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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 21,176,820원
D 매력지수35 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
54,370,000 5,437만 감정가 126,000,000원
감정가의 43% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 43,218,000원 최저가 대비 +25%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
432만원
최저가의 10% · 4,321,800원
감정가 대비
▼ 56.8% 싸게 매수
감정가 1.26억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임차인 인수 위험이 핵심인 다세대 물건
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 내려왔지만, 인수금액이 남는다 — 수원 우만동 홈스테이 506호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층506호 (우만동,홈스테이)
감정가 126,000,000원 · 최저매각가 43,218,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 임의경매
35
매력지수 D등급 · 유찰로 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수로 실질취득 부담이 커지는 고위험 물건
최저가보다 중요한 임차보증금 인수 위험이 존재하며 김보라 부족분과 김성애 보증금 인수로 실질취득 부담이 감정가 수준에 접근해 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험이 핵심입니다. 현재 매각가 기준 김보라 임차인 부족분과 김성애 보증금 인수로 매수인 실질취득 부담은 약 121,177,924원 수준으로 판단됩니다.
감정가 / 최저가
126,000,000원 / 43,218,000원
3회 유찰
실질취득
121,177,924원
인수 77,959,924원 반영
매수인 인수
77,959,924원
임차보증금 위험
핵심지표
임차인 리스크
대항력 검토 필수

수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 5층 506호 다세대 물건입니다. 감정가는 1.26억, 현재 최저매각가는 4,321만원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 김보라 임차인은 임차권등기와 우선변제권이 확인되고, 김성애 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정됩니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층506호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대
소유자박수정
감정가 / 최저가126,000,000원 / 43,218,000원
유찰3회
매각기일2026.07.10

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

② 임차인 분석 — 가격보다 먼저 봐야 할 부분

임차인보증금대항력우선변제승계
김성애10,000,000원인수 가능
김보라110,000,000원부족분 인수
백광훈 외 일부미상대항력 가능·미상확인 필요확인 필요
⛔ 실질취득 주의 김보라 임차인의 보증금 110,000,000원은 낙찰가보다 크고 우선변제권이 있습니다. 현재 배당 예상 42,040,076원을 제외한 67,959,924원이 매수인 부담으로 남습니다. 여기에 김성애 보증금 10,000,000원이 추가되어 인수 위험은 77,959,924원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)

항목채권예상배당
집행비용-1,177,924원
임차인 김보라 우선변제110,000,000원42,040,076원
김보라 부족분67,959,924원매수인 인수
김성애 보증금10,000,000원매수인 인수
신한은행 가압류640,000,000원0원
배당 분배
낙찰가와 실질취득
최저가는 낮지만 인수금액을 포함하면 부담은 감정가 수준에 접근합니다.

④ 리스크 판단

⚠️ 보증금 미상 임차인 여러 점유자가 확인되며 일부는 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금·권리관계 확인 전에는 추가 인수 위험을 배제하기 어렵습니다.
⛔ 결론 유찰로 숫자상 최저가는 매력적으로 보이지만, 대항력 임차인 인수 구조 때문에 최저가만 보고 저평가 물건으로 판단하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로 접근해야 하며, 임차관계 정리가 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 김보라 임차권등기 및 김성애 대항력 관련 서류를 반드시 재확인.
  • 실질취득 계산. 낙찰가 외 인수 보증금을 포함해 판단.
  • 점유 확인. 미상 점유자의 보증금과 배당요구 여부 확인.
  • 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
본 리포트는 제공된 등기·현황조사·배당 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층506호 (우만동,홈스테이)

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