부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 5층 502호입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이며, 감정평가상으로도 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 건물입니다.
소유자 정경모 명의로 2022년 3월 22일 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 다른 근저당권과 가압류, 임차권등기 등이 이어졌으며 양천신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.
권리 구조에서 중요한 점은 등기상 확인된 김가희의 임차권보다 양천신용협동조합 근저당권이 먼저 설정되었다는 사실입니다. 김가희의 전입신고일과 확정일자는 모두 2024년 2월 26일로, 말소기준일인 2022년 3월 22일보다 늦습니다. 따라서 해당 임차권을 낙찰자가 보증금 전액과 함께 자동 인수하는 구조로 볼 근거는 없습니다.
하지만 현황조사에 기재된 다른 사람들의 점유 호실이 명확하지 않은 만큼, 502호에 실제로 누가 거주하는지는 별개의 확인사항입니다. 특히 배당 계산에 표시된 인수액 0원을 실제 매수인 부담 전체가 확정되었다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 |
| 건물 규모 | 16세대 · 2022.02.17 준공 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 83,006,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.22 등록사항 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 선순위, 임차권은 후순위
말소기준권리는 2022년 3월 22일 접수된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사위펀딩 근저당권은 2022년 5월 16일 이미 말소되었습니다. 이후 설정된 국 명의 근저당권과 서울보증보험·해운대새마을금고의 가압류는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 502호와 다른 호실을 구분해야 한다
본건의 권리분석에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 등기부에서 확인되는 임차권자는 김가희이며, 주소에는 이한팔라티움 502호가 기재되어 있습니다. 보증금은 35,000,000원, 임차권등기상 점유개시일은 2024.02.24, 전입신고·확정일자는 2024.02.26입니다.
| 성명 / 해당 부분 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김가희 502호 주소 기재 · 임차권등기상 건물 전부 |
2024.02.26 35,000,000원 |
없음 | 후순위·배당 확인 | 매각 소멸 |
| 서다솔 호실 미상 |
2024.04.03 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 황정연 호실 미상 |
2022.05.06 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 최예원 호실 미상 |
2024.05.23 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 박희진 호실 미상 |
2024.03.22 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 오강기 호실 미상 |
2022.05.04 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 허재범 호실 미상 |
2022.06.03 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 호실 확인 |
| 이상민 호실 미상 |
2022.12.15 보증금 미상 |
없음 | 미상 | 호실 확인 |
대항력 판단은 기재된 전입신고일과 2022.03.22 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정일자·배당요구·법정 우선순위 등 추가 확인이 필요합니다. 호실 미상자는 본건 502호의 임차인으로 확정된 사람이 아닙니다.
이와 별도로 현황조사에는 박영일(201호), 김건희(203호), 윤명희(204호), 이동규(301호), 이유찬(403호), 이예빈(501호)가 기재되어 있습니다. 이들은 표시된 호실이 본건 502호와 다르므로, 이들의 임차보증금을 502호의 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
윤명희·이동규·이유찬은 전입신고일이 확인되지 않아 해당 점유관계 자체의 대항력 판단이 미상입니다. 다만 기재된 호실은 각각 204호·301호·403호로서, 이 사실만으로 502호에 대한 대항력을 인정할 수는 없습니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가의 34.3%가 시세의 34.3%는 아니다
감정가는 242,000,000원이고, 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 83,006,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준이지만, 이는 감정가 대비 비율이지 실제 거래 시세에 대한 할인율이 아닙니다.
이한팔라티움은 16세대 규모의 다세대주택으로, 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 검증된 실거래가격이 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 최근 실거래 평균이나 최신 거래보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 실제 거래가와 거래 시점, 면적 및 호실별 조건을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 83,006,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 58,104,200원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,672,940원 | 16.81% | 0원 |
추가 유찰 시 금액은 회차별 계산 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 인수 0원 역시 현재 확인된 권리 및 배당모형에 한정합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,894,108원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 81,111,892원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 매각대금 83,006,000원 중 추정 집행비용 1,894,108원을 제외한 81,111,892원이 양천신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 배분되는 금액은 없으며, 소유자 잔여금 역시 0원입니다.
배당모형상 채권 합계는 3,690,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 81,111,892원, 미배당 합계는 3,608,888,108원입니다. 다만 이는 등기상 채권최고액과 청구금액을 사용한 계산으로, 확정된 실제 채무잔액을 의미하지 않습니다. 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 이 호실만의 실제 채무액으로 해석해서도 안 됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세, 법정 우선채권, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 김가희의 임차보증금 35,000,000원은 이 배당표에 별도 배당항목으로 계산되지 않았으며, 이를 전액 배당받거나 매수인이 인수한다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.02.17 준공된 16세대 규모의 철근콘크리트조 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 330.6㎡이고 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 건축사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이고 동일 조건의 검증된 실거래가격이 확보되지 않았습니다. 향후 매각 가능성은 주변 유사 다세대주택의 실제 거래와 매물 상황을 추가 조사해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유자 특정. 등기상 김가희의 임차권 외에 현황조사의 호실 미상 7명 중 본건 관련자가 있는지 확인해야 합니다. 다른 호실 점유자를 본건 임차인으로 잘못 합산해서도 안 됩니다.
- 임차권등기 원본 확인. 김가희의 임차보증금 35,000,000원, 전입신고·확정일자, 임차권등기 범위와 매각 후 권리처리를 대조해야 합니다.
- 명세서 임차인 표시 대조. 별도로 기재된 보증금 35,000,000원이 동일 임차권의 중복 표시인지, 별개의 임대차인지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구의 민간임대주택등기 및 관련 등록사항을 검토하고, 경매로 인한 의무·등록상태의 변동을 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 동일 호실과 비교 가능한 전용면적·층·건축연도·입지의 실제 거래를 조사해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 명도 및 공용관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 부담도 점검해야 합니다.
- 법정 우선채권. 당해세, 최우선변제 대상 임차인 및 실제 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 현재 배당표에는 이러한 변동요인이 반영되지 않았을 수 있습니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 최신 매각공고를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 것은 실제 취득위험이다
부산 이한팔라티움 502호는 감정가 242,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 83,006,000원까지 낮아진 물건입니다. 표면적인 가격 변화는 크지만, 이를 곧바로 시세 대비 저렴하다는 결론으로 연결할 수는 없습니다.
권리상으로는 양천신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 김가희의 보증금 35,000,000원 임차권은 후순위입니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 현황조사에 호실 미상 점유자가 포함되어 있고, 민간임대주택 등록사항 및 임차보증금 기재를 추가로 검토해야 합니다.
더구나 검증된 실거래 시세가 확보되지 않아 83,006,000원이 시장에서 실제로 저렴한 가격인지 판단할 수 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수 3.0회와 소규모 다세대주택이라는 특성도 환금성 판단에서 가볍게 볼 수 없는 요소입니다.
결론은 입찰 판단 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 본건의 실제 임차·점유관계와 가격 적정성이 검증되기 전까지 저가 매수 기회로 평가하기 어렵습니다. 권리의 불확실성을 해소하고 실제 시세를 확인하는 것이 최저가 하락보다 먼저입니다.
