부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 201호입니다. 공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이고, 매각물건명세서에는 도시형생활주택-단지형으로 기재돼 있습니다. 감정가는 299,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 209,300,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2022.03.22 접수된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-53호가 기재돼 있습니다. 이후의 근저당권, 가압류, 임차권등기와 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 209,300,000원 매각가를 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 도시형생활주택-단지형 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 이한팔라티움 16세대 |
| 조회 대상면적 | 29.88㎡ |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.03.22 양천신협
말소기준권리는 을구 1번 양천신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 먼저 접수됐고, 이후 주식회사위펀딩 근저당권은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.06.03 설정된 근저당권, 2024.06.13 최민재의 주택임차권, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사자 15명, 201호는 대항력 없음
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 조사된 실제 임차인·점유자는 15명입니다. 다만 이 사건의 대상은 201호이고, 조사표에는 다른 호실 또는 호실 미상 점유자도 함께 포함되어 있습니다. 201호의 박영일과 건물 전부에 임차권등기된 최민재는 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 이름 / 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 · 201호 | 2025-02-11 | 150,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다솔 · 미상 | 2024-04-03 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건희 · 203호 | 2023-06-19 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤명희 · 204호 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 · 301호 | 미상 | 1,000,000원 / 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황정연 · 미상 | 2022-05-06 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예원 · 미상 | 2024-05-23 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박희진 · 미상 | 2024-03-22 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오강기 · 미상 | 2022-05-04 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유찬 · 403호 | 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이예빈 · 501호 | 2023-02-01 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가희 · 미상 | 2024-02-26 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재범 · 미상 | 2022-06-03 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 · 미상 | 2022-12-15 | - / - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민재 · 건물 전부 | 2022-05-06 | 150,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 시세가 없다
현재 최저매각가는 209,300,000원으로 감정가 299,000,000원의 70%입니다. 다만 이한팔라티움에 대해 확인 가능한 최근 실거래 금액이 제공되지 않았고, 마지막 경매 낙찰금액도 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
이한팔라티움은 16세대, 2022.02.17 준공으로 조사됐고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 수치 역시 실제 매매시세를 대신하지는 않으므로, 현재 209,300,000원의 적정성은 별도의 실거래 확인이 필요한 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 205,569,800원 |
| 을구 4번 근저당권 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이동농업협동조합 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 5,690,000,000원 중 205,569,800원이 배당되고, 미배당은 5,484,430,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근이며 주위는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방형이며 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 직전 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 등기부 및 관련 원본으로 재확인하세요.
- 201호 점유자 대조. 박영일과 최민재의 계약·점유 상태, 실제 인도 주체를 현장에서 확인하세요.
- 호실 미상 점유자 확인. 서다솔·황정연·최예원·박희진·오강기·김가희·허재범·이상민의 실제 점유 호실을 대조하세요.
- 전입일 미상자 확인. 윤명희·이동규·이유찬은 대항력을 확정할 수 없으므로 주민등록·점유 개시일을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2022-53호가 기재돼 있으므로 채권최고액 2,400,000,000원을 이 호실만의 가치나 개별 실채무로 해석하지 마세요.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 가격”은 다른 문제
이 사건의 가장 분명한 장점은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 201호에 연결된 박영일과 최민재 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 후순위 근저당·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 209,300,000원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래가가 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 말소기준 직전 민간임대주택등기와 다수의 건물 점유관계까지 존재합니다. 결론은 금전적 인수는 낮지만, 원본·점유 확인과 가격 검증이 필요한 B등급 물건입니다.
