수원지방법원 2025타경56725. 우만동 퍼스트하우스 1동 6층 601호 다세대 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2020-381호가 기재되어 있습니다. 이후 등기된 임차권, 경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 사람이 10명이며, 이 가운데 정다영은 보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 그러나 정다영의 전입일은 2022.09.14, 임차권등기는 2024.09.30으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 나머지 점유자 역시 가장 빠른 전입일이 2020.09.10이어서 데이터상 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태상 도시형생활주택단지형다세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 7층 · 승강기·난방·급배수·위생·소화전·화재탐지 설비 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 124,950,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준인 양천신용협동조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 2021.12.15 이지은 지분에 설정됐던 이전청구권가등기는 2022.04.06 이미 말소됐고, 2024.09.30 정다영의 주택임차권, 2025.07.11 경매개시결정, 2025.11.20 정영선 지분 압류는 모두 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인·점유관계 — 10명 모두 말소기준일 이후 전입
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 / 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 / 미상 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 / 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 / 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 / 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 240,000,000원 / 2022.07.25 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준권리 접수일은 2020.09.08입니다. 가장 이른 전입일은 2020.09.10으로 기준일보다 늦기 때문에 조사된 10명 모두 데이터상 대항력이 없습니다. 다만 정다영을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 미상이고, 일부는 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 이는 선순위 승계 문제와는 별개로 현황·명도 및 실제 임대차관계 확인이 필요한 부분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,549,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 122,400,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 124,950,000원 가정 시 집행비용 2,549,300원을 제외한 122,400,700원이 양천신용협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,277,599,300원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서는 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 124,950,000원 | 122,400,700원 | 2,277,599,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 87,465,000원 | 85,490,630원 | 2,314,509,370원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 61,225,499원 | 59,723,440원 | 2,340,276,560원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 섞여 있는 주거지대이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물로 외벽은 인조석 타일 및 돌 붙임, 창호는 PVC 창호이며 승강기·난방·급배수·위생·소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로와 등고평탄한 정방형이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이 기준이며, 임차인들의 전입일이 모두 그 이후라는 점을 원본 서류에서 최종 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 현황 확인. 조사된 점유·임차인이 10명입니다. 실제 현 점유자와 호실 사용관계, 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 정다영 외 점유자들의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 임대차계약과 배당관계를 추가 확인해야 합니다.
- 정다영 임차권 확인. 보증금 240,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후입니다. 배당 및 말소 절차를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격과 권리를 분리. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 시세 대비 저가라는 뜻이 아닙니다. 감정가 낙폭만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 실제 변동 가능성이 있으므로 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 기준은 분명합니다. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 10명의 전입·점유 시점은 모두 그 뒤입니다. 보증금 240,000,000원의 정다영 임차권등기도 후순위여서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가 255,000,000원에서 124,950,000원까지 내려왔고, 다수의 점유관계와 보증금 미상자가 존재합니다. 따라서 승부처는 ‘선순위 보증금 승계’가 아니라 실제 점유·명도관계와 현재 가격의 적정성입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리기보다, 권리 인수 0원이라는 장점과 다수 점유 확인 부담을 분리해서 보는 사건입니다.
