수원지방법원 2025타경56725. 등기상 현재 공유자는 이지은 지분 10분의 3, 정영선 지분 10분의 7입니다. 말소기준권리는 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 단순 안전형으로 보기에는 확인할 부분이 많습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 점유자는 10명이고, 모두 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 또한 감정평가상 건축물대장 용도와 실제 이용상태가 다르므로, 응찰 전에는 점유관계와 무단용도변경에 따른 행정제재 가능성을 반드시 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 2층202호 |
| 용도 | 사건 용도 표기 대지 · 건축물대장 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.09.08 근저당권입니다. 2021.12.15 이지은 지분 10분의 3에 설정된 이전청구권가등기는 2022.04.06 이미 말소됐고, 2023.11.06 정영선 지분 압류도 2023.11.20 해제됐습니다. 현재 확인되는 수원시 압류 2건과 2025.07.11 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 10명, 대항력 0명
| 성명 | 전입신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜은 | 2020.09.10 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오석 | 2022.08.01 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
10명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 10명입니다. 전입신고일은 2020.09.10부터 2022.09.14까지로 모두 말소기준권리인 2020.09.08보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금을 매수인이 대항력에 따라 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 2. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 246,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원 중 246,686,000원이 배당되고, 미배당액은 2,153,314,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(사무실)이나 현황은 주거용으로 탐문 조사됐습니다. 매각물건명세서에도 무단용도변경에 따른 행정제재 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 수원시 팔달구 우만동 소재 팔달초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 있는 주거지대이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합이며 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 환금성 변수. 공부상 사무소와 현황 주거용의 불일치가 있어 일반적인 주거용 집합건물과 동일한 조건으로 보기 어렵습니다. 입찰 전 용도 적법성과 행정제재 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 불일치 확인. 제2종근린생활시설(사무소)을 주거용으로 이용 중인 상태이므로 무단용도변경에 따른 행정제재 가능성을 관할 기관과 관련 서류에서 확인하세요.
- 임차인 10명 개별 확인. 대항력은 없지만 실제 점유·퇴거 상태와 각 공간의 사용관계를 확인해야 명도 범위를 판단할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 이후 최종 채권신고와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 채권 잔액을 원본에서 확인하세요.
- 공유자 관계 확인. 현재 등기상 이지은 지분 10분의 3, 정영선 지분 10분의 7의 공유 상태입니다. 매각 대상과 매각 범위를 등기 및 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘점유 10명·용도 불일치’를 먼저 보라
이 사건의 등기 권리 구조만 보면 말소기준이 분명합니다. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권이 기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 10명의 전입신고도 모두 기준일 이후라 대항력은 없고 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실무 난도는 낮지 않습니다. 실제 점유자 10명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 여기에 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)와 현황 주거용의 불일치까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수할 권리가 있느냐”보다 점유자 정리와 용도 적법성을 얼마나 명확히 확인하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
