수원지방법원 2024타경8309. 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 6층 604호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가서상 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택으로 구성되어 있습니다. 이번 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.05.20.입니다. 신한은행의 가압류 640,000,000원이 말소기준권리로 계산돼 있고, 그 뒤의 경매개시결정과 임차권등기는 등기 자체로는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 2024.05.20.보다 먼저 전입한 점유자가 다수 확인되고, 그중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들은 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 임대차계약과 점유관계를 확인한 뒤 인수액을 산정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유관계가 핵심

김세라의 임차권등기는 2025.01.20 접수되어 형식상 말소기준 뒤에 있지만, 실제 임대차계약일은 2020.12.06, 확정일자는 2020.12.07, 점유개시는 2021.01.12, 주민등록일자는 2021.01.15입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸한다고 해서 보증금 위험까지 사라지는 것이 아닙니다. 현재 회차 배당계산상 김세라는 125,000,000원 중 35,977,208원을 배당받고 89,022,792원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수액보다 ‘미상 영역’이 더 위험하다

김성애는 2023.08.14 전입, 보증금 10,000,000원·차임 630,000원으로 확인되며 말소기준보다 전입이 앞섭니다. 현재 배당계산에서는 우선변제 배당 없이 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 김세라의 미배당 89,022,792원과 합친 확인 인수액은 99,022,792원입니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 아래 점유자들 중 보증금·확정일자가 미상인 경우는 전입일만으로 권리를 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 이들의 실제 임대차보증금이 확인될 경우 현재 계산된 99,022,792원보다 매수인 부담이 더 커질 수 있습니다.

③ 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액은 올라간다

현재 회차 최저가는 감정가의 34%인 37,044,000원입니다. 그러나 이 사건은 대항력 임차보증금이 매각대금보다 큰 구조이므로 최저가만 떼어 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 떨어지지만 김세라에게 배당되는 금액도 줄어들어 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다.

홈스테이의 비교 실거래 금액을 근거로 한 시세 판단은 이 리포트에서 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자만 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가보다 낙찰대금 + 인수보증금 + 미상 임차위험이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,044,000원 가정)

현재 배당계산상 김세라 보증금 부족분 89,022,792원과 김성애 보증금 10,000,000원을 합쳐 매수인 인수액 99,022,792원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차인의 보증금도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 우만1동 행정복지센터 남동측 인근으로 연립주택·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2017.09.20 사용승인됐으며 기본 위생·급배수·도시가스 보일러 난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목 대 · 토지면적 490.7㎡ · 공시지가 1,779,000원/㎡ · 평지·가로장방·소로한면입니다.
• 규모. 홈스테이 27세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 25.0%입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김세라 보증금 확인. 보증금 125,000,000원, 확정일자 2020.12.07, 주민등록 2021.01.15, 현재 회차 미배당 89,022,792원을 원본 명세서와 다시 대조하세요.
• 김성애 임대차 확인. 보증금 10,000,000원·차임 630,000원이며 현재 계산상 보증금 전액 인수입니다.
• 미상 점유자 전수 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 각 임대차계약서·전입세대·점유현황을 확인해야 합니다.
• 배당요구만으로 안전 판단 금지. 배당요구가 접수된 점유자라도 보증금과 확정일자가 미상인 경우 실제 배당순위와 미배당 인수액을 별도로 계산해야 합니다.
• 재매각 조건. 매수신청보증금이 20%이므로 입찰 준비금 조건을 일반 매각과 혼동하지 마세요.
• 유찰 할인 착시 경계. 4회·5회 유찰로 최저가는 낮아져도 확인 인수액은 각각 109,935,954원, 117,575,168원으로 증가합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 표시와 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인하세요.
• 세금·최우선변제 확인. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다

이 물건은 감정가 108,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 37,044,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 현재 계산된 매수인 인수액이 이미 99,022,792원입니다. 김세라의 보증금 125,000,000원이 매각대금보다 크고 김성애 보증금 10,000,000원도 별도로 인수되기 때문에, 최저가가 내려갈수록 김세라의 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.

더 큰 문제는 확인된 인수액 바깥입니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 다수 존재하고, 상당수는 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 부분이 확정되지 않은 상태에서는 37,044,000원짜리 물건으로 평가할 수도 없고, 99,022,792원을 인수액 상한으로 볼 수도 없습니다. 3회 유찰·재매각이라는 가격 신호보다 임차관계 확정이 선행돼야 합니다. 가격 할인은 크지만 권리 위험은 더 크다. 이 사건의 결론입니다.