실질취득 기준액은 최저가로 낙찰받고 명세서상 인수권리가 없다는 가정의 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용·유치권 관련 분쟁비용 등은 포함하지 않았습니다.
전주지방법원 2025타경30179. 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 소재 다세대주택 1동(가동) 3층 301호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 규모로, 감정평가 당시 공동주택(다세대주택)으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023년 8월 25일 소유권보존등기와 함께 옥과농업협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 이미실·임홍근의 근저당권, 의정부동부새마을금고의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 2025년 3월 5일 옥과농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기된 담보권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 이 물건의 진짜 검토 대상은 등기부 바깥의 유치권 주장과 실제 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326, 1동(가동) 3층 301호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택(다세대주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 중 3층 |
| 단지 현황 | 24세대 · 사용승인일 2022.11.04 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 383,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,958,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당 없음 |
| 별도 확인사항 | 유치권 행사 주장 및 유치권 배제 신청 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도
말소기준은 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원으로, 공동담보가 설정된 근저당권입니다. 이후 등기된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.11.10에는 이 선순위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 배당과 권리 확인 시 기존 근저당권의 승계관계를 함께 살펴야 합니다.
다만 경매신청채권자 측에서는 채권양도인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았다는 사정을 근거로, 유치권이 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서를 2026.02.25 제출했습니다.
이 사정은 유치권 위험을 낮출 수 있는 근거지만, 신청서 제출 사실만으로 유치권의 부존재나 현장 인도 완료를 확정할 수는 없습니다. 포기각서의 당사자·대상채권·효력·현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
임차인 관련 판단. 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 임대차관계가 존재하는지, 대항력 발생 가능성이 있는지는 현황조사 및 매각물건명세서 원본과 현장 확인을 통해 판단해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실을 곧바로 점유자 없음이나 명도 부담 없음으로 해석해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 76% 할인과 시세 메리트는 다르다
이번 최저매각가는 91,958,000원으로 감정가 383,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰을 거치면서 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 내려왔습니다.
그런데 중요한 한계가 있습니다. 이 주택과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가의 차이는 경매 절차에서 형성된 할인폭이지, 실거래 시세 대비 수익을 뜻하지 않습니다.
| 가격 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 383,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 91,958,000원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 64,370,599원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 45,059,419원 | 11.76% |
후속 회차 가격은 유찰이 이어질 경우의 조건부 시나리오입니다. 실제 매각 여부와 일정은 법원 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
다세대주택은 아파트보다 개별 건물 상태·평면·주차·점유관계에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 특히 유치권 관련 분쟁이 완전히 정리되지 않았다면 일반 매매 시세와 별도로 명도비용 및 분쟁기간까지 고려해야 합니다. 이 물건은 감정가 할인폭보다 실제 거래 가능한 시장가격과 권리 위험의 검증이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,055,244원 |
| 1. 을구 1번 · 옥과농업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 89,902,756원 |
| 2. 을구 2번 · 이미실 근저당 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 임홍근 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 · 의정부동부새마을금고 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,055,244원을 제외하면 89,902,756원이 선순위 근저당권 배당에 사용되는 추정입니다. 후순위 근저당권자들과 가압류권자에게 돌아갈 예상배당은 없습니다. 소유자에게 배분되는 잔여금 역시 0원입니다.
