수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 이지은 지분 10분의 3, 정영선 지분 10분의 7입니다. 말소기준권리는 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 수원시 압류와 경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리 자체보다 실무적으로 더 주의할 부분은 점유관계와 용도입니다. 현황조사에서 확인된 사람은 10명이며, 가장 빠른 전입일도 2020.09.10으로 말소기준 2020.09.08보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 전원 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계·점유관계의 원본 확인은 반드시 필요합니다. 또 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 사무소인데 현황은 주거용으로 탐문되어 용도 불일치에 따른 행정제재 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 3층302호 |
| 용도 | 대지 · 건축물대장 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 탐문 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.08 을구 1번 양천신용협동조합 근저당입니다. 갑구 5번 정영선 지분 압류, 갑구 6번 임의경매개시결정, 갑구 7번 이지은 지분 압류는 모두 그 이후 등기로 매각에 따라 소멸합니다. 2021.12.15 이지은 지분 10분의 3에 설정된 이전청구권가등기는 2022.04.06 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 조사 10명, 전원 대항력 없음
현황조사에서 확인된 실제 점유 관련 인원은 10명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 조사 인원으로 봅니다. 전입일은 모두 2020.09.08 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제 범위는 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,259,800원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 172,440,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,400,000,000원 중 172,440,200원이 배당되고 2,227,559,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 175,700,000원으로 감정가 251,000,000원에서 1회 유찰된 금액입니다. 다음 시나리오의 매각가는 122,989,999원, 그 다음은 86,092,999원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없으므로, 최저가가 감정가 대비 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 탐문됐습니다. 무단용도변경에 따른 행정제재 여부를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 기호 1·2·3·4는 제2종근린생활시설 사무실이나 현황 주거용으로 조사됐고, 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 주거지대로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로와 등고평탄한 정방형이며 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합·가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 10명 현황 확인. 전원 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 대상, 각자의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 인원의 보증금이 모두 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 매각물건명세서와 배당요구 서류 대조가 필요합니다.
- 용도 불일치 확인. 제2종근린생활시설 사무소를 주거용으로 이용 중인 데 따른 행정제재와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 1회 유찰만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도와 점유’가 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후 등기들이 소멸하고, 조사된 10명의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그렇다고 단순한 안전형 물건으로 볼 수는 없습니다. 점유자가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 무엇보다 건축물대장상 사무소와 현황 주거용이 불일치합니다. 여기에 실거래 자료도 없어 현재 최저가 175,700,000원의 가격 매력도는 판단하기 어렵습니다. 결론은 후순위 권리는 정리되지만, 용도 적법성과 점유관계를 확인한 뒤 가격을 따로 검증해야 하는 물건입니다.
