수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 이지은 지분 10분의 3, 정영선 지분 10분의 7이고, 말소기준권리는 2020.09.08. 양천신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-381호에 연결되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정과 수원시 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 2021.12.15. 설정됐던 이지은 지분 이전청구권가등기는 2022.04.06. 이미 말소됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 10명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입일은 2020.09.10.으로 말소기준 2020.09.08.보다 늦습니다. 따라서 확인된 점유자들은 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 고기범 외 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아 배당순위와 실제 명도상황은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로140번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택단지형다세대 이용 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.08. 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 양천신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류 역시 매각으로 소멸합니다. 이지은 지분에 설정됐던 이전청구권가등기는 2022.04.06. 해제로 이미 말소돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유자는 많다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 2020.09.14 | 210,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 10명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 없어 중복 합산 대상은 없습니다. 권오석·박세현·조혜은·백보람·봉민주는 배당요구 접수 사실이 확인되고, 고기범은 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 다만 다른 점유자들의 보증금·확정일자 및 배당요구 여부는 일부 확인되지 않아, 배당관계는 매각 전 원문 서류를 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 189,700,000원으로 감정가 271,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 유찰률보다 실제 주변 거래가 확인이 먼저입니다.
현재 회차 이후 시나리오는 2회 유찰 시 132,789,999원, 3회 유찰 시 92,952,999원입니다. 어느 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 권리 인수액을 변화시키는 변수가 아니라 낙찰대금 자체를 낮추는 변수입니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 2. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 186,244,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 189,700,000원을 가정한 시뮬레이션입니다. 양천신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 중 186,244,200원이 배당되고 미배당액은 2,213,755,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트가 소재하는 주거지대입니다. 주위 환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합, 도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 용도. 감정요항표상 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다. 기호 1~4는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황 주거용으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 실제 임차인 10명이 확인됩니다. 매각 전 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
- 고기범 임차권. 보증금 210,000,000원, 전입 2020.10.16., 확정일자 2020.09.14.인 임차권등기가 있습니다. 대항력은 없고 등기는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 미상 보증금. 고기범 외 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 인수 여부와 별개로 배당·명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 확인. 최저가 189,700,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 인근 다세대의 최근 거래를 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2020-381호에 연결돼 있습니다. 배당관계 확인 시 공동담보 전체의 진행상황을 함께 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 복잡도
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2020.09.08. 양천신용협동조합 근저당 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인들의 전입도 모두 말소기준 이후입니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 임차인이 10명이고, 고기범을 제외한 다수 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않는다는 점은 명도와 배당 확인의 부담을 높입니다. 여기에 최근 실거래 자료가 없어 최저가 189,700,000원이 시세 대비 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리는 소멸형이지만, 점유관계와 가격 검증을 끝내야 비로소 입찰 가능한 다세대”라는 점입니다.
