131,369,000원입니다. 말소기준권리는 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이미실·임홍근의 근저당권과 의정부동부새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 비교적 단순하지만 이 물건은 한 가지를 더 봐야 합니다. 현황조사서에는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하고 있다는 내용이 있고, 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 반면 경매신청채권자로부터 채권을 양도한 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25. 제출됐습니다. 따라서 유치권을 그대로 인수한다고 단정할 사안도, 반대로 아무 확인 없이 완전히 해소됐다고 볼 사안도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 3층 301호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 2동(나동) 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 |
| 유찰 | 3회 · 감정가 대비 34.3% |
| 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.03.28. 이미실 근저당권, 2024.04.26. 임홍근 근저당권, 2024.11.27. 의정부동부새마을금고 가압류와 2025.03.05. 경매개시결정이 이어집니다. 명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 확인되는 구체적인 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 이를 곧바로 “현장에 임차인이 없다”는 뜻으로 확대해석하면 안 됩니다. 특히 티움건설의 유치권 주장과 점유가 함께 언급된 사건이므로 입찰 전 현장 점유 주체와 점유 근거를 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 131,369,000원으로 감정가 383,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 직접 비교할 수 있는 동일 면적대 확정 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
경매 통계상 이 단지의 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 현재 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 24세대 규모이고 2022.11.04. 사용승인된 다세대주택이지만, 현재 자료만으로는 거래가격을 기준으로 한 환금성 검증이 충분하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,639,166원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 128,729,834원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,639,166원을 제외한 128,729,834원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 권리는 배당을 받지 못하는 계산입니다. 채권 총액 5,200,000,000원 중 예상 배당액은 128,729,834원, 미배당은 5,071,270,166원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 131,369,000원 | 128,729,834원 | 5,071,270,166원 |
| 4회 유찰 시 | 91,958,300원 | 89,903,051원 | 5,110,096,949원 |
| 5회 유찰 시 | 64,370,809원 | 62,812,134원 | 5,137,187,866원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이고, 현재 명세서에 별도 인수권리가 없다는 전제에서는 이를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호 관련 구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 162,400원/㎡, 토지면적 2,059.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 서류 원본 확인. 티움건설의 유치권 주장, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25. 유치권 배제 신청서를 서로 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 34.3% 할인율에만 기대지 않기. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 말소기준 재확인. 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는지 최신 등기부로 확인하세요.
- 근저당 이전 등기 확인. 2025.11.10. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 및 2025.12.15. 표시 경정 내용을 최신 등기부와 대조하세요.
- 명도 가능성 점검. 유치권 배제 취지의 서류가 있더라도 실제 현장 인도 과정은 별개이므로 점유 상태를 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 유치권·점유 확인이 우선
이 물건은 감정가 383,000,000원에서 3회 유찰돼 131,369,000원까지 내려왔습니다. 명세서상 매수인 인수권리와 법정지상권은 없고 예상 인수액도 0원이어서 등기상 후순위 권리 구조만 놓고 보면 정리 방향은 명확합니다.
다만 현황조사에 티움건설의 유치권 행사 주장이 기재돼 있다는 점이 핵심입니다. 유치권 성립 여부는 불분명하고, 동시에 유치권포기·현장명도각서와 2026.02.25. 배제 신청서가 제출돼 있으므로 “유치권이 있다” 또는 “완전히 문제없다” 어느 쪽으로도 서류 확인 없이 단정하면 안 됩니다. 여기에 직접 비교 가능한 실거래 가격도 부족하므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기보다 유치권 배제 효력·현장 점유·실제 매매 가능 가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 사건입니다.
