전주지방법원 2025타경30179. 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 소재 2동(나동) 3층 301호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물에 위치하며, 소유자는 주식회사이체건설입니다. 등기 흐름의 시작은 2023년 8월 25일 소유권보존과 옥과농업협동조합의 근저당권 설정입니다. 이후 이미실·임홍근의 근저당권이 순차 설정됐고, 의정부동부새마을금고의 가압류를 거쳐 2025년 3월 5일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준인 을구 1번 근저당권은 최초 채권최고액이 1,200,000,000원인 공동담보 근저당권입니다. 이후 2025년 11월 10일 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025년 12월 15일에는 취급지점 표시가 경정됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권에 관한 후속 등기로, 별도의 선순위 인수권리가 생겼다는 의미는 아닙니다.
하지만 이 사건의 핵심은 근저당권의 숫자보다 현장에서 누가 어떤 권리로 점유하고 있는지입니다. 집행관 현황조사에 따르면 주식회사 티움건설이 유치권을 행사한다고 하나 성립 여부가 불분명합니다. 경매신청채권자 측에서 유치권 포기 및 현장명도각서를 근거로 배제를 신청했으므로, 그 서류의 효력과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 3층 301호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,958,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24%) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 (이후 을구 1번 근저당권 농업협동조합자산관리회사로 이전) |
| 신청 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25. 을구 1번 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 명세서 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 현장 특이사항 | 주식회사 티움건설 유치권 행사 주장 · 성립 여부 불분명 · 유치권 배제 신청서 제출 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 검증
이 사건의 말소기준권리는 2023년 8월 25일 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 이미실의 근저당권(1,300,000,000원), 임홍근의 근저당권(2,400,000,000원), 의정부동부새마을금고의 가압류(300,000,000원)는 매각으로 소멸할 예정입니다. 근저당권의 채권최고액은 공동담보 설정금액이므로 이를 개별 호실의 확정 채무액이나 매수인 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
경매신청채권자 측에서는 채권양도인 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 해당 유치권이 매수인에게 대항할 수 없다는 취지로 2026.02.25. 유치권 배제 신청서를 제출했습니다.
그러나 신청서 제출 사실만으로 유치권의 부존재나 현장 인도가 확정된 것은 아닙니다. 실제 포기각서의 내용, 작성 주체와 효력, 현재 점유 주체, 점유 이전 여부 및 관련 분쟁의 진행 상태를 확인해야 합니다. 등기상 인수 0원과 실질 명도비용 0원은 서로 다른 판단입니다.
임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수 없습니다. 입찰 전 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 점유자의 신원, 점유 원인 및 인도 가능성을 따로 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다
감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 91,958,000원입니다. 네 차례 유찰되면서 감정가 대비 매각가격이 크게 낮아졌습니다. 하지만 실제 거래시세와 비교한 할인율은 확인되지 않았습니다. 감정가와의 차이만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 91,958,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 64,370,599원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 45,059,419원 | 0원 |
향후 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 매각 진행, 변경·취하 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 인수액 0원은 확인된 등기상 권리 기준으로, 유치권 분쟁 또는 점유 해소에 드는 비용을 포함하지 않습니다.
이 물건은 공동주택이지만 대규모 아파트가 아닌 소규모 다세대주택입니다. 단지 정보상 전체 24세대, 사용승인일은 2022년 11월 4일입니다. 개별 호실의 면적·층·향·내부 상태가 유사한 최근 거래사례를 확인해야 실제 취득가격의 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
따라서 현 단계에서 91,958,000원이 적정가인지, 추가 유찰이 필요한지를 확정할 수 없습니다. 유치권과 점유 위험을 정리한 뒤 실제 매매사례 및 매각 가능가격을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,055,244원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 옥과농업협동조합 (이후 농업협동조합자산관리회사로 이전) | 1,200,000,000원 | 89,902,756원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권액 및 배당 합계 | 5,200,000,000원 | 89,902,756원 |
현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,055,244원을 공제하면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 89,902,756원입니다. 예상배당은 선순위 을구 1번 근저당권에 집중되고, 그 밖의 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
채권최고액·청구금액 기준 합산 채권액은 5,200,000,000원, 채권자 미배당 추정액은 5,110,097,244원입니다. 다만 공동담보와 근저당권 이전 관계가 포함돼 있으므로 이 합계는 이 호실만을 대상으로 한 실제 확정 잔존채무나 법원 확정 배당액을 의미하지 않습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전 후의 최종 배당권자와 실제 채권 잔액, 공동담보 관련 배당 조정은 법원 배당절차에서 확인해야 합니다.
