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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 17,479,280원
D 매력지수38 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
40,111,111 4,011만 감정가 104,000,000원
감정가의 38% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 35,672,000원 최저가 대비 +12%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
356만원
최저가의 10% · 3,567,200원
감정가 대비
▼ 61.4% 싸게 매수
감정가 1.04억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 다세대 재매각 물건으로 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수 8,537만원 위험이 남아 가격만 보고 접근하면 안 됩니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

최저가는 낮지만, 인수금액이 붙는다 — 수원 홈스테이 605호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층605호 (우만동,홈스테이)
감정가 104,000,000원 · 최저매각가 35,672,000원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 다세대
38
매력지수 D등급 · 낮은 최저가에도 임차인 인수위험과 환금성 부담이 큰 다세대 재매각
최저가는 감정가 대비 낮지만 대항력 있는 임차인 보증금 인수와 미상 임차 위험이 남아 실질취득 부담이 커 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 떨어진 재매각 물건입니다. 그러나 최저가만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 보증금과 인수 위험을 반영하면 매수인 실질취득 부담은 약 121,042,096원 수준이며, 권리보다 임차인 리스크가 핵심입니다.
감정가 / 최저가
104,000,000원
35,672,000원(34.3%)
실질취득 부담
121,042,096원
낙찰가+인수 위험
매수인 인수
85,370,096원
임차 관련 위험
핵심지표
대항력 임차인
확인 필요

수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 605호 다세대입니다. 세 번 유찰되어 최저매각가는 3,567만원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 가능성입니다. 윤영태 임차권등기, 김성애 등 대항력 임차인이 존재하며 낙찰 후 부담해야 할 금액을 반드시 함께 계산해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층605호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대 · 홈스테이 605호
소유자박수정
감정가 / 최저가104,000,000원 / 35,672,000원
매각기일2026.07.10
유찰횟수3회

① 권리 흐름 — 임차인 리스크 확인 필요

말소기준권리는 2017.09.27 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기 및 대항력 있는 임차인은 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 인수 가능성이 핵심

임차인보증금대항력우선변제승계
김성애10,000,000원없음매수인 인수 가능
윤영태110,000,000원부족분 검토
양희찬 외미상가능미상확인 필요
⛔ 대항력 임차인 주의 윤영태 임차인은 보증금 110,000,000원, 우선변제권을 가진 임차권등기가 확인됩니다. 현재 매각가 35,672,000원 기준 우선배당 후 부족분 75,370,096원은 매수인 인수 위험으로 계산됩니다. 김성애 보증금 10,000,000원도 대항력 있는 임차인으로 전액 인수 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,042,096원
임차인 윤영태 우선변제110,000,000원34,629,904원
미배당 임차보증금 인수85,370,096원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 부담
최저가 35,672,000원만 비교하면 안 되며 인수 부담 포함 금액으로 판단해야 합니다.
⚠️ 가격 판단 최저가는 감정가 대비 크게 낮지만, 대항력 임차인 인수 위험 때문에 실질 취득비용은 낮지 않습니다. 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득을 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 우만1동 행정복지센터 남동측 인근으로 연립주택·단독주택 등이 소재하는 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
  • 용도. 가격시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 건물입니다.
  • 환금성. 2017년 준공, 총 27세대 규모로 거래 표본과 유동성 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 계산. 최저가가 아니라 인수금액을 포함해 판단해야 합니다.
  • 임차인 확인. 보증금 미상 점유자와 대항력 가능 임차인을 추가 확인해야 합니다.
  • 재매각 조건. 매수신청보증금 20% 조건을 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가 뒤의 인수 위험”

이 물건은 세 번 유찰되어 숫자상 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 임차인과 임차권등기로 인해 인수 위험이 존재하며, 가격만 보고 접근하기에는 권리 검토 난도가 높은 사건입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 가볍지 않습니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·매각 관련 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 6층605호 (우만동,홈스테이)

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