전주지방법원 2025타경30179. 정읍시 공평동 326, 2동(나동) 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 4층 공동주택이고, 본건을 포함한 기호 1~16은 모두 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사이체건설이며, 2023.08.25 소유권보존과 동시에 옥과농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이것이 말소기준입니다.
그 뒤 이미실의 근저당 1,300,000,000원, 임홍근의 근저당 2,400,000,000원, 의정부동부새마을금고 가압류 300,000,000원이 순차로 붙었고, 2025.03.05 옥과농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30179 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 공평동 326 2동(나동) 4층 401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사이체건설 |
| 감정가 / 최저가 | 460,000,000원 / 157,780,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,139,772,566원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2023.08.25 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이미실·임홍근 근저당과 의정부동부새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.10에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.12.15 취급지점 표시가 서남권역관리센터로 경정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권의 권리자 승계에 해당하며, 매수인에게 별도 후순위 인수권리를 새로 만드는 내용은 아닙니다.
② 가격 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가는 460,000,000원이지만 현재 최저매각가는 157,780,000원으로 내려왔습니다. 3회 유찰 후 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 4회 유찰 110,446,000원, 5회 유찰 77,312,200원까지 낮아집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 157,780,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 110,446,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 77,312,200원 | 16.81% | 0원 |
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 특히 이 단지는 24세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.9회입니다. 현재 이미 3회 유찰된 만큼, 가격 하락 자체가 시장의 환금성·수요 부족을 반영했을 가능성도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 옥과농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 이미실 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 임홍근 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 의정부동부새마을금고 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 157,780,000원 가정 시 채권자 총 청구액 5,200,000,000원 중 154,771,080원이 배당되고, 미배당액은 5,045,228,920원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 공평동 소재 정일중학교 동측 인근. 단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준입니다.
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북서측으로 개설된 진출입로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 162,400원/㎡, 토지면적 2,059.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 절대보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 24세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 주식회사 티움건설의 유치권 주장 내용, 유치권포기 및 현장명도각서, 2026.02.25 유치권 배제 신청서 원문을 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 현재 실제 점유자가 누구인지, 현장명도가 완료됐는지 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 다세대의 실제 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 110,446,000원, 5회 유찰 시 77,312,200원까지 낮아지므로 현재 회차와 추가 유찰의 가격 차이를 비교하세요.
- 후순위 채권. 후순위 근저당과 가압류의 미배당 규모가 매우 크지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·유치권 관련 제출서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인보다 유치권·환금성을 먼저 본다”
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 후순위 권리는 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 460,000,000원에서 최저가 157,780,000원까지 내려와 숫자상 할인 폭도 큽니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없어 이 34.3%가 실제 시세 대비 얼마나 싼지는 확인할 수 없습니다.
게다가 이미 3회 유찰됐고, 현황조사에는 주식회사 티움건설의 유치권 행사가 적혀 있습니다. 유치권포기·현장명도각서와 2026.02.25 배제 신청이 제출돼 위험을 낮추는 자료는 존재하지만, 그 사실만으로 현장 리스크까지 자동 소멸했다고 볼 수는 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0, 가격은 크게 하락했지만 유치권 서류와 실제 점유를 확인한 뒤 판단”입니다.
