수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 402호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 정영선(지분 10분의 7), 이지은(지분 10분의 3)이며, 신청채권자는 양천신용협동조합입니다. 2020.09.08 설정된 근저당권의 채권최고액은 2,400,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-381호가 기재되어 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 2,070,748,520원입니다.
등기부만 보면 근저당권 이후 설정된 임차권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기상 소멸하는 권리와 실제 점유·임대차관계가 반드시 같지는 않다는 점입니다. 고기범 외에도 여러 전입 명의인이 조사됐고, 이들의 임차보증금 및 확정일자 상당수가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수 예상액과 실제 입찰 위험을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 제1동 제4층 제402호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달문로140번길 46 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 · 4층 402호 |
| 소유자 | 정영선(10분의 7), 이지은(10분의 3) |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,070,748,520원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,400,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 등기자료 확인일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸
권리분석의 출발점은 2020.09.08 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 양천신용협동조합을 근저당권자로 하고, 이지은을 채무자로 하는 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 말소되는 구조입니다.
그 이후 2024.09.02 고기범의 임차권등기가 설정됐고, 2025.07.11 임의경매개시결정, 2025.11.20 정영선 지분 압류, 2026.03.26 이지은 지분 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 임차권등기 1명, 추가 전입 명의 9명
확인된 임차권등기인은 고기범이며 보증금은 210,000,000원입니다. 이외에도 권오석, 고슬기, 박세현, 조혜은, 김정곤, 정다영, 백보람, 봉민주, 김요셉의 전입·점유 관련 명의가 조사됐습니다. 따라서 조사된 명의는 총 10명입니다. 다만 이들이 모두 해당 402호의 독립된 임대차계약자인지, 실제 점유자 및 계약 당사자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고기범 주택임차권등기 |
2020.10.16 | 210,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 | 2024.09.02 |
| 권오석 전입·점유 조사 |
2022.08.01 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.09.10 |
| 고슬기 전입·점유 조사 |
2021.02.23 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 박세현 전입·점유 조사 |
2020.12.15 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.09.08 |
| 조혜은 전입·점유 조사 |
2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.07.28 |
| 김정곤 전입·점유 조사 |
2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 정다영 전입·점유 조사 |
2022.09.14 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
| 백보람 전입·점유 조사 |
2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.07.26 |
| 봉민주 전입·점유 조사 |
2022.04.01 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.07.29 |
| 김요셉 전입·점유 조사 |
2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 | 확인 필요 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 2020.09.08 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 대항력은 실제 주택 인도 및 주민등록의 법적 효력도 함께 검토해야 합니다. 우선변제 여부가 미확인인 명의인은 확정일자·보증금·계약관계를 확인해야 합니다. 승계 없음은 별도의 보증기관 대위·승계 사실이 확인되지 않았다는 의미입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 할인율은 아니다
감정가는 271,000,000원입니다. 1회 유찰 이후 최저매각가가 189,700,000원으로 낮아졌습니다. 즉 감정가 대비 70% 가격에서 입찰할 수 있는 회차입니다.
그러나 우만동 퍼스트하우스의 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 투자 차익으로 해석할 수 없습니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래와 비교하기 전에는 시세보다 저렴한 물건이라는 판단을 유보해야 합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 189,700,000원 | 70% | 2,213,755,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 132,789,999원 | 49% | 2,269,869,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 92,952,999원 | 34.3% | 2,309,120,155원 | 0원 |
미배당액은 근저당 채권최고액 2,400,000,000원을 기준으로 산정한 모형상 부족액입니다. 실제 확정채무나 채권자의 최종 손실액이 아닙니다. 후속 회차는 해당 가격에서 매각되는 경우를 가정한 시나리오이며 실제 유찰이나 매각가격을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,455,800원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 186,244,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 189,700,000원 |
현재 회차 최저가에 매각된다고 가정하면, 집행비용 약 3,455,800원을 제외한 186,244,200원이 양천신용협동조합 근저당권에 배당되는 모형입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,213,755,800원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
여기서 구분해야 할 점은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 저당권이 매각으로 소멸한다면, 배당으로 충족되지 않은 근저당 채권액이 그 자체로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 팔달초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하고 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 인조석 타일 및 돌 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 창호입니다. 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 확인. 감정요항표상 기호 5~16은 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 기호 1~4는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용으로 탐문 조사됐습니다. 402호가 어느 감정평가 기호에 해당하는지 건축물대장 및 평가명세와 대조해야 합니다.
