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특수권리·특수조건 1

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판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 26,050,850원
D 매력지수38 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
58,880,000 5,888만 감정가 155,000,000원
감정가의 37% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 53,165,000원 최저가 대비 +10%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
531만원
최저가의 10% · 5,316,500원
실거래 대비
▼ 54.4% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.29억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 2건 포함 인수 부담 1억1500만원이 남는 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

유찰 3회, 가격은 내려왔지만 인수 부담이 남는다 — 수원 우만동 홈스테이 507호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층507호
감정가 155,000,000원 · 최저매각가 53,165,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 임의경매
38
매력지수 D등급 · 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 부담으로 실질취득 위험이 큰 물건
최저가는 감정가 대비 34%까지 하락했으나 대항력 임차인 보증금 1억1500만원을 인수해야 하며 추가 미상 임차인 위험도 있어 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 115,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로 보면 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
155,000,000원 / 53,165,000원
3회 유찰
실질취득 예상
168,165,000원
낙찰가+인수 115,000,000원
매수인 인수
115,000,000원
대항력 임차인 2건
핵심지표
D 38점
권리 리스크 우선

수원지방법원 2024타경8309. 경기도 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 5층 507호 다세대 물건입니다. 감정가는 1억5500만원이지만 세 차례 유찰 후 최저가는 5316만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 가격이 아니라 임차인 인수 가능성입니다.

등기상 말소기준 관련 권리는 2024년 5월 신한은행 가압류이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 별도로 존재하는 주택임차권 및 현황조사 임차인 중 대항력 있는 임차인이 확인되어 낙찰자가 부담할 수 있는 금액이 발생합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층507호 (우만동,홈스테이)
물건종류 / 이용다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자박수정
감정가 / 최저가155,000,000원 / 53,165,000원
매각기일2026.07.10
청구액1,542,621,562원

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 위험 존재

임차인보증금대항력판단
김성애10,000,000원매수인 인수 가능성
이지은105,000,000원임차권등기 · 매수인 인수 가능성
양희찬 외 다수미상가능보증금 미상 확인 필요
⛔ 핵심 위험 김성애 보증금 10,000,000원과 이지은 보증금 105,000,000원은 대항력 있는 임차인으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 최저가 53,165,000원만 보면 저렴하지만 인수액을 합산하면 실질취득 부담은 크게 증가합니다.

③ 배당 및 실질취득 분석

항목금액내용
집행비용1,356,970원추정 집행비용
임차인 김성애0원매수인 인수 10,000,000원
임차인 이지은0원매수인 인수 105,000,000원
신한은행 가압류51,808,030원청구금액 기준 일부 배당
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
인수금액을 포함하면 최저가의 의미가 달라집니다.
⚠️ 가격 판단 현재 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차인 인수 115,000,000원을 고려하면 실질취득은 약 168,165,000원입니다. 최저가만 기준으로 한 가격 메리트 판단은 위험합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 대항력 임차인의 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
  • 미상 보증금. 보증금 미상 임차인은 추가 위험 요소입니다.
  • 재매각 주의. 매수신청보증금 20% 조건이 적용됩니다.
  • 실질취득 기준 입찰. 낙찰가가 아니라 인수액을 포함해 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 곧 싼 가격은 아니다”

이 물건은 유찰 3회로 숫자상 최저가는 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 대항력 임차인 보증금 1억1500만원을 고려하면 실질취득 부담이 커지고, 추가 미상 임차인 위험도 남아 있습니다. 가격은 내려왔지만 권리 리스크가 남은 물건으로, 충분한 확인 후 접근이 필요합니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 임차관계와 배당관계는 실제 원본 서류 확인이 필요하며, 당해세·최우선변제 등 일부 요소는 변동될 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층507호 (우만동,홈스테이)

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