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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 20,672,610원
D 매력지수35 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
48,670,000 4,867만 감정가 123,000,000원
감정가의 39% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 42,189,000원 최저가 대비 +15%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
421만원
최저가의 10% · 4,218,900원
감정가 대비
▼ 60.4% 싸게 매수
감정가 1.23억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰 후 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 위험이 큰 다세대입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

가격은 내려왔지만, 임차인 인수가 핵심이다 — 수원 우만동 홈스테이 504호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층504호 (우만동,홈스테이)
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 42,189,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 다세대
35
매력지수 D등급 · 유찰 후 가격은 낮지만 대항력 임차인 인수 위험으로 보수적 접근 필요
최저가는 감정가 대비 낮으나 임차보증금 인수 가능성과 보증금 미상 임차인 위험이 있어 종합 위험도가 높음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인과 임차권등기 임차인이 존재하며, 일부 보증금 미상 점유자가 있어 낙찰 전 확인이 필수입니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원 / 42,189,000원
3회 유찰
실질취득 부담
최대 78,970,402원
인수 가능 금액 포함
임차인 인수
78,970,402원
배당 부족·대항력 위험
핵심지표
D등급
score 35

수원지방법원 2024타경8309. 경기도 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 5층 504호 다세대입니다. 감정가는 1억2300만원, 현재 최저매각가는 4218만9000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 등기상 임차권등기와 현황조사상 대항력 임차인이 확인되어 낙찰 후 인수 부담 가능성을 먼저 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층504호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대
소유자박수정
감정가 / 최저가123,000,000원 / 42,189,000원
청구액1,542,621,562원
매각기일2026.07.10

① 권리 흐름 — 임차인 위험 확인 필요

2017년 하나은행 근저당권이 설정되었고 이후 가압류 및 경매개시결정이 진행되었습니다. 다만 별도로 확인되는 임차권등기와 대항력 임차인이 있어, 단순히 후순위 권리만 보고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력상태
강민재110,000,000원우선변제 가능·배당 부족분 인수 가능
김성애10,000,000원우선변제권 無 · 매수인 인수 가능
양희찬 외 다수미상가능보증금 확인 필요
⛔ 핵심 리스크 최저가 42,189,000원 기준 강민재 임차인은 우선변제 후 부족분 68,970,402원이 남으며, 김성애 보증금 10,000,000원은 매수인 인수 대상으로 표시됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,159,402원
임차인 강민재 보증금110,000,000원41,029,598원
임차인 김성애 보증금10,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
가격은 낮아졌지만 인수 위험을 함께 계산해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 대항력 임차인의 보증금 규모와 배당 부족분을 반드시 확인해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유. 현황조사상 다수 점유자의 보증금 확인이 필요합니다.
  • 재매각 조건. 매수신청보증금 20% 조건을 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 낮지만 인수금액 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 3회 유찰로 표면 가격은 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서는 최저가만 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 배당 부족분과 인수 가능성을 합산하면 실제 부담은 크게 달라집니다. 따라서 이 사건은 저가 낙찰형이 아니라 임차인 분석형 물건으로 접근해야 합니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·관리비 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층504호 (우만동,홈스테이)

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