수원지방법원 2025타경56725. 우만동 퍼스트하우스 1동 7층 703호 다세대 물건입니다. 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,650,000원, 감정가의 49%입니다. 말소기준권리는 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수액 0원’만 보고 단순하게 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 점유·임차 관련 인원이 총 11명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.09.08 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만, 강지은을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰 후 인수 위험과 실제 점유·명도 난도는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층703호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 139,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.30 등기된 강지은의 주택임차권은 임차보증금 240,000,000원이지만 주민등록일자가 2020.09.09로 말소기준권리 이후이며, 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.07.11 경매개시결정과 2025.11.21 수원시 압류 역시 기준권리 이후 권리입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력보다 명도 범위를 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지은 | 2020.09.09 | 240,000,000원 | 2024.04.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강지은은 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권등기가 있고 보증금은 240,000,000원입니다. 계약일자는 2020.03.17 및 2022.04.11, 주민등록일자는 2020.09.09, 확정일자는 2020.09.16 및 2022.04.12입니다. 그러나 주민등록일자가 말소기준권리인 2020.09.08 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가 285,000,000원에서 현재 최저매각가는 139,650,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 97,755,000원, 4회 유찰 시 68,428,500원으로 계산돼 있습니다.
다만 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 수는 없습니다. 다세대 물건은 개별 호의 상태와 실제 거래가격 편차가 클 수 있으므로 현재 최저가와 별도로 주변 실거래를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,755,100원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 136,894,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 양천신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 중 136,894,900원이 배당되고 2,263,105,100원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하 1층·지상 7층 건물이며 승강기, 난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 점유자 확인. 조사된 점유·임차 관련 인원이 11명입니다. 실제 현재 점유자와 각 점유 부분을 현장과 현황조사 원문으로 확인하세요.
- 보증금 미상 인원. 강지은을 제외한 10명의 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서의 최종 기재를 반드시 대조하세요.
- 강지은 임차권. 임차보증금 240,000,000원, 주민등록일 2020.09.09, 확정일자 2020.09.16인 임차권등기가 있습니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 비교 없이 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 양천신용협동조합의 미배당액은 2,263,105,100원이지만 이는 매수인 인수액이 아닙니다.
맺으며 — 인수 0원, 그러나 점유관계 확인이 먼저
이 사건의 권리구조 자체는 기준이 명확합니다. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·전입 관계는 모두 그 이후여서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 조사된 인원이 11명이고 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼, 등기상 인수 위험이 낮다는 사실과 실제 명도 절차가 단순하다는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰돼 139,650,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 수치 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건은 기준권리 이후 전입이라는 권리상 장점과 다수 점유관계라는 실무상 확인사항을 함께 점검한 뒤 가격을 판단해야 하는 사례입니다.
