131,369,000원
전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 2층 202호의 다세대 물건입니다. 감정평가 이용상태도 공동주택(다세대주택)으로 확인됩니다. 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023.08.25 소유권보존과 같은 날 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 이미실·임홍근의 근저당과 의정부동부새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 가장 중요한 별도 변수는 유치권 주장입니다. 집행관 현황조사서에는 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하고 있다고 기재되어 있으나 그 성립 여부는 불분명합니다. 다만 경매신청채권자로부터 채권을 양도한 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐습니다. 따라서 명세서상 인수권리는 없지만, 실제 입찰 전에는 현장 점유 상태와 포기·명도각서의 이행 여부를 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 2층 202호 · 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 기본 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당이고, 그 뒤에 설정된 이미실·임홍근 근저당과 의정부동부새마을금고 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.11.10에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권의 이전으로서 그 기준일 자체는 2023.08.25입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 131,369,000원으로 감정가 383,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 3회 유찰된 물건이고, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다.
그러나 확인 가능한 실거래 기준 가격은 없습니다. 최근 거래금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 실거래 면적 일치도도 확인되지 않아, 입찰가 상한은 현장 조사와 별도의 실거래 원본 대조 후 결정하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,639,166원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 128,729,834원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 총 5,200,000,000원 가운데 예상 배당은 128,729,834원이며 미배당은 5,071,270,166원입니다. 그럼에도 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 배당 부족액이 곧 매수인 인수액으로 이어지는 것은 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로 외벽 치장벽돌쌓기, 내벽 벽지·타일, 새시창이며 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,059.0㎡, 제1종일반주거지역이며 공시지가 162,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 2022.11.04 사용승인 자료가 확인됩니다. 경매 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%로 집계돼 가격 외 환금성도 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 주장, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 원본과 적용 범위를 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 명세서상 인수권리가 없더라도 실제 점유자가 누구인지, 현장명도가 이행됐는지 입찰 직전 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰, 단지 경매 평균 2.9회입니다. 단순 가격 문제인지 점유·유치권·환금성 요인이 있는지 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 가정에서 채권 미배당은 5,071,270,166원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권을 매수인이 자동 승계하는 구조로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유치권·현장을 먼저”
이 사건은 등기만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 단정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 현황조사에는 유치권 주장이 남아 있습니다. 유치권포기·현장명도각서와 배제 신청서가 제출된 점은 긍정적이지만 실제 점유와 명도 상황은 별도의 현장 확인 대상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 현장 리스크는 확인 필요, 가격 평가는 보류가 가장 일관된 결론입니다.
