전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 충정로 503에 있는 2동(나동) 2층 202호 다세대주택입니다. 감정평가상 제1동(가동)과 제2동(나동)은 철근콘크리트구조 4층 건물이고, 본건을 포함한 기호 1~16은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사이체건설입니다.
가격만 보면 상당히 내려왔습니다. 감정가 389,000,000원에서 현재 최저매각가는 133,427,000원, 즉 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 표본이 제시되지 않아 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 현황조사에서 유치권 행사가 확인된 만큼 저가 낙찰 가능성보다 점유·유치권 리스크를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 2층 202호 · 도로명 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 본건 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 133,427,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.08.25. 을구 1번 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2023-287호가 기재돼 있습니다. 이후 의정부동부새마을금고 가압류, 이미실·임홍근의 후순위 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 1번 근저당은 2025.11.10. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌고, 2025.12.15. 취급지점이 서남권역관리센터로 경정됐습니다.
② 유치권 — 이 사건의 실질적인 체크포인트
다만 경매신청채권자로부터 채권을 양도한 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 이를 근거로 해당 유치권이 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25. 제출돼 있습니다.
따라서 단순히 ‘유치권 신고가 있으니 인수한다’거나 반대로 ‘배제 신청서가 있으니 완전히 끝났다’고 단정하기보다는, 입찰 전에 유치권포기·현장명도각서 원문, 배제 신청서, 현재 현장 점유 상태를 함께 대조하는 것이 핵심입니다. 등기상 인수액 0원과 별개로 명도 과정에 영향을 줄 수 있는 사실관계이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,667,978원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 130,759,022원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,200,000,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 130,759,022원이며, 미배당액은 5,069,240,978원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 133,427,000원 | 34.3% | 130,759,022원 | 5,069,240,978원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 93,398,900원 | 24.01% | 91,317,720원 | 5,108,682,280원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,379,229원 | 16.81% | 63,802,403원 | 5,136,197,597원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행되더라도 배당표상 매수인 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 후순위 채권자들의 미배당액만 커집니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 매수가를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근. 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역·절대보호구역 등의 조건이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 2,059.0㎡, 공시지가 162,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 단지 자료. 24세대, 사용승인일 2022.11.04.로 집계돼 있으며 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 2026.02.25. 제출된 유치권 배제 신청서와 주식회사 티움건설의 유치권포기·현장명도각서 원문을 직접 대조하세요.
- 현재 점유 확인. 유치권 행사자가 실제로 현장을 계속 점유하는지, 점유가 종료됐는지 현장 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2023.08.25. 옥과농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 등기 권리는 매각으로 정리되는 구조인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교표본이 없으므로 감정가 대비 34.3%만으로 적정가를 정하지 말고 인근 다세대 거래와 개별 호수 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도비용 반영. 등기상 인수 0원과 별개로 점유관계에 따라 명도 시간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 제출서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 유치권 배제의 실효성이 먼저
이 물건의 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 389,000,000원에서 현재 133,427,000원까지, 세 차례 유찰돼 34.3% 수준입니다. 등기 권리도 말소기준 이후 정리되고 배당 시나리오상 매수인 인수 0원입니다.
그러나 다세대라는 용도와 3회 유찰, 그리고 현황조사에 나타난 유치권 행사 사실을 함께 봐야 합니다. 유치권포기·현장명도각서를 근거로 2026.02.25. 배제 신청서가 제출된 것은 위험을 낮추는 중요한 자료지만, 성립 여부가 불분명하다고 적시돼 있는 만큼 원문과 현재 점유 상태 확인 없이 ‘리스크 해소’로 단정하기는 이릅니다. 비교 가능한 실거래가도 없어 할인율만으로 가격 메리트를 가점할 수 없습니다. 결론은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 유치권·명도 사실관계 확인이 입찰 여부를 좌우하는 물건입니다.