④ 배당 부족액과 매수인 부담 — 반드시 구분
| 회차 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 89,902,756원 | 5,110,097,244원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 62,811,928원 | 5,137,188,072원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 43,848,349원 | 5,156,151,651원 | 0원 |
배당 부족액은 채권자가 경매절차에서 회수하지 못하는 금액입니다. 이 사건에서 매각으로 소멸하는 근저당권 및 가압류에 관한 미배당액은 그 자체로 매수인이 갚아야 하는 채무가 아닙니다. 따라서 미배당액이 크다는 이유만으로 같은 금액을 낙찰가에 더해 실질취득가격을 산정하면 잘못된 분석입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근으로, 주변에는 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 대단지 아파트 중심의 주거지가 아닌 소규모 공동주택 지역의 특성을 고려해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 다세대주택이며 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감됐습니다. 기본적인 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 있습니다.
- 단지. 단지 정보상 24세대이며 사용승인일은 2022.11.04.입니다. 비교적 신축에 가까운 건물이라도 현재 물건의 내부 상태와 유지관리 수준은 직접 확인해야 합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 162,400원/㎡입니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 교육환경 보호구역 관련 제한 등이 있습니다.
- 공부 관계. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 점유와 유치권 주장 여부는 이러한 공부상 사항과 별개의 문제입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.9회, 집계 낙찰률 0.0%로 경매 수요에 대한 주의가 필요합니다. 인근 실거래와 실제 매수 수요를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인 폭만으로 환금성이 좋다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 포기각서 원본 확인. 티움건설의 유치권 주장 내용, 유치권포기 및 현장명도각서의 작성 주체·권한·범위·효력을 확인해야 합니다.
- 유치권 배제 신청 진행 상태. 2026.02.25. 제출된 유치권 배제 신청서와 관련 서류를 열람하고, 법원이 실제로 어떤 판단을 했는지 확인해야 합니다. 신청 사실만으로 배제 확정을 전제하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 현재 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 티움건설인지, 다른 점유자인지 확인해야 합니다. 임대관계 미상이므로 신고 내역이 없다는 이유로 공실이라고 판단하면 안 됩니다.
- 명도 계획. 자진 인도 가능성, 인도 협의, 법적 절차의 필요성 및 예상 소요비용을 사전에 점검해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 공평동 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 실제 매도 호가를 대조하고, 해당 호실의 면적·층·향·내부 상태를 반영해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 공동담보 및 채권승계 검증. 옥과농업협동조합의 근저당권과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계, 공동담보목록 및 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 미납 여부를 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 2026.10.26. 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서의 변경·정정 사항, 현황조사·등기사항전부증명서의 최신 내용을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인보다 유치권·명도 검증이 먼저”
정읍 공평동 2동(나동) 301호는 감정가 383,000,000원에서 최저가 91,958,000원까지 떨어진 4회 유찰 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다.
그러나 입찰의 관건은 다른 곳에 있습니다. 티움건설의 유치권 행사 주장과 불분명한 성립 여부, 실제 점유·명도 상태, 그리고 확인되지 않은 실거래 시세입니다. 유치권 포기 및 현장명도각서에 근거한 배제 신청은 중요한 긍정 요소이지만, 그것만으로 현장 위험이 확정적으로 사라졌다고 볼 수는 없습니다.
단지 평균 유찰 횟수도 3.9회이고 현재 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 싸 보이는 가격과 실제로 유리한 취득가격은 다릅니다. 등기상 인수 추정 0원이라는 장점에도 불구하고, 이 사건은 유치권·점유 문제를 우선 확인하고 실거래가격으로 적정 입찰가를 검증해야 할 물건입니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 입찰 매력은 아직 검증되지 않았습니다.
