전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326 소재 다세대주택 1동(가동) 2층 202호입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023년 8월 25일 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이미실·임홍근의 근저당권과 의정부동부새마을금고 가압류가 설정됐고, 2025년 3월 임의경매가 개시되었습니다.

등기상 권리 흐름만 보면 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 이 물건에서 반드시 별도로 살펴볼 것은 등기부에 나타나지 않는 유치권 주장입니다. 실제 유치권이 성립하고 매수인에게 대항할 수 있는지에 따라 낙찰 후 점유 인도와 실질적인 취득비용이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도 검증

2023년 8월 25일 설정된 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 근저당권 2건과 가압류 1건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기준 근저당권도 매각으로 소멸하며, 2025년 11월 10일에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 승계로, 별도의 새로운 선순위 권리로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차관계와 점유 — 소멸권리와 명도 위험을 구별

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가요항표에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 임차인이 확정적으로 없거나 현재 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자 및 전입 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

유치권은 일반적인 주택 임차인의 대항력·우선변제권과는 별개의 법률문제입니다. 대항력 있는 임차인에 관한 확정 자료가 없는 상황에서 인수 보증금을 임의로 산정할 수 없으며, 유치권 주장에 따른 비용 또한 확정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가의 24%, 그러나 시세 할인율은 아니다

이 물건의 감정가는 383,000,000원, 현재 최저매각가는 91,958,000원입니다. 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려왔지만, 이를 곧바로 주변 실거래 시세보다 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

동일 조건의 검증된 최근 실거래 비교가격이 확보되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지, 적정한지, 오히려 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 유치권 및 점유 문제가 실제 취득비용에 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없습니다.

향후 회차의 가격은 시나리오상 가정치이며 실제 매각 진행과 가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 각 가격은 실거래 시세가 아니라 감정가 대비 경매 최저매각가입니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당재원은 선순위 근저당권에도 부족합니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정액입니다. 선순위 근저당권은 확정채권양도로 이전 등기되었으며, 배당표에는 기존 근저당권과 그 승계인을 중복 계산하지 않았습니다. 채권액은 등기상 채권최고액 등을 활용한 추정치로, 실제 배당 요구액 및 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로, 벽지·타일 등 내부 마감과 새시창이 적용되어 있습니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 기재되어 있습니다.
• 단지 규모. 24세대 규모이고, 준공일은 2022.11.04입니다. 소규모 다세대주택의 특성을 감안해 실제 거래 수요와 매각 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 단지 북서측에 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 절대보호구역·상대보호구역 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 162,400원/㎡입니다. 이 수치를 해당 호실의 실거래가나 낙찰 적정가격으로 직접 환산할 수는 없습니다.
• 건축물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 개별 호실의 객관적인 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 유치권 포기각서 원본. 티움건설이 제출한 유치권포기 및 현장명도각서의 서명·날인, 적용 대상, 조건 및 법적 효력을 확인해야 합니다.
• 유치권 배제 신청 진행 결과. 2026.02.25 제출된 유치권 배제 신청서의 내용과 이후 법원의 처리·관련 분쟁 진행 여부를 확인해야 합니다. 제출 사실만으로 유치권 부존재가 확정되는 것은 아닙니다.
• 현장 점유. 실제 점유자, 출입 통제 여부, 공사대금채권 주장 및 점유 경위를 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
• 임차인 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대 및 현황조사 기록을 다시 확인하고, 확인되지 않은 선순위 임차권이 존재하는지 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권의 공동담보목록 제2023-286호 및 후순위 공동담보 관계를 확인하고, 실제 배당액이 추정치와 달라질 가능성을 검토해야 합니다.
• 실거래 비교. 정읍시 공평동 인근 다세대주택의 최근 거래가격과 해당 호실의 면적·층·건물상태를 비교해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 사실만으로 가격상 이익을 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도 비용, 권리분쟁 대응 비용과 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 법원 공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 유치권의 실체

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 383,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 91,958,000원까지 내려왔기 때문입니다. 선순위 근저당권을 포함한 등기상 권리도 매각으로 소멸하며, 명세서상 별도의 인수권리도 없습니다.

하지만 등기상 권리가 정리되는 것과 분쟁 없이 부동산을 인도받는 것은 다릅니다. 특히 주식회사 티움건설의 유치권 주장, 포기각서, 배제 신청서의 효력은 이 사건의 핵심 검증 대상입니다. 현재 자료만으로 유치권이 확실하게 유효하다고도, 확실히 배제되었다고도 결론 내릴 수 없습니다.

더구나 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 낮아진 최저매각가가 실제 시세에 비해 유리한지도 확정할 수 없습니다. 유찰 횟수가 늘어난다고 이러한 불확실성이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·검증 우선입니다. 등기상 소멸 구조는 긍정적이지만, 유치권 및 점유 문제의 불확실성과 4회 유찰, 부족한 시세 검증 근거를 고려하면 현재로서는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 유치권 효력과 실거래 시세가 확인되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.