- 토지 및 규제. 인접도로와 대체로 평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지입니다. 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축물 위반사항. 위반건축물로 분류된 사항은 확인되지 않습니다. 다만 각 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태는 개별 대조가 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 같은 건물이라도 호실별 면적·용도·층·임대차관계에 따라 거래가격과 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확정되지 않아 환금성 및 적정 매입가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기인 고기범의 대항력 검증. 점유개시일 2020.03.27, 최초 확정일자 2020.09.14, 주민등록일 2020.10.16, 임차권등기일 2024.09.02를 계약서·주민등록 변동내역·임차권등기명령 원본과 대조하세요. 보증금 증액 내역도 함께 확인해야 합니다.
- 전입 명의 9명의 계약관계 확인. 각각 실제 402호 임차인인지, 다른 호실 관련 명의인지, 보증금·확정일자·실제 점유가 무엇인지 확인해야 합니다. 배당요구를 한 명의인과 배당요구 여부가 확인되지 않는 명의인을 구분하세요.
- 매각물건명세서의 인수조건. 매수인이 인수하는 임대차, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 특별매각조건 및 점유관계 표시를 최종 명세서에서 확인해야 합니다. 현재 배당모형의 인수 0원만으로 법적 위험이 모두 해소됐다고 보지 마세요.
- 공동담보 관계. 공동담보목록 제2020-381호의 담보목적물과 배당 관련 사항을 확인하고, 근저당 채권최고액과 실제 확정채무를 구별해야 합니다.
- 실거래 가격 대조. 같은 건물 또는 인근에서 면적·건축물대장 용도·층·상태가 유사한 거래를 확보하고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래와 비교한 뒤 입찰가 상한을 정하세요. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
- 공부상 용도 확인. 감정평가 명세서의 기호와 402호를 대조하고, 근린생활시설 여부 및 실제 주거 사용에 따른 금융·세금·이용상 제약을 확인하세요.
- 명도 및 현장 확인. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태, 임대차관계, 퇴거 협의 가능성 등을 점검하세요. 등기권리 소멸이 자동으로 점유 해소를 의미하지는 않습니다.
- 체납 관리비와 세금. 관리주체에 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 조세채권 및 최우선변제 가능성을 고려해야 합니다.
- 입찰 직전 최신 원본 확인. 2026.07.23 기준 등기자료 이후의 변동 여부를 확인하고, 2026.11.03 매각기일의 진행 여부와 최종 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “70%에 낙찰받는 것”보다 “무엇을 인수하고 얼마에 팔 수 있는가”
이 사건의 등기상 말소 구조는 비교적 분명합니다. 양천신용협동조합의 2020.09.08 근저당권이 말소기준이고, 후순위 임차권등기와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 고기범의 보증금 210,000,000원은 최저가보다 크지만, 확인된 전입·확정일자 순위로는 선순위 대항력을 인정하기 어려워 매수인 인수금으로 합산하지 않습니다.
그럼에도 적극적인 입찰을 권할 단계는 아닙니다. 전입·점유 관련 명의가 10명이고, 임차권등기인 외 9명의 보증금과 세부 계약관계가 확인되지 않았습니다. 공동담보 근저당권이 존재하고, 감정평가상 건물 내 용도 구분에 유의할 사항도 있습니다. 무엇보다 최근 실거래를 통한 시장가격 검증이 이뤄지지 않았습니다.
최저가 189,700,000원은 감정가보다 낮지만, 그것이 최근 시장에서 실제로 거래되는 가격보다 낮다는 증거는 아닙니다. 권리 인수 추정은 0원, 임차관계는 추가 검증, 가격 경쟁력은 판단 보류. 이 세 가지를 구분하고 임대차·공부상 용도·실거래 원본까지 대조한 이후에 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
