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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 22,521,380원
C 매력지수48 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
58,660,000 5,866만 감정가 134,000,000원
감정가의 43% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 45,962,000원 최저가 대비 +27%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
459만원
최저가의 10% · 4,596,200원
실거래 대비
▼ 54.5% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.29억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 가격은 내려왔지만 대항력 임차인 인수와 점유 리스크가 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

3회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 인수가 남는다 — 수원 홈스테이 503호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층503호 (우만동,홈스테이)
감정가 134,000,000원 · 최저매각가 45,962,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 재매각
48
매력지수 C등급 · 가격은 크게 하락했지만 대항력 임차인 인수와 미상 임차 위험으로 주의 필요
3회 유찰로 최저가는 낮아졌으나 김성애 보증금 1,000만원 인수와 다수 점유자 보증금 미상 위험이 남아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 임차인 리스크입니다. 대항력 있는 임차인 김성애의 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수해야 하며, 박정민 임차권등기 115,000,000원과 다수 점유자의 보증금 미상 위험까지 함께 확인해야 합니다.
감정가
134,000,000원
다세대
최저가
45,962,000원
3회 유찰
실질취득
55,962,000원
최저가+김성애 인수
매수인 인수
10,000,000원
대항력 임차인

수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 5층503호 다세대 물건입니다. 감정가는 1억3,400만원이지만 3회 유찰을 거치며 최저매각가는 4,596만원까지 내려왔습니다. 다만 경매 가격만 보고 판단하면 위험합니다. 이 물건은 대항력 있는 임차인과 임차권등기가 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층503호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대
소유자박수정
감정가 / 최저가134,000,000원 / 45,962,000원
유찰횟수3회
매각기일2026.07.10
청구금액1,542,621,562원

① 권리 흐름 — 임차인 권리가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 위험 확인

임차인보증금대항력우선변제승계
김성애 10,000,000원 인수
박정민 115,000,000원 매각 소멸
백광훈 외 점유자 미상 판정 불가 확인 필요 위험 확인 필요
⛔ 실질취득 기준 분석 최저매각가 45,962,000원만 보면 낮아 보이지만, 김성애 보증금 10,000,000원 인수를 반영하면 매수인의 실질 취득 부담은 55,962,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 대항력 임차인 인수액은 별도로 남습니다.

③ 예상 배당표 (최저매각가 45,962,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,227,316원
임차인 박정민 보증금115,000,000원44,734,684원
김성애 보증금10,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
배당 분배
가격 vs 인수 포함 부담
최저가에 김성애 인수액을 더한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차인 인수 확인. 김성애 보증금 10,000,000원은 대항력 있는 임차인으로 매수인 부담입니다.
  • 임차권등기 확인. 박정민 임차권등기 보증금 115,000,000원과 배당 관계를 확인해야 합니다.
  • 점유자 확인. 다수 현황조사 점유자가 있으며 보증금 미상 부분은 추가 확인이 필요합니다.
  • 재매각 주의. 매각물건명세서 비고에 재매각 및 매수신청보증금 20%가 기재되어 있습니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 리스크를 먼저 본다”

이 물건은 3회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만, 경매의 핵심은 단순 낙찰가가 아닙니다. 대항력 임차인 인수와 미상 점유 위험을 반영한 뒤 판단해야 합니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있으나, 권리 분석상 안전형 물건은 아닙니다. 입찰 전 임차 관계와 점유 현황 확인이 우선입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층503호 (우만동,홈스테이)

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