수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동의 퍼스트하우스 제1동 3층 301호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 등기사항전부증명서는 집합건물로 확인됩니다. 한편 매각물건명세서에는 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제로는 주거용으로 사용되는 것으로 탐문됐다는 비고가 있습니다. 따라서 일반적인 공동주택 경매와 동일한 조건으로 평가하면 안 됩니다.

권리관계의 중심에는 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 있습니다. 이 근저당권은 2020.09.08. 설정되었고, 이후 임의경매개시결정과 수원시의 지분 압류가 등기되었습니다. 해당 권리들은 제시된 매각 소멸 판정에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크다는 이유만으로 그 차액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 미배당 채권과 매수인 인수금은 다른 개념입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸하지만 확인할 내용이 많다

말소기준권리는 2020.09.08. 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 수원시의 지분 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이지은 지분에 설정됐던 정기필의 소유권이전청구권가등기도 2022.04.06. 말소됐습니다.

따라서 등기상 권리의 기본 구조는 정리 가능한 형태입니다. 다만 공유자별 지분 압류가 있고, 현황조사상 다수의 임차관계인이 확인됩니다. 단순히 말소기준권리보다 후순위라는 이유만으로 점유 해소, 주거 사용의 적법성, 관리비 및 행정상 부담까지 없어지는 것은 아닙니다.

② 임차관계 — 전입 10명 모두 말소기준 이후

현황조사 및 관련 문건에 확인된 실제 임차관계인으로 기재된 사람은 10명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.09.08. 이후입니다. 따라서 기재된 전입일과 권리 순서를 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다.

다만 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 실제 각자의 점유 부분도 명확하게 특정되지 않았습니다. 대항력 없음이라는 판정과 우선변제권·배당액의 확정 여부는 별도로 판단해야 합니다. 아래 표의 우선변제는 미상으로 표시합니다.

대항력 없음은 기재된 전입일과 2020.09.08. 말소기준권리의 선후관계를 따른 판정입니다. 보증금·확정일자 미상으로 우선변제액과 최우선변제 가능성을 확정한 것은 아닙니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 뜻입니다.

③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)

최저매각가 313,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,182,000원을 제외한 307,818,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 2,092,182,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 2,070,748,520원으로, 근저당권 채권최고액과 서로 다릅니다. 이 배당표는 채권최고액을 기준으로 만든 추정치이며 실제 채권 원리금 및 다른 우선배당채권에 따라 변동될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.

④ 가격 분석 — 실거래 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 313,000,000원입니다. 이 금액이 실제 시장에서 경쟁력이 있는지 판단하려면 동일한 공부상 용도와 이용상태를 가진 물건의 최근 거래를 비교해야 합니다. 일반적인 다세대주택 가격과 근린생활시설 가격을 같은 기준으로 비교하면 왜곡될 수 있습니다.

특히 주거용으로 탐문된 사무소는 매매뿐 아니라 대출, 임대, 향후 처분 과정에서도 용도 문제가 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않겠습니다.

유찰 시나리오는 제공된 예상 회차 금액을 비교한 것입니다. 실제 유찰 또는 향후 매각가격이 확정됐다는 의미가 아닙니다. 모든 회차에서 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 우만동 소재 팔달초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장을 이용할 수 있으며, 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 규모입니다. 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접도로와 등고평탄한 정방형의 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·소로1류 접합, 가축사육제한구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와 현황 차이. 제2종근린생활시설(사무소)의 주거용 사용이 탐문됐습니다. 건축물대장 위반건축물 표시가 없더라도 별도의 적법성 및 행정제재 가능성 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공부상 용도와 현황 사용의 불일치가 대출·임대·재매각에 영향을 줄 수 있습니다. 시세 비교 자료가 없는 상황에서는 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 사건 용도인 대지와 집합건물 301호의 관계, 전유부분·대지권 및 감정평가 기호를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
• 용도변경 문제. 건축물대장상 제2종근린생활시설을 주거용으로 사용하는 상태가 적법한지, 원상복구나 행정제재 가능성이 있는지 관할 관청에 확인하세요.
• 임차관계인 10명. 각자의 실제 점유 호실과 계약 관계, 보증금·확정일자·점유 개시일을 확인하고 본건 301호와의 관련성을 특정하세요.
• 배당요구·명도. 배당요구가 확인된 사람과 그렇지 않은 사람을 구분하고, 배당 및 점유 해소에 필요한 절차와 비용을 검토하세요.
• 최우선변제·조세. 예상배당표에 반영되지 않은 임차인 최우선변제와 당해세 등 우선배당 가능성을 확인하세요.
• 공동담보. 근저당권에 공동담보목록 제2020-381호가 기재되어 있으므로 담보 범위와 채권 내역을 대조하세요.
• 가격 검증. 해당 전유부분의 법적 용도와 실제 이용상태를 기준으로 비교 가능한 거래사례·감정가·대출 가능액을 검토하세요.
• 관리비 및 시설 상태. 체납 관리비, 시설 유지 상태, 실제 사용 가능 범위와 필요한 보수·원상복구 비용을 확인하세요.
• 최신 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·건축물대장·현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 매수가”

수원 퍼스트하우스 301호는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 현재 제시된 전입일 및 배당 시뮬레이션을 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 미배당액 역시 그 자체로 매수인이 부담할 채무는 아닙니다.

하지만 이 사건의 위험은 다른 곳에 있습니다. 공부상 제2종근린생활시설의 주거용 이용과 관련된 행정상 불확실성, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 임차관계인 10명, 그리고 비교 시세 부재가 핵심입니다. 특히 신건 최저가 313,000,000원이 적정한지는 검증되지 않았습니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 이용 적법성과 가격 검증은 보류입니다. 따라서 단지 인수금이 없다는 이유만으로 신건 입찰을 긍정하기보다는 용도 문제와 실제 점유 관계를 먼저 해소하고, 시세를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 타당합니다.