표상 채권총액은 5,200,000,000원, 예상배당 총액은 89,902,756원, 미배당액은 5,110,097,244원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 확정채권액·공동담보 배당·조세채권 등으로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 배당과 실질취득
후속 회차에서도 매각물건명세서상 인수권리 기준은 0원입니다. 따라서 인수할 등기상 채무가 없다는 전제에서 낙찰가가 낮아지면 취득 기준금액도 낮아집니다. 하지만 유치권 주장 및 점유 문제가 해결되지 않았다면 실제 총취득비용은 낙찰가와 별개로 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 명세서상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 91,958,000원 | 89,902,756원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,370,599원 | 62,811,928원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,059,419원 | 43,848,349원 | 0원 |
배당 시나리오에서는 모든 회차에서 경매신청채권자의 청구액 2,139,772,566원이 충족되지 않습니다. 공동담보와 실제 채권관계를 고려한 배당은 별도 확인이 필요하지만, 이 미회수 사실만으로 매수인의 추가 변제의무가 발생하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근입니다. 단독주택과 소규모 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 해당 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가에서는 일반적인 교통조건을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 단지 규모. 24세대의 소규모 공동주택으로, 사용승인일은 2022.11.04입니다. 대규모 아파트와는 거래 수요 및 환금성의 성격이 다를 수 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 부지로 이용 중이며, 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역이고 소로3류 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 교육환경보호 관련 절대보호구역·상대보호구역이 확인됩니다. 토지 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호수의 내부 상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.9회, 낙찰률 0%라는 지표를 고려하면 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다. 직접 비교 가능한 실거래가격을 확보하는 것이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 포기각서 원본. 주식회사 티움건설 명의의 유치권포기 및 현장명도각서가 어떤 채권·공사·물건을 대상으로 하는지 확인하세요. 유치권 배제 신청서 제출 사실과 실제 법적 효력은 구분해야 합니다.
- 현재 점유관계. 주식회사 티움건설 또는 관계인이 현재도 점유하는지, 출입 통제나 인도 거부가 있는지 확인해야 합니다. 현장명도각서의 존재만으로 인도 완료를 단정해서는 안 됩니다.
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 확인, 현황조사, 매각물건명세서 원본 등을 통해 실제 점유자와 대항력 가능성을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 및 채권양도. 옥과농업협동조합의 선순위 근저당권은 공동담보이며 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 공동담보목록과 채권양도 내역을 함께 대조하세요.
- 실거래 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 주변 다세대주택의 면적·준공연도·층·주차 조건이 비슷한 거래를 확인해 실제 처분 가능한 가격을 추정해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 3층 301호의 내부 마감, 누수, 설비, 관리상태, 공용부분 및 주차 이용관계를 살피세요.
- 체납 및 추가 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 공용부분, 취득세, 등기비용, 명도비용, 유치권 관련 소송·협의비용을 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태. 2026.10.26 매각기일 전 사건의 변경·정지·취하 여부, 유치권 관련 추가 서류, 현황조사 보완 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 유치권 관련 제출서류를 직접 대조하고, 필요한 경우 법률전문가에게 검토받으세요.
맺으며 — “24%까지 내려온 이유를 먼저 확인할 것”
이 사건은 등기상 권리관계와 실제 취득 위험을 나눠서 봐야 하는 물건입니다. 2023년 설정된 선순위 근저당권이 말소기준이 되고, 그 이후 근저당권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없습니다.
그러나 주식회사 티움건설의 유치권 행사 주장이 별도로 존재합니다. 유치권 포기 및 현장명도각서를 근거로 배제 신청이 제출됐다는 점은 중요하지만, 이것만으로 실제 점유나 법적 분쟁의 종결을 확신할 수는 없습니다.
감정가 383,000,000원 대비 최저가 91,958,000원은 매우 큰 할인폭입니다. 하지만 이미 4회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 시세가 없으며, 단지 경매 통계에서도 낮은 매각 성과가 나타납니다. 따라서 이를 곧바로 시세보다 저렴한 매물로 평가할 근거는 부족합니다.
결론은 권리상 인수액 0원, 가격 매력 검증 보류, 유치권 및 점유 위험 우선 확인입니다. 유치권 포기의 효력과 현장 인도 가능성이 확인되고, 실제 시장가격을 검증한 뒤에야 응찰가를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 할인율 자체보다 유치권 분쟁 가능성과 환금성의 불확실성에 더 큰 비중을 두는 보수적인 접근이 적절합니다.
