전주지방법원 2025타경30179. 전북특별자치도 정읍시 공평동 326에 소재한 2동(나동) 2층 202호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023년 8월 25일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권과 가압류가 등기됐습니다.
옥과농업협동조합의 임의경매개시결정 이후 매각절차가 진행되면서 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 등기상 권리만 보면 말소기준권리가 분명하고 후순위 담보권들도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 집행관 현황조사에서 제3자의 유치권 행사 주장이 확인되어, 단순히 등기부가 정리된다는 이유로 안전한 경매라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 2층 202호 도로명주소: 전북특별자치도 정읍시 충정로 503 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 소유권보존 | 2023.08.25 |
| 감정가 | 389,000,000원 |
| 최저매각가 | 93,399,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 경매 신청채권자 | 옥과농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 배당표상 0원 · 별도 유치권 주장 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 유치권이 변수
말소기준권리는 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 이미실·임홍근의 근저당권과 의정부동부새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 경매개시결정등기 역시 매각으로 소멸합니다.
2025.11.10에는 최초 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 채권양도에 따른 이전으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 생긴 것은 아닙니다. 2025.12.15에는 취급지점을 서남권역관리센터로 경정한 등기가 이루어졌습니다.
경매신청채권자 측은 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았으며, 티움건설의 유치권으로는 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐다고 밝히고 있습니다.
이는 유치권 주장을 배척할 수 있는 중요한 사정이지만, 배제 신청서 제출 자체가 유치권의 부존재나 현장 인도 완료를 확정하는 것은 아닙니다. 각서의 효력, 실제 점유 상태, 유치권 주장 주체와 범위, 관련 법원 판단을 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 임대관계 미상, 유치권 점유 확인 필요
확인된 임차인은 없으나, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 티움건설의 유치권 행사 주장과 관련해 실제 점유자가 누구인지, 점유의 근거가 무엇인지를 확인해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 임대관계는 미상 |
| 대항력·우선변제 | 확인된 임차인에 관한 판단 대상 없음 | 추가 점유관계 확인 필요 |
| 유치권 주장자 | 주식회사 티움건설 | 성립 여부 불분명 |
| 유치권 관련 서류 | 유치권포기·현장명도각서 및 유치권 배제 신청서 | 원본·효력·현장상태 확인 |
유치권은 임차인의 보증금 인수 문제와는 구별됩니다. 보증금 인수액이 0원이라는 계산만으로 유치권 분쟁에 따른 비용이나 명도 위험까지 0원이라고 볼 수 없습니다. 이 물건은 등기상 말소 관계와 실제 점유 상태를 나누어 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다
감정가는 389,000,000원이며, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 93,399,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 현재 최저가가 실제 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 유찰 횟수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 389,000,000원 | 100% | 감정 기준 |
| 현재 회차 | 93,399,000원 | 24.01% | 4회 |
| 추가 유찰 가정 | 65,379,299원 | 16.81% | 5회 |
| 추가 유찰 가정 | 45,765,509원 | 11.76% | 6회 |
따라서 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매도 가능한 가격과 유치권·인도 문제 해결에 필요한 비용을 반영한 총취득 부담입니다. 현재 확인된 거래가격만으로는 가격상 이익을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,399,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,081,182원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 91,317,818원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 을구 1번 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전등기됐으므로 실제 배당권리자는 최신 권리관계와 배당절차를 대조해야 합니다.
현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,081,182원을 제외한 91,317,818원이 선순위 근저당권에 배당되고, 나머지 담보권자와 가압류권자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
⑤ 회차별 배당과 실질취득 검토
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 4회 유찰(현재) | 93,399,000원 | 91,317,818원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 65,379,299원 | 63,802,472원 | 0원 |
| 6회 유찰 가정 | 45,765,509원 | 44,541,730원 | 0원 |
배당표상 인수액은 모든 가정 회차에서 0원입니다. 이는 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액을 매수인이 부담하지 않는다는 계산입니다. 다만 유치권 분쟁, 점유자 인도, 체납관리비 등으로 인한 별도 비용은 여기 포함되어 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 기본 위생설비·급배수설비·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 갖추어져 있습니다.
- 접근로. 단지 북서측에 개설된 진출입로를 통하여 출입합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택이라는 물건 특성과 반복 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 동일 조건의 실거래 시세가 확인되지 않으므로 매각가격만으로 환금성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 배제 서류. 2026.02.25 제출된 유치권 배제 신청서와 티움건설의 유치권포기·현장명도각서 원본을 확인하고, 법원 기록에 추가 판단이나 이의가 있는지 대조해야 합니다.
- 실제 점유 상태. 현장 방문을 통해 티움건설 또는 제3자의 점유 여부와 점유 범위를 확인해야 합니다. 유치권 주장만 해소되었다고 자동으로 명도가 완료되는 것은 아닙니다.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자·점유자, 전입·확정일자 및 보증금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 담보권 변동. 옥과농업협동조합 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내용을 최신 등기와 경매기록에 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 면적·유사 입지 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 확인한 뒤 유치권·명도 관련 비용을 반영해 입찰가를 산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에 연결된 공동담보목록 및 실제 채권잔액을 확인하고, 채권최고액 전체를 이 호실 단독 채무로 오인하지 않아야 합니다.
- 추가 비용. 점유 인도, 미납 관리비, 수리비, 세금 등 매각대금 이외의 비용을 확인해야 합니다.
- 서류 최종 대조. 매각기일 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 유치권의 실체”
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 389,000,000원에서 93,399,000원으로 내려온 최저매각가입니다. 하지만 반복 유찰과 유치권 주장이라는 요소를 함께 보면, 낮은 가격 자체를 매수 기회로 단정하기는 어렵습니다.
등기상 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리도 없습니다. 여기에 유치권포기·현장명도각서와 배제 신청서 제출이라는 유리한 자료도 있습니다. 반면 유치권 성립 여부는 불분명하고 실제 점유·명도 상태가 확정되지 않았습니다. 동일 조건의 거래시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로는 투자 수익성을 판단할 수 없습니다.
결론은 “등기상 권리는 정리 가능, 유치권·점유관계는 추가 확인, 가격 매력은 미확정”입니다. 유치권 관련 서류의 효력과 현장 인도 가능성을 먼저 확인하고, 실제 거래가격과 부대비용을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하는 신중한 접근이 필요합니다.
