전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 1층 101호의 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이미실·임홍근의 근저당권, 의정부동부새마을금고·한장호의 가압류, 정읍시 압류 및 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 124,852,000원으로 감정가 364,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 이 물건에는 최근 실거래 가격을 직접 대조할 수 있는 거래값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 66% 가까이 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 가격 판단은 유찰 횟수와 물건 성격, 현장 상태를 함께 확인하는 보수적 접근이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 1층 101호 · 도로명 전북특별자치도 정읍시 충정로 503 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 124,852,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 전주지방법원 정읍지원 등기계 · 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 유치권 이슈는 별도 확인
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격·유찰 — 감정가 34.3%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가가 124,852,000원까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 87,396,400원, 5회 유찰 시 61,177,479원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 124,852,000원 | 5,083,504,816원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 87,396,400원 | 5,120,385,623원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 61,177,479원 | 5,146,132,604원 |
가격의 핵심은 감정가 대비 할인율과 시장가 할인율이 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 단지는 24세대, 2022.11.04 준공으로 집계돼 있고, 비교용 전용면적은 65.7925㎡지만 본 물건과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 또한 최근 낙찰금액도 확인되지 않아 124,852,000원이 실제 시장가보다 싼지 여부를 숫자로 입증할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,547,928원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 122,304,072원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한장호 | 5,808,888원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,205,808,888원 중 채권자 예상배당은 122,304,072원, 미배당은 5,083,504,816원입니다. 배당 부족액은 채권자 측 문제이며, 등기상 소멸 대상 채권의 미배당분이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근으로, 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 공동주택(다세대주택)으로 이용중이며, 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 부지로 이용중이며 북서측 진출입로를 통해 출입합니다. 토지면적은 2,059㎡, 공시지가는 162,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 본건도 이미 3회 유찰돼, 감정가보다 실제 응찰수요 확인이 더 중요한 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 주식회사 티움건설의 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 대상 물건과 효력 범위를 직접 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 현황조사 당시 유치권 행사가 언급된 만큼, 매각기일 전 현장점유 주체가 바뀌지 않았는지 확인이 핵심입니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 124,852,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 기준 시세 할인율은 확인되지 않습니다. 주변 동일·유사 다세대 매매사례로 응찰 상한을 다시 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 87,396,400원, 5회 유찰 시 61,177,479원으로 내려갑니다. 가격만 낮아지는 대신 시장의 낮은 응찰수요도 함께 읽어야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 기준 미배당액은 5,083,504,816원이지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 승계는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권 관련 제출서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 인수 구조와 현장점유다
이 물건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 임차인이 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현황조사에는 주식회사 티움건설의 유치권 행사가 등장합니다. 유치권포기 및 현장명도각서와 배제 신청서가 제출된 점은 분명한 완화요인이지만, 이 부분은 서류와 현장을 최종 대조해야 합니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 364,000,000원에서 124,852,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬하지만, 비교할 실거래 값이 없어 “시세보다 66% 싸다”는 식의 해석은 불가능합니다. 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 평균도 2.9회 유찰인 만큼, 권리상 인수는 낮지만 가격·환금성과 현장점유 확인이 승부처인 물건입니다.
