수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 6층 602호입니다. 감정가는 276,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 193,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권이고 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 이름이 나타나는 사람은 총 10명이고, 모두 보증기관이나 대위권자가 아닌 실제 임차인 10명입니다. 이들의 전입일은 2020.09.10 이후로 모두 말소기준 2020.09.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 정보 기준으로는 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 백보람을 제외한 9명은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임대차 조건 자체는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 193,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 2,070,748,520원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 양천신용협동조합 근저당권입니다. 백보람의 주택임차권은 2024.06.04 등기됐고 전입일도 2020.09.10로 말소기준보다 늦습니다. 2025.07.11 임의경매개시결정과 2025.11.20 수원시 압류 역시 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 이지은 지분에 설정됐던 정기필의 소유권이전청구권 가등기는 2022.04.06 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 220,000,000원 | 2024.06.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
백보람은 전유부분 건물 전부에 관한 주거 임차권등기자로, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 임대차계약일자는 2020.05.26, 2020.09.10, 2022.05.16이고 점유개시일은 2020.05.30이지만 주민등록일자는 2020.09.10입니다. 말소기준 2020.09.08보다 주민등록일이 늦어 확인된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,504,800원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 189,695,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 193,200,000원 가정 시 집행비용 3,504,800원과 양천신용협동조합 189,695,200원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,210,304,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류·가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 10명 가운데 백보람을 제외한 9명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 여러 명의 전입자가 확인되는 만큼 602호의 실제 점유자와 각 점유 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 백보람 임차권. 보증금 220,000,000원, 주민등록일 2020.09.10로 말소기준 뒤이며 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 양천신용협동조합 근저당은 189,695,200원만 배당되고 2,210,304,800원이 미배당으로 남습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 193,200,000원의 가격 경쟁력은 별도의 최신 거래사례 확인 없이 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유관계는 단순하지 않다”
이 사건의 말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당입니다. 확인된 실제 임차인 10명의 전입은 모두 그 이후이고, 보증금 220,000,000원의 백보람 임차권 역시 주민등록일이 2020.09.10라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다는 사실과 현장 명도·임대차 확인이 간단하다는 뜻은 다릅니다. 백보람 외 9명의 보증금이 미상이고 다수의 전입자가 확인되므로, 입찰 전 실제 점유관계와 임대차 조건을 확인하는 과정이 중요합니다. 또한 실거래 자료가 없어 현재 최저가 193,200,000원이 시세 대비 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 시세 확인 전 보류, 핵심 리스크는 다수 점유자의 임대차 확인으로 정리할 수 있습니다.
