전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 충정로 503에 소재한 공동주택 가운데 2동(나동) 1층 101호입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물이고 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이체건설이며, 옥과농업협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다.
이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 3억 6,400만원짜리 물건이 4회 유찰을 거쳐 8,739만원대로 내려왔습니다. 그러나 경매에서는 감정가와 최저가의 차이가 크다고 해서 실제 시장가치보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 사건처럼 유치권 관련 다툼 가능성과 반복 유찰이 함께 존재하는 물건은 가격보다 점유·권리관계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 1층 101호 도로명주소: 전북특별자치도 정읍시 충정로 503 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 (단독소유) |
| 감정가 | 364,000,000원 |
| 최저매각가 | 87,396,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 (근저당권 이전등기 별도 확인) |
| 신청채권액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 설정 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 유치권 관련 | 주식회사 티움건설의 행사 주장 · 유치권포기 및 현장명도각서와 배제 신청서 관련 기록 존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 유치권은 따로 봐야 한다
권리의 출발점은 2023.08.25 옥과농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2023-287호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 이미실·임홍근의 근저당권과 의정부동부새마을금고·한장호의 가압류, 정읍시 압류는 모두 말소기준권리 뒤의 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
한편 2025.11.10 기존 1번 근저당권에 관하여 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 이루어졌으며, 2025.12.15 취급지점 경정등기가 기록되어 있습니다. 이는 기존 근저당권의 이전·표시 경정으로, 별개의 선순위 근저당권이 추가 설정된 것은 아닙니다. 배당 및 채권자 지위는 실제 승계 관계를 반영하여 확인해야 합니다.
다만 경매신청채권자 측에서는 채권양도인 옥과농업협동조합이 티움건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 제출받았고, 해당 유치권을 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출되었다고 명시되어 있습니다.
이는 위험을 낮추는 중요한 자료이지만, 배제 신청서 제출 사실만으로 유치권이 법적으로 확정 배제되었다고 단정할 수는 없습니다. 각서의 원문, 작성 주체와 권한, 포기 범위, 점유 현황, 법원 판단 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 공실이나 점유자 부재로 해석하면 안 됩니다. 실제 현장 점유 주체가 티움건설인지, 소유자 또는 제3자인지, 점유자가 어떤 권원을 주장하는지 재확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
현재 최저매각가는 87,396,000원으로 감정가 364,000,000원의 24.01% 수준입니다. 4회 유찰이라는 이력과 함께 보면 응찰 수요 또는 권리·점유 문제에 대한 시장의 부담을 점검할 필요가 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 87,396,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 61,177,199원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 42,824,039원 | 11.76% | 0원 |
위의 후속 유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각가격이나 다음 매각기일의 확정 공고가 아닙니다. 또한 표의 인수액은 등기상 소멸하지 않는 권리 기준으로, 유치권 관련 분쟁비용이나 인도·취득 부대비용까지 포함한 최종 취득원가는 아닙니다.
특히 매수 후 환금성, 1층 개별 호수의 상태, 유치권 문제의 실질적 해결 여부를 함께 반영해야 합니다. 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
주변 동일 면적대의 최근 거래가격과 실제 매도 가능 가격을 비교하고, 현장 점유 및 유치권 위험을 해결하는 비용까지 고려한 후 응찰 상한을 결정하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,973,128원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 옥과농업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전등기 |
1,200,000,000원 | 85,422,872원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등 실제 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 근저당 금액은 채권최고액 기준이며 공동담보를 포함한 권리관계이므로 각 채권의 실제 잔액이나 본 호수에 최종 귀속되는 채무액으로 단정할 수 없습니다. 선순위 근저당권의 이전등기도 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.
표상 전체 채권 미배당액은 5,120,386,016원입니다. 하지만 매각으로 소멸하는 채권의 미배당 금액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 채권 부족액과 매수인 인수액은 명확하게 구별해야 합니다.
④ 배당 시나리오 — 유찰이 거듭되어도 인수권리는 별개
| 시나리오 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 85,422,872원 | 5,120,386,016원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,676,009원 | 5,146,132,879원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 41,653,206원 | 5,164,155,682원 | 0원 |
신청채권액은 2,139,772,566원으로 현재 회차와 후속 유찰 시나리오 모두 채권을 전액 충족하지 못합니다. 그러나 등기상 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당액은 낙찰자가 추가로 갚아야 하는 돈이 아닙니다.
