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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 27,227,340원
C 매력지수45 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
58,111,111 5,811만 감정가 162,000,000원
감정가의 35% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 55,566,000원 최저가 대비 +4%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
555만원
최저가의 10% · 5,556,600원
실거래 대비
▼ 55.0% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.29억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 가격은 내려왔지만 대항력 임차인과 미상 임차인 리스크를 먼저 확인해야 하는 물건.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

3회 유찰로 싸졌지만, 임차 리스크가 남는다 — 수원 홈스테이 603호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층603호 (우만동,홈스테이)
감정가 1.62억 · 최저매각가 5,556만원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 다세대
45
매력지수 C등급 · 3회 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 가능성이 남아 실질취득 부담이 큰 다세대
최저가는 감정가의 34%까지 하락했으나 김성애 보증금 1,000만원 인수와 보증금 미상 대항력 가능 임차인이 존재해 권리 리스크가 남음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 크게 내려왔지만, 단순 할인 물건은 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김성애의 보증금 1,000만원 인수 가능성이 있고, 안혜란 임차권등기 및 보증금 미상 점유자가 다수 확인됩니다. 가격보다 먼저 임차 리스크 해소 여부를 확인해야 합니다.
감정가
162,000,000원
최초 평가액
최저가
55,566,000원
3회 유찰
실질취득 부담
65,566,000원+
김성애 인수 포함
핵심지표
임차 리스크
대항력·미상 점유

수원지방법원 2024타경8309. 경기도 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 6층 603호 다세대입니다. 감정가는 1.62억원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 최저가는 5,556만원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기부상 임차권등기와 현황조사상 대항력 임차인이 존재해 낙찰 후 부담 가능성을 함께 계산해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층603호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대 · 홈스테이 · 전용 24.24㎡
소유자박수정
감정가 / 최저가162,000,000원 / 55,566,000원
매각기일2026.07.10
청구금액1,542,621,562원

① 권리 흐름 — 임차권과 대항력 확인이 핵심

말소기준권리는 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 2017년 설정된 근저당권 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기권자인 안혜란은 보증금 120,000,000원으로 등기되어 있고, 김성애는 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 존재

임차인보증금대항력우선변제승계/인수
김성애 10,000,000원 해당 없음 매수인 인수 가능
안혜란 120,000,000원 배당 부족분 확인 필요
양희찬 외 다수 미상 확인 필요 위험 확인 필요
⛔ 핵심 리스크 최저가 55,566,000원에서 안혜란 보증금 배당 부족분 65,834,188원이 발생하고, 김성애 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가는 내려가도 대항력 인수 부담은 별도로 남을 수 있습니다.

③ 예상 배당표 (매각가 55,566,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,400,188원
임차인 안혜란 보증금120,000,000원54,165,812원
김성애 보증금10,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
배당 분배
감정가 vs 현재 최저가
최저가는 낮지만 임차 인수 부담을 함께 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 수원시 팔달구 우만동 우만1동 행정복지센터 인근이며 연립주택·단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2017.09.20 사용승인되었습니다.
  • 환금성. 총 27세대 규모이며 거래량과 매수층 확인이 필요한 소형 다세대입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차 확인. 김성애 보증금 1,000만원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
  • 미상 점유. 보증금 미상 점유자는 대항력 가능성이 있어 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
  • 가격 판단. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 최저가만으로 안전한 물건으로 판단하면 안 됩니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격 뒤의 임차 리스크를 봐야 한다”

이 물건은 3회 유찰로 숫자상 할인폭은 큽니다. 하지만 다세대 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제 부담입니다. 대항력 임차인과 보증금 미상 점유자가 존재하는 만큼, 권리 확인이 끝난 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각 관련 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비 등 일부 항목은 실제와 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층603호 (우만동,홈스테이)

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