전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 충정로 503에 있는 공동주택(다세대주택) 1동(가동) 3층 301호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층이고, 2022.11.04 준공된 24세대 규모입니다. 등기상 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023.08.25 소유권보존과 동시에 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 이미실 1,300,000,000원, 임홍근 2,400,000,000원의 근저당권과 의정부동부새마을금고 300,000,000원의 가압류가 순차적으로 붙었고, 옥과농업협동조합이 2025.03.05 임의경매를 신청했습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 1동(가동) 3층 301호 · 충정로 503 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 · 2023.08.25 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 131,369,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥과농업협동조합 / 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 참고 | 24세대 · 2022.11.04 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 쟁점은 유치권 주장
말소기준권리는 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이미실·임홍근 근저당권과 의정부동부새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권은 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 원래의 2023.08.25 순위를 승계한 권리이전입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현장에 별도 점유자가 있는지, 있다면 점유 원인이 무엇인지는 현장 확인이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력 여부를 미리 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 검증 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 대비 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 131,369,000원으로 감정가 383,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰된 만큼 감정가 기준 할인 폭은 큽니다. 하지만 이 사건에서 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균 거래가·최신 거래가가 확인되지 않으므로, 이 34.3%를 곧바로 “시세보다 65.7% 싸다”는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 131,369,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 91,958,300원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64,370,809원 | 16.81% | 0원 |
단지 경매 참고 통계는 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%입니다. 현재 물건 역시 이미 3회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 24세대 규모의 다세대주택이라는 점까지 고려하면, 권리상 인수액이 없다는 사실과 별개로 환금성과 적정가격은 보수적으로 봐야 하는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,369,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,639,166원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 128,729,834원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액 5,200,000,000원 중 채권자 예상배당은 128,729,834원, 미배당은 5,071,270,166원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정일중학교 동측 인근으로 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층, 외벽 치장벽돌쌓기, 내부 벽지·타일 마감, 새시창 구조입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 공동주택 부지로 이용 중이며, 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지면적은 2,059㎡, 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모 다세대이고 단지 경매 통계상 평균 2.9회 유찰, 매각률 0.0%로 나타나므로 단기 재매각 가능성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율을 시세 할인율로 착각하지 않기. 현재 34.3%는 감정가 대비 수치일 뿐, 최근 실거래가와의 비교가 아닙니다.
- 유치권 관련 원문 확인. 티움건설의 유치권 주장, 유치권포기·현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 원문과 적용 범위를 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 현재 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.11.10 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 채권양도·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 24세대 다세대, 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%라는 참고 통계를 고려해 재매각 시 매수층과 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 131,369,000원, 4회 유찰 시 91,958,300원, 5회 유찰 시 64,370,809원으로 내려가지만 시세 확인 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 제출서류를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 말소기준권리 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차 계산상 매수인 인수액 0원입니다. 유치권 주장도 존재했지만 포기·현장명도각서를 근거로 배제 신청서가 제출돼 있습니다.
그러나 투자 판단의 결론은 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 383,000,000원에서 3회 유찰돼 131,369,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없어 실질취득 131,369,000원이 시세보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 2.9회·매각률 0.0%, 24세대 다세대라는 환금성 요소도 함께 봐야 합니다. 이 물건은 “권리 인수는 낮지만 가격 확신도 낮은 사건”으로 정리하는 것이 적절합니다.
