부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 4층 402호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)입니다. 감정가는 293,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 205,100,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-53호가 기재되어 있습니다.
이후의 근저당·가압류·경매개시결정과 2026년 등기된 오강기의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 특히 오강기는 임차보증금 135,000,000원, 주민등록일 2022.05.04, 점유개시일 2022.05.06, 확정일자 2022.04.15가 확인되는데 주민등록일이 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 시나리오상 낙찰자가 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 205,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준은 2022.03.22 을구 1번 양천신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사위펀딩 근저당권은 2022.05.16 해지로 이미 말소되었고, 2024.06.03의 근저당권자 국, 서울보증보험주식회사와 해운대새마을금고의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 402호 임차권은 대항력 없음, 일부 조사자는 미상
현황조사와 문건접수 등에서는 총 14명의 점유·임차 관련 인원이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 없습니다. 다만 201호·203호·204호·301호·403호·501호 등 다른 호실로 특정된 조사자도 포함되어 있으므로 이를 모두 402호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 402호 주소가 확인되는 등기 임차권자 오강기의 보증금은 135,000,000원입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.17 | 해당 없음 |
| 김건희 | 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.15 | 해당 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.13 | 해당 없음 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예빈 | 501호 | 2023.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.03.25 | 해당 없음 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오강기 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.04 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026.05.27 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 205,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,671,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 201,428,600원 |
| 을구 4번 근저당권 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 3,690,000,000원, 총 배당액은 201,428,600원, 미배당은 3,488,571,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가는 낮아져도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 205,100,000원 | 201,428,600원 | 3,488,571,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 143,570,000원 | 140,760,020원 | 3,549,239,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 100,499,000원 | 98,292,014원 | 3,591,707,986원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액은 2,096,033,769원이고 예상 배당은 201,428,600원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자는 각각 140,760,020원, 98,292,014원을 배당받는 시나리오로 계속 미충족입니다. 다만 이 채권 미배당이 곧바로 매수인의 채무 승계를 뜻하는 것은 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 293,000,000원의 70%인 205,100,000원입니다. 그러나 이한팔라티움의 실거래 매각금액은 확인되지 않고, 최근 매각금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 2호선 대연역이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 330.6㎡, 공시지가 2,060,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오강기 임차권 재확인. 보증금 135,000,000원, 주민등록 2022.05.04, 점유개시 2022.05.06, 확정일자 2022.04.15, 배당요구 2026.05.27을 원문과 대조하세요.
- 미상 점유자 구분. 전입일이 확인되지 않은 윤명희·이동규·이유찬은 204호·301호·403호로 조사되어 있으므로 402호와의 직접 관련 여부를 명확히 구분하세요.
- 보증금 미상 인원 확인. 여러 조사자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 서류에서 금액과 실제 점유부분을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.22 민간임대주택등기의 매각 후 효력과 말소·승계 처리 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%지만 실거래 비교금액이 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 점유 확인은 별개
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 135,000,000원의 오강기 임차권은 주민등록일이 2022.05.04여서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차 205,100,000원부터 3회 유찰 시 100,499,000원까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 잡고 있습니다.
반면 최저가 205,100,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 실제 거래금액이 없어 감정가 293,000,000원 대비 70%라는 수치만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 게다가 현황조사에는 여러 호실의 임차·점유관계가 함께 나타나고 일부는 전입일 미상입니다. 따라서 권리 인수는 비교적 명확하지만, 실제 점유와 가격 검증을 끝내야 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
