부산지방법원 2025타경5015. 공부상 공동주택인 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중인 이한팔라티움 5층 502호입니다. 소유자는 정경모이며, 등기상 첫 말소기준권리는 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이고 공동담보목록 제2022-53호가 기재돼 있습니다.
후순위로 국의 근저당권, 서울보증보험주식회사·해운대새마을금고 가압류, 양천신용협동조합의 임의경매개시결정, 김가희의 주택임차권이 있습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 단순한 소유자 점유형이 아니라 임대차 기록이 존재하므로 임차관계 원문 확인이 권리분석의 마지막 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지면적 | 330.6㎡ |
| 공시지가 | 2,060,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2022.03.22 근저당권이 기준
말소기준은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사위펀딩 근저당권은 2022.05.16 해지로 이미 말소됐습니다. 이후의 국 근저당권, 서울보증보험주식회사·해운대새마을금고 가압류, 경매개시결정 및 김가희 임차권은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 대상호와 다른 호실 기록을 구분해야 한다
현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유·전입 기록이 함께 나타납니다. 201호·203호·204호·301호·403호·501호 등은 502호와 다른 호실로 표시돼 있으므로, 대상 502호 권리분석에서는 호실을 혼합해 보증금을 합산하면 안 됩니다. 대상호와 직접 연결되는 핵심 기록은 김가희의 임차권등기입니다.
| 성명 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김가희 | 건물 전부 | 2024.02.26 | 2024.02.26 | 35,000,000원 | 없음 | 2025.02.03 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 35,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
현황조사상 다른 호실에는 박영일(201호), 김건희(203호), 윤명희(204호), 이동규(301호), 이유찬(403호), 이예빈(501호) 등이 기록되어 있고, 그 밖에 호실 미상 전입자도 존재합니다. 이 가운데 명시된 전입일이 있는 기록들은 모두 2022.03.22 이후로 판정돼 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 전입일 자체가 없는 윤명희·이동규·이유찬 기록은 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 1. 양천신용협동조합 근저당권 | 2,400,000,000원 | 166,228,400원 |
| 2. 국 근저당권 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 해운대새마을금고 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,690,000,000원 중 예상 배당액은 166,228,400원이며, 미배당액은 3,523,771,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 169,400,000원 | 166,228,400원 | 3,523,771,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 118,579,999원 | 116,119,879원 | 3,573,880,121원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 83,005,999원 | 81,111,891원 | 3,608,888,109원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 대연역이 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 승강기·도시가스 난방· 위생 및 급배수·화재탐지 및 경보·소화전·공동현관문 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규모. 이한팔라티움은 16세대, 사용승인일은 2022.02.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김가희 임차권 확인. 전입 2024.02.26·확정일자 2024.02.26·보증금 35,000,000원으로, 말소기준 2022.03.22보다 뒤라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 35,000,000원 미상 기록 확인. 전입일과 확정일자가 없는 별도 기록은 대항력 여부를 단정하지 말고 김가희 임차권과 동일 관계의 중복인지 별도 임차관계인지 확인해야 합니다.
- 호실 혼동 방지. 현황조사에는 201호·203호·204호·301호·403호·501호 등 다른 호실의 임차관계가 함께 나타나므로 502호와 구분해 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.22 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2022-53호가 기재돼 있으므로 신청채권액·실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 대상 면적과 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 별도 시세조사 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “매각소멸 구조는 명확, 임차기록은 확인 후 입찰”
이 사건의 말소기준은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권이고, 김가희의 임차권은 그보다 2년 가까이 뒤인 2024.02.26 전입·확정일자를 갖습니다. 따라서 확인되는 502호 임차권은 대항력이 없고 매각소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 35,000,000원 보증금·전입일 미상의 별도 기록이 존재하고, 현황조사에는 건물 내 여러 호실 임차인이 함께 나타납니다. 이 기록들을 대상 502호의 권리와 정확히 분리·대조한 뒤 입찰해야 합니다. 가격 측면에서도 현재 169,400,000원이 감정가의 70%라는 사실만 있을 뿐 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 권리 확인과 별개로 시세 검증이 반드시 필요한 물건입니다.
