수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 4층 401호, 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 이지은 지분 10분의 3, 정영선 지분 10분의 7입니다. 말소기준권리는 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류, 임의경매개시결정, 박순천의 주택임차권 등은 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
감정가는 250,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다. 그러나 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 이 사건은 현재 가격 자체보다 인수 여부와 다수 임차인 관계를 정확히 분리해서 보는 것이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 4층401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 퍼스트하우스 제1동 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심 기준일은 2020.09.08입니다. 이후 등기된 수원시의 압류, 박순천의 주택임차권, 경매개시결정 및 추가 압류는 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 2021.12.15 이지은 지분에 설정된 이전청구권가등기는 2022.04.06 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 11명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 11명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준일 2020.09.08보다 늦습니다. 따라서 조사된 내용 기준으로 대항력 있는 임차인은 없습니다. 배당요구가 확인된 사람은 권오석·조혜은·백보람·봉민주·박순천 5명입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순천 | 2020.09.11 | 220,000,000원 | 2024.07.15 | 없음 | 후순위 | 없음 |
박순천의 경우 임차권등기상 점유개시는 2020.06.14이지만 주민등록일은 2020.09.11입니다. 확정일자는 200,000,000원 부분이 2020.09.11, 증액된 20,000,000원 부분이 2022.06.16이며, 말소기준일 2020.09.08보다 뒤입니다. 주택임차권등기도 2024.07.15 접수돼 후순위로 매각으로 소멸합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 171,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,250,000원을 제외한 171,750,000원이 양천신용협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,228,250,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근이며, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중이고, 기호 1~4는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무실)이지만 현황은 주거용으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 인접도로와 등고평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지이며, 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합, 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 공동담보목록 제2020-381호도 함께 확인하세요.
- 임차인 11명 점유 확인. 전입일 기준 대항력은 모두 없지만 현재 실제 점유자가 누구인지 현황조사 이후 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 박순천 임차권. 보증금 220,000,000원, 주민등록 2020.09.11, 임차권등기 2024.07.15입니다. 후순위 소멸 구조와 배당관계를 원본에서 재확인하세요.
- 미상 보증금·확정일자. 박순천을 제외한 여러 임차인의 금액과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 문건접수 내역을 다시 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고 별도의 실제 거래·매물 비교 후 응찰가를 결정하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이고, 조사된 11명의 임차인은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 220,000,000원의 박순천 임차권도 후순위라 매각으로 소멸하며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 임차인 11명이라는 숫자는 별도로 봐야 합니다. 인수할 보증금이 없다는 것과 점유·배당·명도가 간단하다는 것은 같은 말이 아닙니다. 여기에 현재 최저가는 175,000,000원으로 감정가의 70%이지만 실제 거래 비교 없이 가격 우위를 단정할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 깨끗하지만, 다수 점유관계 확인이 필요한 물건입니다.
