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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

판정 대상 아님 · 등기부를 아직 수집하지 못한 사건이라 NPL 판정을 하지 않았습니다. 후보가 아니라는 뜻이 아닙니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 3회 · 최저 22,521,380원
D 매력지수38 유찰 3회

부동산임의경매

2024타경8309 · 수원지방법원 · 다세대
낙찰가 유찰 3회 후 낙찰
49,111,111 4,911만 감정가 134,000,000원
감정가의 36% 2026-07-10 낙찰
최저매각가 45,962,000원 최저가 대비 +6%
낙찰일
07-10 낙찰 완료
수원지방법원 3회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
459만원
최저가의 10% · 4,596,200원
실거래 대비
▼ 61.9% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.29억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
3 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 감정가 대비 65% 할인 유찰 3회 (가격 충분히 내려옴) 경기도
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가 대비 34%까지 떨어졌지만 대항력 임차인 인수로 실질취득 부담이 커지는 다세대 경매입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 3회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

낮은 최저가 뒤에 숨은 임차인 인수위험 — 수원 우만동 홈스테이 502호

수원지방법원 2024타경8309 · 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층502호
감정가 134,000,000원 · 최저매각가 45,962,000원 · 매각기일 2026.07.10 · 3회 유찰
38
매력지수 D등급 · 낮은 최저가에도 임차인 인수위험으로 실질취득 부담이 큰 물건
3회 유찰로 가격은 낮지만 대항력 임차인 인수금액이 발생하고 다수 점유자 확인이 필요한 재매각 다세대라 위험도가 높음
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 대항력 임차인 인수위험이 핵심입니다. 민경민 임차인은 보증금 110,000,000원 중 배당 부족분 65,265,316원을 매수인이 부담할 가능성이 있으며, 김성애 임차인 10,000,000원도 별도 확인이 필요합니다.
감정가
134,000,000원
최저가
45,962,000원
3회 유찰
실질취득
약 121,227,316원
인수 포함
인수위험
75,265,316원+
확인 필요

수원지방법원 2024타경8309. 경기도 수원시 팔달구 우만동 홈스테이 5층 502호 다세대 물건입니다. 권리관계보다 중요한 부분은 임차인입니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2024타경8309
소재지경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층502호 (우만동,홈스테이)
용도 / 규모다세대 · 전용 20.02㎡
소유자박수정
감정가 / 최저가134,000,000원 / 45,962,000원
청구금액1,542,621,562원

① 권리 흐름

2017.09.27 소유권보존 · 주식회사정원아이앤
2018.08.31 소유권이전 · 박수정
2017.09.27 근저당권 · 하나은행 채권최고액 1,920,000,000원 말소기준
2024.05.20 가압류 · 주식회사 신한은행 640,000,000원 소멸
2024.07.30 임의경매개시결정 · 하나은행 소멸

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
김성애10,000,000원없음인수 가능
백광훈미상대항력 가능·미상미상확인 필요
양희찬 외 다수미상미상확인 필요
민경민110,000,000원부족분 인수 가능
⚠️ 실질취득 계산 최저가 45,962,000원에서 민경민 임차인은 우선변제로 44,734,684원을 배당받고 부족분 65,265,316원이 남습니다. 김성애 보증금 10,000,000원도 별도 인수위험으로 남아 실질 부담은 약 121,227,316원 수준으로 판단합니다.

③ 예상배당표

항목금액
집행비용1,227,316원
민경민 임차인 우선변제44,734,684원
김성애 인수10,000,000원
신한은행 가압류0원
배당 분배
취득 비교
가격 판단 최저가만 보면 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차인 인수금액을 포함하면 실질취득은 감정가 수준에 접근합니다. 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 매수는 아닙니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 민경민 임차인 부족분 65,265,316원 인수 가능성 확인
  • 김성애 포함 대항력 임차인 보증금 확인 필요
  • 보증금 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 판단
  • 재매각 물건이며 매수신청보증금 20% 적용
  • 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요

맺으며

이 물건은 숫자상 최저가는 낮지만, 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 최종 취득비용입니다. 다수 점유자와 대항력 임차인 위험을 반영하면 가격 메리트는 크게 줄어듭니다. 권리보다 임차인 인수가 승부처인 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기·임차·배당 데이터를 기반으로 한 분석 의견이며 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 17-6, 5층502호 (우만동,홈스테이)

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