수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 603호입니다. 감정평가상 이 건물의 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중이며, 본건 역시 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가는 261,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 127,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준점은 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있습니다. 이후의 임차권등기, 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 점유자 10명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택단지형다세대 이용 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인은 없다
말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당입니다. 2021.12.15 이지은 지분 10분의 3에 설정됐던 이전청구권가등기는 2022.01.27 이미 말소됐고, 2024.10.17 봉민주의 주택임차권, 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.11.20 수원시 압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 확인 인원 10명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 10명은 중복 보증기관 신고가 아닌 실제 확인 점유자·임차권자 10명입니다. 다만 봉민주를 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 인원이 많아 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 서류를 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 확정 2022.03.17 | 240,000,000원 | 2024.10.17 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
봉민주의 임차보증금은 240,000,000원이고 전유부분 전부에 관한 주택임차권등기가 2024.10.17 등기됐습니다. 임대차계약일은 2022.03.11, 확정일자는 2022.03.17, 전입·점유개시는 2022.04.01입니다. 이 날짜들은 모두 2020.09.08 말소기준권리보다 늦으므로 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 49%, 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 127,890,000원으로 감정가 261,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 89,523,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 62,666,099원 (감정가 24%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 51% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다. 다세대는 개별 호수와 건물 상태, 임대관계에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 현재 회차의 가격 메리트는 실거래 원본을 별도로 대조해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,590,460원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 125,299,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 127,890,000원을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 양천신용협동조합 채권최고액 기준 미배당액은 2,274,700,460원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 우만동 팔달초등학교 북서측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 대중교통 정류장과의 거리를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다. 감정평가상 기호 1~4는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황 주거용으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지하 1층·지상 7층. 난방·급배수·위생·소화전· 화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 동측으로 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 10명 재대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 봉민주 외 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현황조사·배당요구·매각물건명세서의 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
- 봉민주 임차권. 보증금 240,000,000원, 전입 2022.04.01, 확정일자 2022.03.17의 후순위 임차권입니다. 대항력 승계는 없지만 배당 및 명도상 지위는 원문을 재확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 다세대의 최신 실거래와 매물가를 별도 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 다수의 점유자가 확인된 만큼 실제 점유 호실과 거주 현황, 인도 가능 시점, 인도명령 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있으므로 공동담보 범위와 다른 담보물의 경매·변제 상황도 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 시세가 아니다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 10명 모두 전입이 그 이후입니다. 봉민주의 240,000,000원 임차권도 후순위여서 현재 분석상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개의 문제입니다. 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 최근 실거래 시세가 없는 상태에서는 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 연결할 수 없습니다. 다세대라는 용도, 다수 점유자와 미상 보증금, 실거래 검증 필요성을 함께 놓고 보면 이 물건은 권리 인수보다 시세·점유 실사가 승부처인 사건입니다.
