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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 20,672,610원
D 매력지수35 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
46,740,000 4,674만 감정가 123,000,000원
감정가의 38% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 42,189,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
421만원
최저가의 10% · 4,218,900원
감정가 대비
▼ 62.0% 싸게 매수
감정가 1.23억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 보증금 인수 위험으로 최저가 4,218만원이 아닌 실질취득 약 1.35억원 기준 판단이 필요한 다세대 경매입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 착시, 실질취득은 1억대 — 수원 우만동 홈스테이 401호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 4층401호 (우만동,홈스테이)
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 42,189,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 다세대
35
매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 1.35억원과 다수 점유 리스크로 실질취득 부담이 큰 물건
대항력 임차인 보증금 인수와 보증금 미상 점유자가 존재하며 실질취득 기준 가격 메리트 판단이 필요해 D 등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 34%까지 내려온 최저가는 매력적으로 보이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 135,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 합니다. 최저가만 보고 저가 낙찰로 접근하면 위험합니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원
42,189,000원 · 3회 유찰
실질취득 부담
177,189,000원
낙찰가+인수 135,000,000원
인수 보증금
135,000,000원
대항력 임차인 2명 확인
핵심지표
대항력 위험
미상 보증금 점유자 존재

수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 4층 401호 다세대입니다. 감정가는 1.23억원이고 세 차례 유찰되어 최저매각가는 4,218만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 존재하기 때문입니다.

등기상 말소기준권리 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 주택임차권 및 현황조사상 대항력 임차인의 존재가 별도 검토 대상입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 내려가도 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 4층401호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대
소유자박수정
감정가 / 최저가123,000,000원 / 42,189,000원
매각기일2026.07.10
청구금액1,542,621,562원

① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 2017.09.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.05.20 신한은행 가압류와 2024.07.30 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기된 강정아와 현황조사상 대항력 임차인은 별도로 인수 위험을 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

임차인보증금대항력판정
김성애10,000,000원보증금 전액 인수 가능성
강정아125,000,000원임차권등기 · 보증금 인수 가능성
백광훈 외미상판정 불가·가능확인 필요
⛔ 실질취득 주의 대항력 있는 임차인의 보증금 합계 135,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 현재 최저가 42,189,000원에 낙찰되더라도 단순 취득가가 아니라 최저가+인수금액 구조로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

항목채권액예상배당
집행비용-1,159,402원
임차인 김성애 인수10,000,000원0원
임차인 강정아 인수125,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원41,029,598원
매각대금 분배
감정가 vs 실질취득
최저가가 아닌 인수 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 경기도 수원시 팔달구 우만동 우만1동 행정복지센터 남동측 인근으로 연립주택·단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
  • 용도. 2017.09.20 사용승인된 홈스테이 내 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
  • 환금성. 27세대 규모로 대단지 대비 거래 유동성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 최저가 착시 금지. 42,189,000원은 인수 전 가격이며 실제 부담은 보증금 인수를 포함해 판단해야 합니다.
  • 임차인 확인. 대항력 임차인 보증금과 미상 점유자의 실제 권리를 반드시 확인해야 합니다.
  • 재매각 조건. 매각물건명세서 비고상 재매각이며 매수신청보증금 20% 조건입니다.
  • 명도 검토. 다수 점유 가능성이 있어 인도 절차와 비용을 고려해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득을 보라”

이 물건은 유찰로 최저매각가는 크게 내려왔지만 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득가가 되지 않습니다. 권리는 일부 소멸 구조지만, 임차인 리스크를 반영하면 가격 메리트는 제한적입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·제공 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인과 임차인 권리 확인이 필요합니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 이용자에게 있습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 4층401호 (우만동,홈스테이)

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