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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 32,269,440원
C 매력지수42 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 건물
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
78,880,000 7,888만 감정가 192,000,000원
감정가의 41% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 65,856,000원 최저가 대비 +19%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
658만원
최저가의 10% · 6,585,600원
감정가 대비
▼ 58.9% 싸게 매수
감정가 1.92억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 있는 임차인 인수 가능성과 다수 미상 임차 리스크가 남아 있습니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지

대폭 유찰됐지만, 임차인 리스크가 남아 있다 — 수원 홈스테이 201호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 2층201호 (우만동,홈스테이)
감정가 1.92억 · 최저매각가 6,585만원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 재매각
42
매력지수 C등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인과 미상 임차 리스크로 보수적 접근 필요
최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌으나 김성애 대항력 임차인 인수와 다수 보증금 미상 점유자가 있어 권리 안정성이 낮아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 점유자가 다수 존재합니다. 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 김성애 보증금 1,000만원은 매수인 인수 가능성이 있고, 나머지 점유자도 보증금 확인 전까지 리스크로 남습니다.
감정가 / 최저가
192,000,000원 / 65,856,000원
3회 유찰
실질취득 검토
75,856,000원+
김성애 인수 가능성 반영
매수인 인수
10,000,000원
대항력 임차인
핵심지표
C등급
권리 리스크 확인 필요

수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 2층201호 사건입니다. 감정가는 1억9,200만원이지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 6,585만원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 점유와 임차권입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 2층201호 (우만동,홈스테이)
용도 / 감정 이용상태대지 · 도시형생활주택 및 근린생활시설 건물 내 물건
소유자박수정
감정가 / 최저가192,000,000원 / 65,856,000원
매각기일2026.07.10

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

말소기준 관련 권리는 하나은행 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리와 별개로 현황조사상 대항력 임차인이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 존재

임차인전입일보증금대항력우선변제승계
김성애2023.08.1410,000,000원없음인수 가능
백광훈 외 다수미상 포함미상판정 불가·확인 필요확인 필요위험 확인
⚠️ 임차 리스크 김성애는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 있으며 우선변제권은 확인되지 않습니다. 최저가 낙찰 시 보증금 10,000,000원이 매수인 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.

③ 시세·가격 판단

홈스테이는 총 27세대 규모이며 최근 거래 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

배당 및 인수 구조
감정가 vs 현재 최저가
최저가는 크게 하락했지만 임차인 인수 가능성을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상 배당표 (매각가 65,856,000원 가정)

항목채권액예상배당
집행비용-1,585,408원
임차인 김성애 보증금10,000,000원0원
가압류 신한은행640,000,000원64,270,592원
소유자 교부-0원
가격보다 중요한 것 현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 하지만 낙찰 후 실제 부담액은 낙찰가와 별도로 임차인 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 김성애 보증금 10,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
  • 미상 보증금 확인. 다수 점유자의 전입·보증금 여부를 매각물건명세서와 현황조사서로 재확인해야 합니다.
  • 재매각 조건. 매수신청보증금 20% 적용 사항을 확인해야 합니다.
  • 점유 이전. 낙찰 후 실제 점유자와의 인도 절차를 고려해야 합니다.

맺으며 — “가격 하락보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 숫자상 매력적인 가격대까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 대항력 임차인과 보증금 미상 점유자가 존재하는 만큼, 낙찰 전 임차관계 확인이 가장 중요한 사건입니다. 권리 리스크를 해소할 수 있다면 가격 경쟁력은 있지만, 확인되지 않은 인수 부담을 감수하는 접근은 피해야 합니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각 관련 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 2층201호 (우만동,홈스테이)

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