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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 26,050,850원
D 매력지수38 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
56,111,111 5,611만 감정가 155,000,000원
감정가의 36% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 53,165,000원 최저가 대비 +5%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
531만원
최저가의 10% · 5,316,500원
실거래 대비
▼ 56.5% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.29억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 유찰 3회로 최저가는 낮아졌지만 임차인 리스크가 핵심입니다. 대항력 임차인과 임차권등기를 반드시 확인해야 합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

유찰 3회에도 인수 리스크가 남는다 — 수원 우만동 홈스테이 407호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 4층407호 (우만동,홈스테이)
감정가 1.55억 · 최저매각가 5,316만원(3회 유찰) · 매각기일 2026.07.10 · 재매각
38
매력지수 D등급 · 유찰로 가격은 낮아졌지만 대항력 임차인 인수와 보증금 미상 점유 위험으로 안전성이 낮음
최저가는 감정가의 34% 수준이나 대항력 있는 김성애 보증금 1,000만원 인수와 김학신 임차권 미배당 위험이 존재해 실질취득 부담이 커 종합 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 유찰 3회로 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다. 임차권등기 김학신의 보증금 1.05억, 대항력 있는 김성애 보증금 1,000만원, 다수 점유자 확인 필요성이 있어 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
감정가
155,000,000원
다세대
최저가
53,165,000원
3회 유찰
실질취득 부담
63,191,970원
분석상 인수액 포함
핵심지표
임차 리스크
대항력·미상 점유

수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 4층 407호 다세대입니다. 감정가는 1억5,500만원이지만 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 5,316만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 낮아진 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 임차권등기와 대항력 임차인이 존재해 매수인의 부담을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 4층407호 (우만동,홈스테이)
물건종류다세대
소유자박수정
감정가 / 최저가155,000,000원 / 53,165,000원
매각기일2026.07.10
청구금액1,542,621,562원

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 인수 가능성 확인 필수

임차인보증금대항력우선변제승계
김성애10,000,000원없음인수 가능
김학신105,000,000원부족분 확인
백광훈 외미상판정 불가확인 필요확인 필요
⛔ 대항력 임차인 주의 김성애는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력이 있어 보증금 1,000만원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 김학신은 임차권등기와 우선변제권이 있으나 최저매각가 53,165,000원 기준 배당 부족분 53,191,970원 분석이 필요합니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 53,165,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,356,970원
임차인 김학신 보증금105,000,000원51,808,030원
김학신 부족분-53,191,970원
김성애 보증금 인수10,000,000원0원
신한은행 가압류640,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 최저가
최저가는 낮지만 임차인 부담을 포함한 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
  • 보증금 미상 점유자. 백광훈 등 보증금 미상 점유자는 매각 전 확인이 필요합니다.
  • 재매각. 매수신청보증금 20% 조건을 확인해야 합니다.
  • 실질취득 계산. 최저가 5,316만원만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 표면적으로는 감정가 대비 34% 수준까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 다세대 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후 부담입니다. 김성애의 대항력 보증금 1,000만원과 김학신 임차권등기 관련 부담을 확인하지 않으면 예상보다 높은 취득비용이 발생할 수 있습니다. 가격은 내려왔지만, 권리 검토가 먼저인 물건입니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제·관리비 등 일부 항목은 실제와 다를 수 있으므로 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 4층407호 (우만동,홈스테이)

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