한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 현황 주거용 사용이라는 용도 이슈가 있고, 근저당 채권최고액 24억 원 대비 매각대금이 크게 부족해 채권자가 대규모 미배당을 남기는 구조입니다. 신건 가격만 보고 접근하기보다 용도·현황 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
313,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
313,000,000원
인수액 0원
근저당 미배당
2,092,182,000원
양천신용협동조합
핵심지표
용도 확인
주거용 사용·사무소 등록
수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 제1동 301호 물건입니다. 등기상 말소기준은 2020년 9월 8일 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.
하지만 일반적인 권리 안전형과는 다릅니다. 건축물대장 용도는 제2종근린생활시설(사무소)인데 감정평가 현황은 주거용으로 조사되었습니다. 또한 임대관계가 미상이고 여러 점유자가 확인되어, 명도와 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 제1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 건축물대장 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용 탐문 |
| 소유자 | 이지은, 정영선 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 확인할 부분 존재
말소기준권리는 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 매각대금으로 근저당 채권을 모두 변제하지 못하므로 채권자 미배당은 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인은 확인되지 않음
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
| 조혜은 외 6명 | 2020.09.10~2022.09.14 | 없음 | 확인 불가 | 해당 없음 |
⚠️ 점유 확인 필요 확인된 점유자들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금은 확인되지 않았고 임대관계가 미상이므로 실제 점유 형태와 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 307,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금 313,000,000원 기준입니다. 양천신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 중 307,818,000원이 배당되고 2,092,182,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
매각대금 배분 (신건 3.13억)
회차별 매각 시나리오
유찰 시 최저가격은 낮아지지만 용도·현황 확인이 우선입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 임차인 대항력 인수 위험은 확인되지 않습니다. 권리 분석 자체는 단순한 편입니다.
⛔ 주의 관점 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이가 있습니다. 무단 용도변경에 따른 행정제재 여부 확인이 필요하며, 임대관계 미상 점유자 확인 없이 단순 주거용 물건으로 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장을 이용할 수 있는 보통 수준의 교통 환경입니다.
- 용도. 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용으로 조사되어 공부와 현황 차이가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층 지상 7층 건물이며 난방·급배수·승강기 설비 등이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사무소 등록 물건을 주거용으로 이용 중이므로 행정상 문제와 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 점유 확인. 여러 점유자가 확인되며 보증금 미상 상태이므로 현장 확인과 명도 계획이 필요합니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 313,000,000원이며 시장 비교 자료가 없어 단순 저가 판단은 금물입니다.
- 권리 검토. 등기상 후순위 압류 등은 소멸하나 당해세·관리비 등 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건의 본질을 봐야 한다”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리 인수 부담은 낮습니다. 그러나 일반적인 안전형 물건과 달리 사무소 등록과 주거 사용의 불일치, 임대관계 미상, 대규모 채권 미배당이라는 확인 요소가 있습니다. 신건 가격만 보고 접근하기보다 실제 이용상태와 행정·명도 리스크를 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.
