수원지방법원 2025타경56725. 우만동 퍼스트하우스 1동 2층 201호입니다. 등기상 소유자는 이지은 지분 10분의 3, 정영선 지분 10분의 7이고, 말소기준권리는 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 이 근저당 이후의 수원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 빈집이나 단일 임차인 구조가 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 점유자는 실제 점유자 10명이고, 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2020.09.10으로 말소기준인 2020.09.08보다 늦기 때문에, 확인된 전입관계만 기준으로는 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 2층201호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.11.15 수원시 압류, 2025.04.15 수원시 압류, 2025.07.11 임의경매개시결정, 2026.03.26 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.12.15 이지은 지분에 설정됐던 이전청구권가등기는 2022.04.06 이미 말소됐고, 2023.11.06 압류와 2025.08.12 압류도 각각 해제되어 등기상 말소된 상태입니다.
② 점유자 10명 — 전원 말소기준 이후 전입
확인된 점유자는 10명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 모두 실제 점유자입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2020.09.08 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구 여부와 실제 점유관계를 개별적으로 대조할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%, 시세 비교는 불가
감정가는 313,000,000원, 현재 최저매각가는 153,370,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 153,370,000원으로 계산됩니다.
다만 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 건축물대장상 사무소와 현황 주거용이 일치하지 않아 일반 주거용 거래와 같은 기준으로 환금성을 단순 비교하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 2,249,577,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 2,294,944,026원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 75,151,300원 | 73,398,577원 | 2,326,601,423원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,947,180원 |
| 2. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 150,422,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,947,180원을 제외한 150,422,820원이 양천신용협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 2,400,000,000원 대비 미배당은 2,249,577,180원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 용도·현황 — 사무소인데 주거용으로 조사
감정평가 요항표상 기호 1·2·3·4는 건축물대장 용도가 제2종근린생활시설(사무소)이지만, 현황은 주거용으로 탐문 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에서도 무단용도변경에 따른 행정제재 등을 확인할 필요가 있다고 적시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합, 도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성 확인점. 공부상 사무소와 현황 주거용의 불일치가 있어 일반 주거용 물건과 동일한 기준의 가격·환금성 판단은 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 10명 현황 대조. 실제 점유 여부와 점유 부분, 임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사와 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 불일치 확인. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)와 현황 주거용 사이의 차이, 무단용도변경 관련 행정제재 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지, 실제 배당에서 어느 정도 우선 차감되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유·용도 확인이 더 중요하다
등기상 권리분석의 골격은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자 10명도 전원 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 판단 포인트는 등기부 밖에 있습니다. 10명의 점유관계와 보증금·확정일자가 명확하지 않고, 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)인 공간이 현황에서는 주거용으로 조사됐습니다. 여기에 국세·지방세 압류의 배당순위 확인도 남아 있습니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유·명도와 용도 적법성 확인이 선행돼야 하는 사건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
