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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 26,050,850원
D 매력지수38 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
56,111,111 5,611만 감정가 155,000,000원
감정가의 36% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 53,165,000원 최저가 대비 +5%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
531만원
최저가의 10% · 5,316,500원
실거래 대비
▼ 56.5% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.29억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만 임차인 인수 부담 약 5,819만원과 대항력 리스크가 핵심입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 내려왔지만, 인수 리스크가 남았다 — 수원 우만동 홈스테이 307호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 3층307호
감정가 155,000,000원 · 최저매각가 53,165,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 다세대
38
매력지수 D등급 · 대항력 임차인 인수 위험과 다수 임차인 미상 리스크가 남은 고위험 물건
3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 김성애 보증금 인수와 김고은 임차권등기 보증금 부족분 등 실질취득 부담이 발생하며 임차관계 확인이 필요해 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 대항력 있는 임차인과 임차권등기 임차인이 존재하며, 현재 회차 기준 매수인이 부담할 수 있는 인수액은 58,191,970원으로 분석됩니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 유형입니다.
감정가 / 최저가
155,000,000원 / 53,165,000원
3회 유찰
실질취득 부담
111,356,970원
최저가 + 예상 인수액
매수인 인수
58,191,970원
임차보증금 관련
핵심지표
D 38점
권리·가격 복합 위험

수원지방법원 2024타경8309. 경기도 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 3층 307호 다세대 물건입니다. 감정가는 1억5,500만원이며 현재 최저매각가는 5,316만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순 저가 매수가 아닙니다. 김성애 임차인의 대항력이 인정되고, 김고은 임차권등기까지 확인되어 낙찰 이후 부담할 보증금 문제가 핵심입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 3층307호 (우만동,홈스테이)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자박수정
감정가 / 최저가155,000,000원 / 53,165,000원
매각기일2026.07.10
청구액1,542,621,562원

① 권리 흐름 — 임차인 리스크 확인 필요

2017년 하나은행 근저당권이 설정되었고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 2번 임차권등기 및 현황조사상 대항력 있는 임차인들이 존재하여, 권리 자체보다 임차보증금 승계 여부가 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성이 있는 권리

임차인전입보증금판단
김성애2023.08.1410,000,000원대항력 有 매수인 인수 가능성
김고은2020.02.17100,000,000원우선변제 부족분 인수
양희찬 외 다수확인미상확인 필요 대항력 관련 조사 필요
⛔ 핵심 위험 김성애 임차인은 대항력은 있으나 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 김고은 임차인은 우선변제권 행사 후에도 배당 부족분 48,191,970원이 발생하며, 임차권등기 권리가 남아 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 53,165,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,356,970원
김고은 임차보증금100,000,000원51,808,030원
김성애 보증금 인수10,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
최저가는 낮지만 인수 부담을 더한 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 계산. 최저가 53,165,000원에 예상 인수액 58,191,970원을 더해 판단해야 합니다.
  • 임차인 확인. 김성애 대항력, 김고은 임차권등기 내용을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
  • 미상 임차인 조사. 보증금 미상 임차인이 있어 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
  • 재매각 주의. 매각물건명세서 비고상 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.

맺으며 — “유찰은 기회지만, 인수가 변수다”

이 물건은 감정가 대비 34%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매의 핵심은 최저가가 아니라 최종 부담액입니다. 현재 확인되는 임차보증금 인수 가능액만 약 5,819만원이며, 보증금 미상 임차인도 존재합니다. 가격은 낮아졌지만 권리 리스크가 해소된 물건은 아닙니다. 임차관계가 완전히 정리되는지 확인한 뒤 접근해야 하는 고위험 다세대입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각 관련 자료를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 미납 관리비·당해세 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 3층307호 (우만동,홈스테이)

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