전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326에 위치한 2동(나동) 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이체건설이고, 2023년 8월 25일 설정된 옥과농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이후 이미실·임홍근의 근저당권과 의정부동부새마을금고 가압류가 설정됐습니다.
이후 옥과농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 1번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건의 중요한 변수는 등기부상 채권액이 아니라 별도로 주장된 유치권의 실제 효력과 점유·인도 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 4층 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 정읍시 충정로 503(공평동) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 | 460,000,000원 |
| 최저매각가 | 110,446,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 옥과농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 등기상 권리이전 | 2025.11.10 농업협동조합자산관리회사로 1번 근저당권 이전 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 유치권 행사 주장 별도 존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 유치권은 별도 쟁점
기준은 2023.08.25 설정된 옥과농업협동조합의 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 이미실의 근저당권(채권최고액 1,300,000,000원), 임홍근의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원), 의정부동부새마을금고의 가압류(청구금액 300,000,000원)는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2025.11.10 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.12.15 취급지점이 서남권역관리센터로 경정됐습니다. 이는 기존 1번 근저당권의 이전·표시 경정이지 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다.
한편 경매신청채권자로부터 채권양도인인 옥과농업협동조합이 주식회사 티움건설에게 유치권 포기 및 현장명도각서를 제출받았으며, 매수인에게 대항할 수 없다는 취지의 유치권 배제 신청서가 2026.02.25 제출됐다는 사실이 확인됩니다.
이는 유치권 위험을 낮출 수 있는 중요한 자료지만, 서류 제출 자체만으로 유치권의 부존재나 현장 인도 완료가 확정되는 것은 아닙니다. 각서의 효력, 작성 주체, 실제 점유 상태, 유치권 주장 채권과 목적물의 관계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
임대관계는 미상입니다. 임차인으로 특정된 사람은 없지만, 이를 근거로 실제 점유자가 전혀 없거나 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 확정할 수는 없습니다. 점유자와 임차권 관계는 현황조사 및 매각물건명세서의 최신 원본으로 재확인해야 합니다.
② 가격 검토 — 감정가 대비 24%, 시세 할인인지는 미확인
본건 감정가는 460,000,000원, 현재 최저매각가는 110,446,000원입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 24.01% 수준에 도달했습니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 460,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 110,446,000원 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 77,312,200원 | 가정 시나리오 · 감정가의 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 54,118,540원 | 가정 시나리오 · 감정가의 11.76% |
비교 통계에는 2022.11.04 준공, 24세대, 평균 유찰 3.9회라는 수치가 있으나, 본건과 동일 면적의 거래 표본으로 일치 확인된 자료는 아닙니다. 최근 실거래 평균이나 최신 매매가격도 확인되지 않으므로 이 수치를 그대로 본건의 시세 판단에 대입할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,346,244원 |
| 1. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 108,099,756원 |
| 2. 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%를 반영한 추정액입니다. 근저당권 배당 항목은 최초 권리자인 옥과농업협동조합 명의로 표시됐으나, 등기상 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다. 실제 배당 주체와 배당액은 최종 배당절차에 따릅니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
채권최고액 등을 기준으로 한 채권 합계는 5,200,000,000원인 반면, 예상 채권자 배당액은 108,099,756원으로, 미배당액은 5,091,900,244원입니다. 이 미배당액은 채권자에게 회수되지 않는 금액을 뜻하며, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다.
신청채권 청구액은 2,139,772,566원으로, 최초 근저당권 채권최고액과 차이가 있습니다. 공동담보와 권리이전 내역을 고려한 실제 채권액 및 배당 범위는 배당 관련 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 정일중학교 동측 인근의 공동주택(다세대주택)입니다. 주변은 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통조건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 접근도로. 단지 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며, 소로3류 도로에 접합니다. 절대보호구역 저촉, 상대보호구역 포함 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택이고 최근 동일 조건 실거래에 따른 가격 검증이 이뤄지지 않았습니다. 실제 매도 가능가격과 거래기간을 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 각서 원본. 주식회사 티움건설의 유치권 포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서의 원본과 효력 범위를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 실제 점유 주체, 점유 원인, 인도 협조 여부, 시설물·출입 통제 상태 등을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 전입·점유 및 임대차계약, 대항력·우선변제권 존재 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 낙찰가 비율만 보지 말고, 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 거래와 매도 호가 및 실제 거래 가능성을 비교하세요.
- 배당·공동담보 확인. 원근저당권의 공동담보 관계와 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 내역, 청구금액 및 채권최고액 차이를 점검하세요.
- 추가 비용. 점유 인도 지연, 유치권 관련 분쟁, 미납 관리비와 수선비 등 취득 후 비용을 검토하세요.
- 매각일정·원본 대조. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서의 최신 내용을 재확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 권리의 실제 상태”
이번 물건의 특징은 4회 유찰로 감정가의 24.01%까지 내려온 가격과 별도의 유치권 행사 주장이 동시에 존재한다는 점입니다.
등기상 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 인수액은 0원입니다. 유치권 포기 및 현장명도각서도 제출된 것으로 나타나지만 유치권 성립 여부와 실제 점유·인도 가능성은 별도의 검증 대상입니다.
최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 충분히 낮다고 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 확인을 우선하고, 가격 판단은 보류하는 조건부 검토 대상으로 보는 것이 적절합니다. 유치권과 점유 문제가 명확히 정리되고 객관적인 매매 시세가 검증될 때 비로소 입찰가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.
