수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 ‘홈스테이’ 6층 606호입니다. 사건의 핵심은 감정가 대비 34%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 등기상 2017.09.27 하나은행 근저당은 이미 말소로 표시되어 있고, 현재 분석의 말소기준권리는 2024.05.20 신한은행 가압류 640,000,000원입니다. 이 기준일보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 확인되며, 그중 금액까지 명확히 계산되는 임석현·김성애의 미배당 보증금만으로도 매수인 인수액이 65,991,358원에 달합니다.
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 큰 구조에서는 유찰로 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 그만큼 늘기 때문에 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다. 실제 시나리오에서도 현재 회차는 106,122,358원, 4회 유찰 시 105,905,651원, 5회 유찰 시 105,753,955원으로 확인된 범위의 실질취득액이 비슷한 수준에 머뭅니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 임차인들의 인수위험은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8309 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층606호 (우만동, 홈스테이) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 |
| 소유자 | 박수정 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 40,131,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 1,542,621,562원 |
| 말소기준 | 2024.05.20 갑구 3번 가압류 · 주식회사 신한은행 · 640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 점유’가 핵심
2024.09.12 등기된 임석현의 주택임차권 자체는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 그러나 임석현은 임대차계약 2023.01.15, 확정일자 2023.02.01, 주민등록·점유개시 2023.02.24이고 보증금은 95,000,000원입니다. 현재 40,131,000원 매각가 가정에서 집행비용을 뺀 39,008,642원이 우선배당되고, 부족분 55,991,358원이 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 29명, 인수액 상한 미확정
보증기관의 대위·승계 중복신고 없이 실제 임차인 29명이 확인됩니다. 이 가운데 김성애는 보증금 10,000,000원과 월차임 630,000원이 확인되고 배당가정상 보증금 전액 10,000,000원 매수인 인수입니다. 임석현은 보증금 95,000,000원 중 55,991,358원 인수로 계산됩니다. 반면 나머지 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김성애 | 2023.08.14 | 10,000,000원 / 630,000원 | — | 대항력 우선변제 없음 승계 10,000,000원 |
| 백광훈 | 미상 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 양희찬 | 2021.12.10 | 미상 / — | 2024.09.06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 손영신 | 2021.07.21 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김찬오 | 2017.11.06 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 이규빈 | 2023.03.02 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 하승섭 | 2021.05.04 | 미상 / — | 2024.09.13 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 강성봉 | 2020.04.22 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김영선 | 2019.12.30 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김고은 | 2020.02.17 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김경호 | 2020.03.20 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김종민 | 2022.02.14 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 이다은 | 2023.04.04 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 심지수 | 2023.02.20 | 미상 / — | 2024.08.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 서나영 | 2023.02.24 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김학신 | 2023.01.11 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김유영 | 2022.10.06 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 민경민 | 2019.10.11 | 미상 / — | 2024.08.19 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 박정민 | 2021.11.09 | 미상 / — | 2024.08.26 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 강민재 | 2022.07.13 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 손태준 | 2022.05.03 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 김보라 | 2022.09.06 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 이지은 | 2023.01.30 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 신명호 | 2021.10.27 | 미상 / — | 2024.09.02 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 서지영 | 2023.05.02 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 안혜란 | 2023.08.31 | 미상 / — | 2024.08.26 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 강세라 | 2021.01.15 | 미상 / — | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 윤영태 | 2022.08.24 | 미상 / — | 2024.08.23 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 임석현 | 2023.02.24 | 95,000,000원 / — | 2024.09.12 | 대항력 우선변제 승계 55,991,358원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 40,131,000원 | 65,991,358원 | 106,122,358원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,091,700원 | 77,813,951원 | 105,905,651원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 19,664,190원 | 86,089,765원 | 105,753,955원 |
이 표가 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 최저가는 40,131,000원에서 28,091,700원, 다시 19,664,190원으로 떨어지지만, 그만큼 미배당 보증금 인수가 증가해 확인된 실질취득액은 106,122,358원 → 105,905,651원 → 105,753,955원에 머뭅니다. 따라서 “더 유찰되면 더 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,122,358원 |
| 1. 임차인 임석현 보증금 | 95,000,000원 | 39,008,642원 |
| 인수 · 임차인 김성애 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 640,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임석현 보증금 부족분 55,991,358원과 김성애 보증금 10,000,000원을 합한 65,991,358원이 현재 매수인 인수로 계산됩니다. 신한은행 가압류 채권 640,000,000원은 전액 미배당이며, 시나리오상 신청채권자 하나은행 청구 1,542,621,562원도 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대 물건이며, 감정평가상 해당 건물의 기호 4-30은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 홈스테이는 27세대이며 2017.09.20 사용승인되었습니다.
- 입지. 우만1동 행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 연립주택·단독주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 건물 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본 위생·급배수설비, 도시가스 보일러 난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역에 포함되고, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,779,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 홈스테이 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 25.0%이며 최근 낙찰일은 2026.03.27입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰된 재매각 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차에서 확인된 실질취득은 106,122,358원이며, 추가 인수 가능액은 별도입니다.
- 임차인 29명의 보증금·확정일자 재확인. 보증금이 미상인 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없으므로 매각물건명세서·현황조사·전입관계의 최신 원본을 대조해야 합니다.
- 임석현 인수액 확인. 보증금 95,000,000원 중 현재 배당가정상 39,008,642원 배당, 55,991,358원 인수입니다.
- 김성애 인수액 확인. 보증금 10,000,000원은 배당가정에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
- 재매각 조건 확인. 재매각이며 매수신청보증금이 20%입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 관련 서류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “40,131,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 117,000,000원짜리가 40,131,000원까지 떨어졌다는 숫자입니다. 그러나 현재 배당가정에서 매수인 인수는 65,991,358원이고, 이를 합친 확인된 실질취득은 106,122,358원입니다. 한 번 더 유찰돼 28,091,700원이 되어도 실질취득은 105,905,651원, 다시 유찰돼 19,664,190원이 되어도 105,753,955원으로 거의 그대로입니다.
더구나 실제 임차인은 29명이며, 금액이 확인된 두 사람 외에는 보증금·확정일자 등이 미상인 경우가 많습니다. 따라서 현재 계산된 65,991,358원을 인수액의 상한으로 볼 수 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 25.0%이고 이 사건은 재매각까지 진행된 상태입니다. 낮은 최저가보다 선순위 점유와 미상 보증금이 훨씬 중요한 고위험 권리분석 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
