수원지방법원 2025타경56725. 수원 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 5층 501호, 사건상 용도는 다세대입니다. 현재 등기상 공유자는 정영선 10분의 7, 이지은 10분의 3이고, 말소기준권리는 2020.09.08. 접수된 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 이 근저당 이후 경매개시결정, 수원시 압류, 조혜은의 주택임차권이 이어지며 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 123,970,000원으로 감정가 253,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 가격 비교가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “두 번 유찰됐으니 시세보다 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 사건에서 먼저 확인할 것은 할인율보다 임차관계와 권리 인수 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층501호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 정영선 지분 10분의 7 · 이지은 지분 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 123,970,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 감정 이용상태 | 건물 일부 구간은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중이며, 일부 구간은 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황 주거용으로 탐문 조사됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각소멸
핵심 날짜는 2020.09.08.입니다. 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 접수된 조혜은의 주택임차권, 임의경매개시결정, 수원시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 2021.12.15. 이지은 지분 10분의 3에 설정됐던 이전청구권가등기는 2022.04.06. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 조사된 실제 임차인·점유 관련 인원은 10명입니다. 모두 전입일이 2020.09.08. 말소기준 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인된 사람은 조혜은 1명이고, 나머지 9명은 보증금이 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 220,000,000원 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 49% 할인율과 시세 할인율은 다르다
감정가 253,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 123,970,000원, 감정가의 49%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리 기준 실질취득액도 123,970,000원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가 같은 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 감정가와 시장가격은 같은 개념이 아니므로 입찰가격 판단에는 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,535,580원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 121,434,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 미배당액은 2,278,565,580원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며, 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 123,970,000원 | 121,434,420원 | 2,278,565,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 86,779,000원 | 84,816,978원 | 2,315,183,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 60,745,299원 | 59,251,884원 | 2,340,748,116원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 팔달초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 섞인 주거지대이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 용도 확인. 감정평가상 건물 일부 구간은 건축물대장 용도와 현황 이용이 다르게 탐문된 부분이 있어, 해당 호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조혜은 임차권 원문 대조. 보증금 220,000,000원, 계약일 2020.06.05·2020.09.10·2022.05.16, 주민등록 2020.09.10, 점유개시 2020.06.13, 확정일자 2020.09.10 및 2022.05.18 기재 내용을 다시 대조하세요.
- 나머지 9명 임차관계 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 계약관계·점유현황·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격은 실거래로 별도 검증. 감정가 대비 49%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 퍼스트하우스 및 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 현재 매물을 비교해야 합니다.
- 공부와 현황의 용도 대조. 감정평가에는 일부 구간에서 제2종근린생활시설과 주거용 현황의 차이가 기재돼 있으므로 501호의 건축물대장·현황을 직접 확인하세요.
- 배당표의 범위 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 미확정
이 사건의 권리 구조에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 없고, 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 특히 조혜은의 220,000,000원 보증금이 현재 최저가보다 커 보이지만, 전입과 임차권등기가 모두 말소기준 뒤라서 ‘보증금이 크니 매수인이 떠안는다’는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 123,970,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 측면에서는 단순하지만, 가격 메리트는 실거래 검증 전까지 보류하는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
