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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 20,672,610원
C 매력지수42 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
47,840,000 4,784만 감정가 123,000,000원
감정가의 38% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 42,189,000원 최저가 대비 +13%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
421만원
최저가의 10% · 4,218,900원
감정가 대비
▼ 61.1% 싸게 매수
감정가 1.23억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 위험으로 실질취득 비용 검토가 필요한 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

유찰로 싸졌지만, 임차인 인수가 변수다 — 수원 홈스테이 501호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층501호
감정가 123,000,000원 · 최저매각가 42,189,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 재매각
42
매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮지만 임차인 인수 위험과 보증금 미상 리스크 존재
3회 유찰로 가격은 하락했으나 대항력 임차인 김성애 인수 가능성과 다수 점유자 보증금 미상으로 안정성 점수가 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인과 임차권등기 권리가 존재해 낙찰가 외 인수 가능 비용을 반드시 계산해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원 / 42,189,000원
3회 유찰
실질취득 검토
약 121,159,402원
낙찰가+예상 인수액 기준
인수 위험
78,970,402원
배당 부족 임차보증금 포함
핵심지표
C등급
점수 42

수원지방법원 2024타경8309. 경기도 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 5층 501호 다세대입니다. 감정가는 1.23억이지만 3회 유찰 후 최저가는 4,218만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 임차권등기 임차인과 현황조사상 대항력 임차인이 존재해, 낙찰 이후 부담할 수 있는 금액을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층501호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대
소유자박수정
감정가 / 최저가123,000,000원 / 42,189,000원
매각기일2026.07.10
청구금액1,542,621,562원

① 권리 흐름 — 임차인 권리가 핵심

말소기준권리는 2017.09.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.05.20 신한은행 가압류와 2024.07.30 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기권자인 김유영의 임차보증금 110,000,000원과 대항력 있는 임차인 김성애의 보증금 10,000,000원은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인

임차인보증금대항력우선변제판단
김유영 110,000,000원 배당 부족분 검토 필요
김성애 10,000,000원 보증금 전액 인수 가능성
백광훈 외 미상 판정 불가 해당 없음 추가 확인 필요
⚠️ 실질취득가 기준 판단 최저가 42,189,000원만 보면 저렴해 보이지만, 배당 부족분과 대항력 임차인 인수 가능성을 반영하면 실제 부담액은 크게 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,159,402원
임차인 김유영 보증금110,000,000원41,029,598원
김성애 보증금10,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
낙찰가만이 아니라 인수 가능 금액을 포함해 판단해야 합니다.
⛔ 가격 착시 주의 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만, 임차인 권리로 인해 저가 낙찰의 효과가 제한됩니다. 특히 대항력 임차인 인수 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 김유영 임차권등기 및 김성애 대항력 임차인의 권리관계를 재확인해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자. 백광훈 등 보증금 확인이 필요한 점유자가 있어 추가 조사 필요합니다.
  • 재매각 조건. 매수신청보증금 20% 적용 대상입니다.
  • 실질취득가 계산. 최저가가 아닌 낙찰가와 인수 가능 비용을 합산해 판단해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 곧 매입가는 아니다”

이 물건은 권리관계가 단순히 깨끗한 유형은 아닙니다. 3회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 임차인 권리와 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 낙찰가는 4,218만원이지만 실제 투자 판단은 임차인 부담을 포함한 실질취득 기준으로 해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·최우선변제 등 실제 배당 결과는 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층501호 (우만동,홈스테이)

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