수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 제1동 2층 202호에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 이지은(지분 10분의 3)·정영선(지분 10분의 7)이며, 양천신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 근저당권 채권최고액은 2,400,000,000원, 경매 신청 청구액은 2,070,748,520원으로, 개별 물건의 감정가를 크게 웃도는 채권 규모가 눈에 띕니다. 다만 이 차액이 곧 낙찰자의 인수채무라는 뜻은 아닙니다.

가격은 한 차례 유찰되어 251,000,000원에서 175,700,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 70%라는 숫자는 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 다수의 임차관계와 공부상 용도 불일치가 더해져, 단순 할인율보다 점유관계·행정상 위험·실제 사용 가능성의 검증이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2020-381호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 수원시 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거의 가등기와 국세 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

다만 근저당권의 채권최고액이 매우 크고 공동담보가 설정되어 있으므로, 이 물건만의 실제 피담보채무 잔액 및 공동담보 관계는 별도 확인이 필요합니다. 제시된 배당표의 미배당액은 채권자 측 배당 부족을 의미하며, 그 금액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인 현황 — 전입은 모두 근저당 이후, 보증금은 미상

확인된 임차관계자는 10명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복 신고로 분류된 사람은 없으며, 이 가운데 5명은 배당요구 기록이 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.09.08 이후이므로, 전입일 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 전원의 보증금과 확정일자가 미상이며, 우선변제권과 소액임차인 해당 여부는 확정할 수 없습니다.

대항력 배지는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제권은 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 배당요구 기록이 확인되지 않은 경우에도 실제 신청 여부를 최종 사건기록으로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 70% 할인보다 실제 가치 확인이 먼저

현재 최저매각가는 175,700,000원으로, 감정가 251,000,000원의 70%입니다. 제시된 권리·배당 추정대로 인수금액이 0원이라면 매각대금과 인수액을 합친 실질취득 추정액도 175,700,000원입니다. 다만 취득 관련 세금·명도비·수리비 등 부대비용은 포함되지 않습니다.

비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설을 주거용으로 사용한 물건은 실제 사용 가능성, 적법한 용도, 대출 가능 여부, 향후 매수 수요 등을 확인해야 합니다. 일반적인 주거용 아파트나 다세대주택의 가격과 곧바로 동일하게 비교하는 것도 적절하지 않습니다.

후속 회차는 제공된 유찰 시나리오이며 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고에 따라 달라질 수 있습니다. 가격 하락이 곧 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,259,800원을 제외한 172,440,200원이 양천신용협동조합에 배당되는 추정입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,227,559,800원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당이며 실제 피담보채무 및 공동담보 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액과 구분됩니다.

회차별 채권 회수 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 팔달초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 아파트가 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 대중교통 정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 인조석 타일 및 돌 붙임 마감, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감이며 PVC 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 난방, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지 및 승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 정방형으로 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 용도 불일치. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용으로 탐문되었습니다. 무단 용도변경에 따른 행정제재 가능성과 적법한 사용 방안을 확인해야 합니다.
• 환금성. 실제 주거용으로 활용하고 있더라도 공부상 용도와 실제 사용 상태가 다르면 매수 대상과 금융 조건이 제한될 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격과 적법한 용도 기준의 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 및 공부상 용도. 대지로 표시된 사건의 실제 매각 범위와 집합건물 202호의 전유부분·대지권, 건축물대장상 정확한 용도를 최종 매각명세서와 대조하세요.
• 용도변경 및 행정제재. 제2종근린생활시설의 주거용 사용이 적법한지, 시정명령·원상회복·행정제재 가능성이 있는지 관할 행정기관에 확인하세요.
• 임차인 전수 조사. 임차관계자 10명의 계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 호실, 배당요구 기록을 확인하세요. 전입일만으로 모든 임대차 문제의 해소를 단정해서는 안 됩니다.
• 최우선변제와 배당순위. 보증금이 전원 미상이므로 소액임차인 해당 여부, 우선변제 가능성 및 예상배당의 변동 가능성을 점검하세요.
• 공동담보 및 채무. 양천신용협동조합의 근저당 채권최고액 2,400,000,000원과 공동담보목록 제2020-381호의 범위, 실제 피담보채무를 확인하세요.
• 명도 계획. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도 협의와 법적 절차에 필요한 비용 및 기간을 고려하세요.
• 시장가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고 용도·상태가 비교 가능한 실제 거래가격과 향후 처분 가능성을 검토하세요.
• 미납 비용. 관리비 및 기타 미납 비용 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
• 입찰조건 확인. 매각기일 2026.11.03의 진행 여부, 매각조건 및 입찰보증금은 법원 공고 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 사용과 점유의 확실성

수원지방법원 2025타경56725는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 제시된 배당 추정에서는 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 그러나 임차인 10명의 보증금과 우선변제 여부를 확인하지 못했으며, 근린생활시설의 주거용 사용에 따른 행정상 위험도 존재합니다.

현재 최저매각가 175,700,000원은 감정가의 70%이지만, 실제 시세와의 비교 근거가 없어 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다. 유찰에 따른 할인보다 먼저 해결해야 할 것은 법적 용도, 실제 임차·점유관계, 배당순위, 취득 후 사용 및 환금 가능성입니다.

종합 판단은 C등급(43점). 등기상 인수 부담은 제한적이지만, 다수의 미확인 임차관계와 용도 불일치, 시장가격 검증의 어려움 때문에 보수적 접근이 필요합니다. 권리의 말소 구조는 비교적 명확하나, 입찰 판단은 추가 확인 후에 내려야 하는 물건입니다.