🏷️ 49% ✅ 인수 0원 👥 점유·임차 10명 🔨 2회 유찰
수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 7층 702호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태상 퍼스트하우스의 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류, 김요셉의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 숫자만큼 중요한 것은 점유자 수입니다. 현황조사 등에 나타난 사람은 총 10명이고, 가장 이른 전입은 2020.09.10입니다. 이는 말소기준일인 2020.09.08보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 이들 모두 말소기준보다 후순위이고, 매수인이 임차보증금을 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 9명은 보증금 액수가 확인되지 않으므로 실제 점유 형태와 명도 대상은 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 7층702호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택단지형다세대 이용 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 138,670,000원 |
| 유찰횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 2020.09.08 근저당이 기준
말소기준권리는 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당입니다. 김요셉의 주택임차권등기는 2024.06.04 접수됐고, 임대차계약일 2022.04.27, 주민등록·점유개시일 2022.06.30, 확정일자 2022.05.09로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 보증금은 270,000,000원이지만 대항력이 없는 후순위 임차권으로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 인원 10명
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조혜은 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 확인 필요 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 확인 필요 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 미상 | 2025.07.26 | 없음 | 확인 필요 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 확인 필요 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 확인 필요 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 확인 필요 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 확인 필요 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 270,000,000원 | 2024.06.04 | 없음 | 확정일자 2022.05.09 |
| 권오석 | 2022.08.01 | 미상 | 2025.09.10 | 없음 | 확인 필요 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 확인 필요 |
실제 조사된 임차·점유자는 10명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 김요셉만 보증금 270,000,000원과 확정일자가 확인되고, 나머지 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 전입일 자체는 전원 말소기준권리보다 늦어 조사자료상 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,741,380원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 135,928,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 138,670,000원 가정 시 양천신용협동조합 근저당의 미배당액은 2,264,071,380원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 138,670,000원 | 135,928,620원 | 2,264,071,380원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 97,069,000원 | 94,921,758원 | 2,305,078,242원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 67,948,300원 | 66,325,231원 | 2,333,674,769원 |
현재 최저가는 감정가 283,000,000원의 49%인 138,670,000원입니다. 다만 확인된 실거래 시세 수치가 없으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율과 별도로 주변 거래가격을 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 팔달초등학교 북서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 퍼스트하우스 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 승강기·난방·급배수·위생·소화전·화재탐지 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 조사된 인원이 10명입니다. 매각기일 전 실제 거주·퇴거·인도 대상자를 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 김요셉 외 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 김요셉 임차권. 보증금 270,000,000원이나 주민등록·점유개시일 2022.06.30으로 말소기준 2020.09.08보다 늦어 매수인 인수는 없습니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 시세 별도 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 실거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인”을 분리해서 본다
이 사건은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이 분명한 말소기준이고, 확인된 모든 전입자는 그 이후입니다. 김요셉의 270,000,000원 임차권도 후순위여서 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다. 권리 인수 구조만 보면 비교적 명료합니다.
반면 현황조사에 나타난 점유자는 10명입니다. 현재 최저가는 138,670,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 수치 없이 할인율만으로 가격 우위를 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 권리의 소멸 여부보다 실제 점유관계와 현재 시장가격을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