이 사건에서 별도 검토할 위험은 후순위 채권액 자체보다 유치권 주장 및 그에 따른 점유·인도 문제입니다. 유치권이 유효하게 성립하고 매수인에게 대항할 수 있는 경우에는 점유 회복이나 분쟁 해결에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 반대로 유치권 포기와 배제가 유효하게 확인된다면 이 위험은 상당 부분 낮아질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택으로 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내부는 벽지·타일 등의 마감입니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
- 준공·규모. 건축물 준공일은 2022.11.04이며, 단지 통계상 24세대 규모입니다. 대단지 아파트와는 거래시장 및 환금성 구조가 다를 수 있습니다.
- 토지. 공부상 용도지역은 제1종일반주거지역이며, 토지면적은 2,059㎡입니다. 공시지가는 162,400원/㎡이고 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 규제. 소로3류 접합, 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 개별 호수 이용이나 향후 변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부·현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 경매 권리·점유 위험은 건축물 위반 여부와 별개의 문제입니다.
- 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.9회로 집계되어 있습니다. 본건 역시 4회 유찰 상태이므로, 실제 매수 수요와 시장에서 수용할 수 있는 가격을 보수적으로 살펴야 합니다.
동일 면적·동일 권역의 실거래 및 매도 호가를 대조하기 전까지는 시세 대비 할인율을 확정하거나 저가 매수로 평가하지 않는 것이 타당합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 유치권 포기각서 원본. 티움건설의 유치권포기 및 현장명도각서에 기재된 목적물, 작성자, 권한, 효력 발생 조건, 포기 범위를 확인해야 합니다.
- 유치권 배제 신청서. 2026.02.25 제출된 서류의 내용과 첨부 증빙, 법원의 관련 판단 및 이후 절차를 확인해야 합니다. 제출 사실과 최종 법적 판단은 구별해야 합니다.
- 실제 점유자. 현재 누가 건물을 점유·사용하고 있는지, 유치권 표지나 시설물·출입 통제가 존재하는지 확인하고, 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 임차관계. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대, 실제 거주자, 임대차계약 및 매각물건명세서의 변경 사항을 재확인해야 합니다.
- 공동담보·채권승계. 옥과농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 확인해 실제 배당권자를 검토해야 합니다.
- 실거래가. 정읍시 공평동 및 인근 다세대주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 가격 추세를 확인하고 해당 1층 호수의 보수적 환금가치를 산정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 미납관리비 등 매수 후 부담할 수 있는 금액을 확인해야 합니다. 세금 및 우선배당 대상 채권도 별도로 검토해야 합니다.
- 현장 상태. 내부 마감과 설비, 누수, 공사 미완료 여부, 실제 인도 가능한 상태를 확인해야 합니다.
- 매각기일·원본. 2026.10.26 입찰 전에 사건기록, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 권리 소멸은 명확하지만 낙찰 리스크는 남는다
현재 제시된 등기권리 기준으로는 매수인이 승계할 채권이 없으므로 최저매각가 87,396,000원에 등기상 인수액 0원을 더한 금액도 87,396,000원입니다. 그러나 이는 어디까지나 권리상 단순 합산액으로, 최종 실질취득비용이 이 금액으로 확정되었다는 의미는 아닙니다.
티움건설의 유치권이 실제로 유효한지, 포기각서와 배제 신청으로 매수인 대항이 확실히 차단되는지, 현재 점유를 원활히 회복할 수 있는지에 따라 매수 후 비용과 위험이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 인도 가능성
이 물건의 숫자는 분명 강렬합니다. 감정가 364,000,000원에서 최저가 87,396,000원으로 내려왔고, 등기상 후순위 권리는 모두 소멸 예정입니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다.
하지만 이 물건을 단순히 “3억 6,400만원짜리를 8,739만원에 사는 경매”로 해석해서는 안 됩니다. 감정가는 현재 실거래 시세를 보장하지 않고, 4회 유찰 자체도 시장이 해당 물건의 가격이나 위험을 어떻게 받아들이는지 재점검하게 하는 신호입니다.
무엇보다 티움건설의 유치권 주장에 대해 포기·명도각서 및 배제 신청서가 제출되어 있다는 사실은 중요하지만, 그 문서들의 법적 효력과 실제 점유 해소 가능성을 확인하는 일이 최우선입니다. 이 부분이 명확해지고 최근 실거래가격까지 검증된다면 비로소 합리적인 응찰가를 판단할 수 있습니다.
결론은 등기권리는 비교적 명확하지만, 유치권·점유 및 환금성 검증 전에는 입찰을 보류하는 보수적 접근입니다. 단순 할인율이 아니라 실제 인도 가능한 상태에서 얼마의 비용으로 취득할 수 있는지가 이 경매의 핵심입니다.
