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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 23,361,730원
D 매력지수38 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
54,440,000 5,444만 감정가 139,000,000원
감정가의 39% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 47,677,000원 최저가 대비 +14%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
476만원
최저가의 10% · 4,767,700원
실거래 대비
▼ 57.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.29억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰로 가격은 내려갔지만 임차인 인수금이 핵심인 다세대 경매입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

낙찰가보다 큰 인수금 — 수원 우만동 홈스테이 601호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층601호
감정가 139,000,000원 · 최저매각가 47,677,000원 · 매각기일 2026.07.10 · 3회 유찰
38
매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수로 실질취득 부담이 커 위험도가 높습니다.
3회 유찰로 최저가는 낮아졌으나 대항력 있는 임차인 보증금 인수 예상액 78,581,186원이 발생해 실질취득이 126,258,186원 수준입니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 인수금이 핵심 변수입니다. 신명호 임차권등기 보증금 부족분과 김성애 보증금 인수 가능성을 합산하면 매수인 실질취득은 약 126,258,186원 수준으로 봐야 합니다.
감정가
139,000,000원
다세대
최저가
47,677,000원
3회 유찰
실질취득
126,258,186원
낙찰가+인수
핵심지표
임차인 위험
대항력 검토 필요

수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 제6층 제601호 다세대입니다. 감정가는 1억3900만원이고 현재 최저매각가는 4767만7000원입니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인과 임차권등기로 인해 매수인이 부담할 수 있는 금액이 존재합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층601호
용도 / 준공다세대 · 2017.09.20 사용승인
소유자박수정
감정가 / 최저가139,000,000원 / 47,677,000원
신청채권154,262,1562원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 위험

임차인보증금대항력우선변제승계
신명호115,000,000원보증금 부족분 인수
김성애10,000,000원전액 인수 가능
양희찬 외미상대항력 가능미상확인 필요
⛔ 매수인 인수 구조 신명호 임차인은 우선변제로 46,418,814원을 배당받고 부족분 68,581,186원이 남습니다. 김성애 보증금 10,000,000원도 별도 인수 위험입니다. 따라서 현재 회차 기준 인수 예상액은 78,581,186원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)

항목채권배당
집행비용-1,258,186원
신명호 임차인 우선변제115,000,000원46,418,814원
신한은행 가압류640,000,000원0원
매수인 인수78,581,186원78,581,186원
배당 분배
감정가 vs 실질취득
⚠️ 가격 판단 최저매각가 47,677,000원은 낮지만, 대항력 인수금을 포함한 실질취득 약 126,258,186원을 기준으로 판단해야 합니다. 최저가만 보고 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분 인수 여부 확인
  • 보증금 미상 점유자의 임대차 관계 추가 확인
  • 민간임대주택 등록 사항과 임대 의무 확인
  • 매각물건명세서 및 등기부 원본 재확인

맺으며 — “낮은 최저가보다 인수금이 중요하다”

이 사건은 권리 말소 구조보다 임차인 인수가 핵심입니다. 3회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 권리가 남아 있어 실질취득 비용은 단순 낙찰가와 다릅니다. 입찰 전 반드시 인수 가능 금액을 반영한 가격 판단이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층601호 (우만동,홈스테이)

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