수원지방법원 2025타경56725. 수원시 팔달구 우만동 퍼스트하우스 1동 5층 502호 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계 자체보다 확인할 부분은 임차·점유 현황입니다. 현황조사 등에 등장하는 인원은 모두 10명이며 전입일은 2020.09.10 이후입니다. 즉 말소기준권리인 2020.09.08 근저당보다 늦어 자료상 모두 대항력 없음으로 판단돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 점유상태는 원본 명세서와 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56725 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 559-1 퍼스트하우스 1동 5층 502호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가서상 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 |
| 소유자 | 이지은 지분 10분의 3 · 정영선 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 133,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,070,748,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.09.08 설정된 양천신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2020-381호가 기재돼 있습니다. 2021.12.15 이지은 지분에 설정된 소유권이전청구권가등기는 2022.04.06 해제로 말소됐고, 2024.11.15 수원시 압류와 2025.07.11 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
임차인·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권오석 | 2022.08.01 | 없음 | 미상 | 2025.09.10 접수 | 없음 | 미상 |
| 고슬기 | 2021.02.23 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 |
| 박세현 | 2020.12.15 | 없음 | 미상 | 2025.09.08 접수 | 없음 | 미상 |
| 고기범 | 2020.10.16 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 |
| 조혜은 | 2020.09.10 | 없음 | 미상 | 2025.07.28 접수 | 없음 | 미상 |
| 김정곤 | 2020.09.10 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 |
| 정다영 | 2022.09.14 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 |
| 백보람 | 2020.09.10 | 없음 | 미상 | 2025.07.26 접수 | 없음 | 미상 |
| 봉민주 | 2022.04.01 | 없음 | 미상 | 2025.07.29 접수 | 없음 | 미상 |
| 김요셉 | 2022.06.30 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 |
② 가격 위치 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가 273,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,770,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 93,639,000원, 4회 유찰 시 65,547,299원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,770,000원 | 131,097,220원 | 2,268,902,780원 |
| 3회 유찰 시 | 93,639,000원 | 91,553,498원 | 2,308,446,502원 |
| 4회 유찰 시 | 65,547,299원 | 63,967,448원 | 2,336,032,552원 |
다만 이 사건에는 최근 실거래 비교 수치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 수는 없습니다. 현재 가격의 경쟁력은 주변 실거래와 개별 호수 상태를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,780원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 131,097,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 2,268,902,780원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔달초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물이며 난방·급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 기호 5~16은 도시형생활주택단지형다세대로 이용 중이며, 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 10명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 최신 상태로 대조하세요.
- 점유 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 다수라면 인도·명도 과정이 단순하지 않을 수 있으므로 현장 점유상태를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 권오석·박세현·조혜은·백보람·봉민주의 배당요구 접수가 확인돼 있으므로 최종 배당요구와 명세서 기재를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 수치가 없으므로 주변 동일·유사 물건의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 잔여는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 다르다
이 사건의 말소기준은 2020.09.08 양천신용협동조합 근저당이고, 조사된 임차·점유 관련자 10명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 자료상 대항력 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다.
다만 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았고 실제 점유관계도 여러 명이 얽혀 있습니다. 또 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 “숨은 인수”보다는 임대차·점유관계와 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
