부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 201호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택·단지형)입니다. 2022년 준공된 지상 5층 건물로, 단지 규모는 16세대입니다. 소유자는 정경모이며, 2022년 3월 22일 양천신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 신청채권자인 양천신용협동조합의 청구금액은 2,096,033,769원입니다.
가격만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 이 근저당권에는 공동담보목록이 있고, 등기와 현황조사에 복수 호실의 임차·점유관계가 등장합니다. 공동담보 채권총액을 201호 하나의 채무나 매수인 인수액으로 해석해서도 안 되고, 다른 호실의 임차인을 201호 임차인으로 모두 합산해서도 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 개별 호실의 정확한 권리·점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택·도시형생활주택-단지형) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 16세대 |
| 면적 확인 | 단지 비교 참조 면적 29.88㎡ · 대상 호실과의 면적 일치 여부 미확인 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,557,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 · 을구 1번 · 양천신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원(채권최고액) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022년 3월 22일 접수된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 국 명의 근저당권, 이동농업협동조합·서울보증보험주식회사·해운대새마을금고의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 위펀딩의 근저당권은 2022년 5월 16일 이미 말소되었습니다.
2024년 6월 13일 등기된 최민재의 주택임차권은 보증금 150,000,000원, 전입·점유개시일 2022.05.06, 확정일자 2022.04.14입니다. 전입 및 점유개시가 말소기준권리보다 늦어, 해당 기재를 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 따라서 현재 예상배당 계산에서는 임차보증금 인수를 반영하지 않습니다. 다만 임차권등기의 범위와 실제 임차 목적물, 점유 이력은 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 조사 — 201호와 다른 호실을 구분해야 한다
임차·점유 관련 기록에는 실명 기준 15명이 등장하며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 그러나 여기에는 201호, 203호, 204호, 301호, 403호, 501호와 호실 미상 기록이 혼재합니다. 15명을 201호의 실제 임차인 수로 볼 수 없으며, 실제 201호의 임차인·점유자 수와 각 계약의 관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 범위 | 보증금 / 월세 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 201호 |
150,000,000원 월세 미상 |
2025.02.11 2022.04.14 |
없음 | 순위·배당액 미확정 | 2025.05.19 | 없음 |
| 최민재 건물 전부(임차권등기) |
150,000,000원 월세 미상 |
2022.05.06 2022.04.14 |
없음 | 순위·배당액 미확정 | 2024.06.13 | 없음 |
| 서다솔 호실 미상 |
미상 | 2024.04.03 미상 |
없음 | 미확인 | 2025.03.17 | 없음 |
| 김건희 203호 |
미상 | 2023.06.19 미상 |
없음 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 윤명희 204호 |
1,000,000원 월 800,000원 |
미상 미상 |
가능·미상 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 이동규 301호 |
1,000,000원 월 700,000원 |
미상 미상 |
가능·미상 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 황정연 호실 미상 |
미상 | 2022.05.06 미상 |
없음 | 미확인 | 2025.05.15 | 없음 |
| 최예원 호실 미상 |
미상 | 2024.05.23 미상 |
없음 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 박희진 호실 미상 |
미상 | 2024.03.22 미상 |
없음 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 오강기 호실 미상 |
미상 | 2022.05.04 미상 |
없음 | 미확인 | 2025.04.11 | 없음 |
| 이유찬 403호 |
1,000,000원 월 600,000원 |
미상 미상 |
가능·미상 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 이예빈 501호 |
미상 | 2023.02.01 미상 |
없음 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 김가희 호실 미상 |
미상 | 2024.02.26 미상 |
없음 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
| 허재범 호실 미상 |
미상 | 2022.06.03 미상 |
없음 | 미확인 | 2025.03.25 | 없음 |
| 이상민 호실 미상 |
미상 | 2022.12.15 미상 |
없음 | 미확인 | 미확인 | 없음 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 2022.03.22 말소기준권리를 비교한 잠정 판단입니다. 전입일 미상인 경우 대항력 가능성을 배제하거나 확정할 수 없습니다. 우선변제 순위와 실제 배당 여부는 별도 심사가 필요하며, 다른 호실 관련 금액은 201호 인수액에 합산하지 않았습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 중복신고 여부를 의미합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가격은 102,557,000원으로 감정가 299,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이는 감정가 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 호실·동일 면적의 최근 12개월 거래 평균과 최신 실거래가격을 확인할 수 없어 102,557,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당 | 매수인 인수(추정) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 102,557,000원 | 34.3% | 5,589,678,798원 | 0원(잠정) |
| 4회 유찰 시 | 71,789,900원 | 24.01% | 5,619,902,318원 | 0원(잠정) |
| 5회 유찰 시 | 50,252,930원 | 16.81% | 5,641,051,623원 | 0원(잠정) |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 낙찰률은 0%로 집계되어 있습니다. 이 수치만으로 전체 주택 매매시장의 거래 부진을 단정할 수는 없지만, 경매를 통한 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 소규모 다세대주택은 개별 호실의 면적·상태·임대차 상황에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,235,798원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 100,321,202원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이동농업협동조합 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 102,557,000원에서 집행비용 2,235,798원을 제외한 100,321,202원이 양천신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원이며, 표상 채권액 합계 5,690,000,000원 대비 미배당액은 5,589,678,798원입니다.
위 배당은 채권최고액·청구금액을 기초로 한 단순 추정이며, 공동담보 채권 배분·실제 채권잔액·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인별 실제 배당액 역시 확정되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다르며, 해당 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.02.17 준공된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문 설비와 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 차량 통행과 실제 주차·진출입 여건은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 상대보호구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 330.6㎡, 공시지가 표기액은 2,060,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태까지 보증하는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0%로 표시되므로 거래 사례와 실수요 가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 임차인 특정. 박영일의 201호 임대차와 최민재 임차권등기의 범위 및 계약관계를 대조하세요. 보증금 150,000,000원씩의 기록이 동일 관계인지 별개인지 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유자 확인. 호실이 특정되지 않은 임차·점유 신고자의 실제 소재, 배당요구 내용, 201호와의 관련성을 확인하세요.
- 대항력 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자뿐 아니라 전입세대열람, 임대차계약서, 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 확인하세요. 전입일 미상자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합 공동담보목록 제2022-53호와 국 명의 근저당의 공동담보목록 제2024-148호를 확인하세요. 전체 공동담보 채권액을 201호 단독 부담으로 오인해서는 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 검토. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 법률관계를 별도로 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 201호와 면적이 일치하는 거래 사례를 확보하고 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자를 확인하고 명도 일정, 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 점검하세요.
- 최신 원본 확인. 등기부 발급일은 2026.08.14입니다. 매각기일 2026.10.27 전에 등기 변동, 매각물건명세서 정정·변경 및 경매 진행 상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%”와 “시세의 34%”는 다르다
이한팔라티움 201호의 현재 최저매각가는 102,557,000원입니다. 감정가 299,000,000원에서 세 번 유찰됐으니 숫자만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 하지만 감정가는 시장의 최근 거래가격과 같지 않습니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 싸다고 말할 수 없습니다.
말소기준권리는 분명하고 후순위 등기상 권리의 소멸 구조도 비교적 명확합니다. 현재 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 나옵니다. 그렇지만 201호의 보증금 기록과 임차권등기의 관계, 호실 미상 점유자의 실체, 민간임대주택등기의 영향은 실제 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
게다가 동일 호실에 대응하는 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 일부 확인, 임차관계 재검토, 가격 판단 보류입니다. 3회 유찰이라는 할인 신호보다는 201호의 실제 인수 위험과 실거래 시세를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
