수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 7층 701호 다세대 물건입니다. 감정요항상 해당 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층이고, 건물 일부는 건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현황 주거용으로 조사됐으며 나머지는 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다. 사건상 용도는 다세대입니다.
등기상 핵심은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 뒤에 설정된 김태영의 주택임차권과 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 현재 최저가 138,180,000원 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층701호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 이지은(10분의 3) · 정영선(10분의 7) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 138,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.08 접수된 양천신용협동조합 근저당입니다. 김태영의 임차권등기는 2024.07.08로 말소기준보다 뒤에 있고, 등기상 주민등록일도 2020.09.10이어서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 2025.07.11 임의경매개시결정과 2025.11.20 수원시 압류 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 11명, 다수 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 없음 | 2025.09.10 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 없음 | 2025.09.08 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 2025.07.28 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 2025.07.26 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 없음 | 2025.07.29 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김태영 | 2020.09.10 | 240,000,000원 | 없음 | 2024.07.08 |
실제 조사된 점유자는 11명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 분류된 사람은 없으므로 모두 실제 조사대상 점유자입니다. 전입일은 모두 2020.09.08 말소기준일 이후로 정리돼 있어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 김태영 외 10명의 보증금이 확인되지 않았으므로, 배당요구 여부·실제 임대차관계·점유 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
감정가는 282,000,000원, 현재 최저매각가는 138,180,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
현재 회차에서 한 번 더 유찰될 경우 제시된 다음 시나리오는 96,726,000원, 그다음은 67,708,200원입니다. 그러나 이 역시 감정가 대비 하락폭일 뿐 실제 시장가치 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,520원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 135,445,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,400,000,000원 중 135,445,480원이 배당되고 2,264,554,520원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류·가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 용도 확인. 건물 일부는 건축물대장상 제2종근린생활시설이나 현황 주거용으로 조사됐고, 나머지는 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다. 사건상 용도는 다세대입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 현황조사상 11명의 실제 점유 위치와 각 점유 원인을 호실별로 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 김태영 240,000,000원 외 점유자들의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 김태영 임차권. 주민등록일 2020.09.10, 최초 확정일자 2020.09.11, 임차권등기 2024.07.08로 말소기준 2020.09.08 이후인지 다시 원본 대조합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 인근 다세대·동일 건물 실제 거래와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 분명합니다. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 김태영 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에는 11명의 점유자가 나타나고 다수의 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 실제 리스크의 중심은 등기상 인수금보다 점유관계와 명도에 있습니다.
가격 역시 감정가 282,000,000원에서 두 차례 유찰돼 138,180,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 권리상 승계금액은 0원이지만 점유 확인과 시장가격 검증을 마친 뒤에야 현재 회차의 가격 적정성을 판단할 수 있는 물건입니다.
