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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 18,991,910원
C 매력지수42 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
43,341,000 4,334만 감정가 113,000,000원
감정가의 38% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 38,759,000원 최저가 대비 +11%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
387만원
최저가의 10% · 3,875,900원
감정가 대비
▼ 61.6% 싸게 매수
감정가 1.13억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 인수 위험이 핵심인 재매각 물건으로, 최저가는 낮지만 실질취득비용은 보증금 인수를 반영해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 낮지만, 임차인 인수가 승부처 — 수원 홈스테이 505호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층505호 (우만동,홈스테이)
감정가 113,000,000원 · 최저매각가 38,759,000원 · 매각기일 2026.07.10 · 다세대
42
매력지수 C등급 · 낮은 최저가에도 대항력 임차인 인수와 재매각 위험이 남는 다세대
권리상 확인 가능한 인수금액과 미상 임차인 위험이 존재하며 가격만으로 안전성을 평가하기 어려워 C 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 인수 위험이 남아 단순 저가 매수로 보면 안 됩니다. 확인된 손태준 보증금 115,000,000원은 일부 배당 후 부족분 인수 가능성이 있고, 김성애 보증금 10,000,000원도 매수인 인수 대상입니다.
감정가 / 최저가
113,000,000원 / 38,759,000원
3회 유찰
실질취득
약 126,097,662원
낙찰가+인수 예상
인수 위험
87,338,662원
확인된 인수액
핵심지표
임차인 29명
대항력 검토 필요

수원지방법원 2024타경8309. 경기도 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 5층505호 다세대입니다. 감정가는 113,000,000원이고 현재 최저매각가는 38,759,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수 여부입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층505호 (우만동,홈스테이)
용도 / 감정 이용상태다세대 · 도시형생활주택 이용 중
소유자박수정
감정가 / 최저가113,000,000원 / 38,759,000원
매각기일2026.07.10

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 2024.05.20 접수된 신한은행 가압류입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차인의 권리는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력배당·승계
손태준115,000,000원우선변제 가능 · 부족분 77,338,662원 인수
김성애10,000,000원우선변제권 無 · 전액 인수
양희찬 외미상가능보증금 확인 필요
⛔ 인수 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득비용은 단순 최저가가 아닙니다. 이 물건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,759,000원 가정)

항목채권액배당
집행비용-1,097,662원
임차인 손태준 우선변제115,000,000원37,661,338원
임차인 김성애10,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
실질취득은 인수 위험을 반영한 금액입니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 손태준 임차인은 보증금 115,000,000원 중 일부만 배당되어 부족분 인수 가능성을 확인해야 합니다.
  • 김성애 임차인은 보증금 10,000,000원이 전액 인수 대상으로 표시됩니다.
  • 보증금 미상 점유자는 대항력 가능성이 있어 추가 확인이 필요합니다.
  • 재매각 물건이며 매수신청보증금 20% 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금액을 보라”

이 사건은 3회 유찰로 숫자상 저렴해 보이지만, 권리분석의 핵심은 임차인입니다. 확인된 인수 위험만 87,338,662원이며 미상 보증금 점유자까지 있어 최종 입찰 전 임차관계 확인이 필수입니다. 낮은 최저가보다 실질취득비용을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·매각 관련 데이터를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 검토가 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층505호 (우만동,홈스테이)

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