수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 5층 503호, 용도는 다세대입니다. 현재 최저가는 감정가 259,000,000원의 49%인 126,910,000원까지 내려왔습니다. 권리 흐름의 기준점은 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있습니다. 이후 주택임차권·경매개시결정·수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 부분은 가격보다 점유관계의 수입니다. 현황조사와 문건접수, 등기부 임차권등기를 합쳐 11명이 확인되며, 이 중 김유린은 건물 전부에 대해 230,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 다만 전입일이 2020.09.11로 말소기준일 2020.09.08보다 뒤이고, 나머지 조사 인원 역시 모두 말소기준 뒤 전입으로 분류돼 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층503호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 126,910,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 2021.12.15 이지은 지분에 설정된 이전청구권가등기는 2022.04.06 이미 말소됐고, 2024.07.12 김유린의 주택임차권, 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.11.20 수원시 압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 11명 모두 말소기준 뒤 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유린 | 2020.09.11 | 230,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 조사된 임차·점유 관계는 실제 11명입니다. 이 중 권오석·박세현·조혜은·백보람·봉민주는 배당요구 접수 내역이 있고, 김유린은 등기부 주택임차권과 매각물건명세서에 확인됩니다. 김유린 외 10명의 보증금은 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 판정상 전입일은 모두 말소기준 이후이므로 매수인에게 대항하는 구조로 분류되지는 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율은 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가가 126,910,000원으로 내려와 감정가 259,000,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 88,837,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 62,185,899원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건과 직접 비교할 최근 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수는 없습니다. 권리상 실질취득액은 인수 0원이므로 현재 최저가와 같은 126,910,000원이지만, 시장가격과의 비교는 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,576,740원 |
| 2. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 124,333,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 2,400,000,000원 중 124,333,260원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,275,666,740원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트가 소재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항상 기호 5~16은 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이라고 조사됐습니다. 사건의 용도 표시는 다세대입니다.
- 도로·토지. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 인접도로와 등고평탄한 정방형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합, 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 재확인. 조사 인원이 11명입니다. 입찰 직전 현황조사 이후 변동과 실제 점유 세대를 다시 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 김유린을 제외한 10명은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·최우선변제와 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 김유린 임차권 원본 대조. 보증금 230,000,000원, 전입 2020.09.11, 확정일자 2024.05.23 및 2024.06.28, 임차권등기 2024.07.12 내용을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 보지 말고, 인근 다세대·동일 건물 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 단순한 물건은 아니다
이 사건은 권리만 놓고 보면 말소기준이 분명합니다. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이 기준이고, 김유린의 230,000,000원 임차권을 포함한 조사 인원 11명 모두 전입이 그 뒤여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원이므로 권리상 실질취득은 최저가 126,910,000원과 같습니다.
하지만 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 가격을 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래 비교값이 없는 상태이고, 다세대 물건에 조사된 점유관계가 11명이며 보증금 미상 인원도 다수입니다. 결국 이 물건은 등기상 인수위험보다 현장 점유와 실제 시장가격 검증이 승부처입니다. 최저가가 낮아 보이는 것과 실제로 좋은 가격에 취득하는 것은 별개의 문제입니다.
