부산지방법원 2025타경5015. 부산광역시 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 402호입니다. 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로, 2022년 준공된 16세대 규모의 건물입니다. 소유자는 정경모이며, 2022년 3월 22일 소유권보존등기와 함께 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당은 공동담보목록이 있는 권리로, 이번 경매의 말소기준에 해당합니다.

현재 최저매각가가 감정가보다 크게 낮아진 점은 눈에 띕니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건에는 직접 비교할 만한 실거래가격이 확인되지 않습니다. 또한 402호에 임차권등기가 존재하고, 건물 내 여러 호실 및 호수 미상 임차·점유 신고가 혼재해 있어 대상 호실에 실제로 연결되는 권리와 점유관계를 가려내는 작업이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

말소기준권리는 2022년 3월 22일 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 국 명의 근저당권과 가압류, 경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 주식회사위펀딩의 근저당권은 이미 2022년 5월 16일 말소된 권리이므로 현재 유효한 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 402호와 다른 호실을 구분

현황조사·문건접수·등기 자료에서 확인되는 임차·점유 관련 명의는 총 14명입니다. 그러나 이를 모두 402호의 임차인으로 볼 수는 없습니다. 402호에 직접 연결되는 등기상 임차권자는 오강기 1명이며, 다른 호실로 표시된 명의가 6명, 호수가 특정되지 않은 명의가 7명입니다. 아래 표는 이 차이를 구분해 정리한 것입니다.

대항력 판정은 말소기준권리와 전입·점유 시점을 비교한 결과입니다. 다른 호실의 점유자나 호수 미상 명의는 402호에 대한 권리로 확정된 것이 아닙니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 매수인 승계가 확정되는 것도 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 3회 유찰로 최저가는 100,499,000원이며 감정가 293,000,000원의 약 34.3%입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 4회 유찰 70,349,300원, 5회 유찰 49,244,510원입니다. 그러나 이것은 감정가를 기준으로 내려가는 경매가격일 뿐, 실제 거래시장에서 형성된 가격을 나타내지는 않습니다.

기준 실질취득은 시뮬레이션상 최저매각가와 인수액의 합계입니다. 실제 낙찰가, 취득세, 명도비, 기타 거래비용 및 추가 확인되는 권리는 별도입니다. 추가 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,499,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액 기준으로 합산된 채권액은 3,690,000,000원이며, 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 98,292,014원, 미배당 산정액은 3,591,707,986원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔액은 없습니다. 다만 이는 공동담보 관계가 반영된 등기상 채권최고액 등을 이용한 단순 배당 시뮬레이션으로, 각 채권의 실제 잔액이나 다른 공동담보 부동산의 배당까지 확정한 결과는 아닙니다.

집행비용은 약 2.2% 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 임차권자 오강기의 보증금 135,000,000원은 이 산정표에서 별도 배당액이 책정되지 않았으며, 이를 근거로 임차인의 모든 배당권리나 미지급 보증금의 법적 처리가 확정되었다고 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문 및 도시가스 난방설비가 확인됩니다.
• 도로. 건물 남측에 폭 약 4m의 포장도로가 접해 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 비교 가능한 실거래와 경매 낙찰가격이 확인되지 않아, 현시점에서는 실제 매각 가능한 가격대와 매수 수요를 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 402호 전입세대 확인. 오강기 외에 호수 미상으로 표시된 명의가 402호에 전입하거나 실제 거주한 이력이 있는지 확인하세요.
• 임차권등기 원본 대조. 오강기의 최초·갱신 임대차계약, 보증금 135,000,000원, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록상태 확인. 임대의무기간, 등록의 현재 효력, 매각 후 승계되거나 적용될 수 있는 의무가 있는지 관할기관에 확인하세요.
• 공동담보 내역 확인. 양천신용협동조합의 공동담보목록 제2022-53호 및 국 명의 근저당의 공동담보목록 제2024-148호를 대조하고 채권 현황을 점검하세요.
• 실거래 및 현장가격 조사. 감정가 대비 할인폭만 보지 말고 이한팔라티움과 주변 유사 다세대주택의 실제 거래 사례, 매물 호가와 거래 가능성을 검증하세요.
• 점유·명도 상태. 402호의 현 점유자, 퇴거 가능성, 인도 협의 필요성 및 예상비용을 확인하세요. 임차권 소멸 예정과 즉시 인도 가능은 같은 의미가 아닙니다.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·결로·시설 하자, 승강기 및 공용시설 유지관리 상태를 확인하세요.
• 매각조건 재확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 최종 최저매각가격, 특별매각조건 및 매각물건명세서의 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “가격은 많이 내려왔지만, 안전마진은 아직 미확인”

부산 이한팔라티움 402호는 감정가 293,000,000원에서 최저가 100,499,000원으로 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 말소기준 근저당보다 후순위인 오강기 임차권은 보증금 135,000,000원이 매수인에게 당연히 승계되는 구조가 아니고, 배당 시뮬레이션도 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 산정 인수액 0원이라는 사실만으로 모든 점유·명도 위험이 제거된 것은 아닙니다. 호수 미상 임차·점유 신고의 귀속, 민간임대주택 관련 의무, 공동담보 현황 및 실제 시세가 검증되어야 합니다. 특히 반복된 유찰을 가격 매력으로만 해석하지 말고, 왜 낙찰이 이루어지지 않았는지도 살펴볼 필요가 있습니다.

권리상 인수 위험은 제한적으로 보이지만, 가격과 환금성 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 402호의 실제 권리·점유관계를 명확히 하고 시장에서 되팔 수 있는 가격을 확인하느냐에 있습니다. 입찰은 이 확인이 끝난 뒤 판단하는 것이 합리적입니다.