수원지방법원 2025타경56725. 우만동 퍼스트하우스 1동 4층403호 다세대 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 이지은 지분 10분의 3, 정영선 지분 10분의 7이고, 말소기준권리는 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 많은 전입 명의가 보이지만 말소기준일보다 앞선 전입자가 없다는 점입니다. 가장 이른 전입일은 2020.09.10로 말소기준권리 설정일인 2020.09.08 이후입니다. 김승일은 임차보증금 240,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일자 2022.08.22, 점유개시일자 2022.08.20로 역시 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층403호 |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 도시형생활주택단지형다세대 이용 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 125,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리인 양천신용협동조합 근저당권은 2020.09.08 설정됐습니다. 이지은 지분에 설정됐던 정기필의 소유권이전청구권가등기는 2022.04.06 이미 말소됐습니다. 이후 김승일 임차권등기, 2025.07.11 임의경매개시결정, 정영선·이지은 지분에 대한 수원시 압류는 모두 기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 전입은 모두 기준권리 이후
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 |
| 김승일 | 2022.08.22 | 240,000,000원 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 256,000,000원, 현재 최저매각가는 125,440,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 125,440,000원입니다.
다만 동일 권역·동일 유형의 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 권리상 인수 여부와 현재 유찰률은 명확하지만, 최종 응찰가는 별도의 현장 시세 확인이 필요한 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 122,883,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,556,160원을 제외한 122,883,840원이 양천신용협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,277,116,160원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 팔달초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 섞인 주거지대이며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 일부는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)이지만 현황은 주거용으로 탐문됐고, 나머지는 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지이며 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합, 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준일 재확인. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당과 각 점유자의 실제 전입세대열람·점유관계를 원본으로 대조하세요.
- 김승일 임차권등기. 보증금 240,000,000원, 임대차계약일 2022.07.25, 확정일자 2022.07.26, 점유개시 2022.08.20, 주민등록 2022.08.22 내용을 확인하세요.
- 미상 보증금. 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구서류를 대조하세요.
- 최우선변제. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 현황 이용. 다세대 건물 내 일부 호실은 공부상 사무실과 현황 주거용이 다르므로 대상 호실의 건축물대장과 현황을 직접 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 다세대·도시형생활주택의 최근 거래와 매물가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남았다
이 사건은 겉으로는 임차 관련 명의가 많아 복잡해 보이지만, 기준일을 놓고 보면 구조가 정리됩니다. 2020.09.08 근저당보다 앞선 전입자가 없고, 김승일의 임차권등기도 후순위라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 2회 유찰돼 최저가는 125,440,000원까지 내려왔습니다.
다만 이 물건의 가격 경쟁력을 입증할 실거래 비교자료는 없습니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수 위험은 제한적이지만, 다수 점유자의 보증금·배당관계와 실제 현황, 그리고 주변 다세대 시세를 확인한 뒤 현재 최저가가 시장가보다 충분히 낮은지 검증하는 것이 핵심입니다.
