부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 404호에 대한 임의경매입니다. 공부상 용도는 다세대주택(도시형생활주택·단지형)이며, 건물은 2022년 준공된 지상 5층 규모입니다. 사건의 신청채권자는 양천신용협동조합이고, 청구금액은 2,096,033,769원입니다.

가격만 보면 시선이 쏠릴 만합니다. 감정가 2억 9,900만원에서 현재 최저매각가가 약 1억 256만원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 얼마나 내려왔는지가 아니라, 실제 취득에 필요한 금액이 현재 시장에서 해당 호실을 거래할 수 있는 가격보다 얼마나 낮은지입니다.

이 사건은 그 비교에 필요한 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 또한 임차권등기와 다수의 입주자·임차 관련 기록이 동시에 등장합니다. 따라서 가격 검증과 404호 점유관계 확인을 마치기 전에는 입찰을 보수적으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

권리분석의 출발점은 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 분석됩니다. 뒤이어 설정된 국 명의 근저당권과 가압류, 정경두의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

주식회사위펀딩의 근저당권은 2022.05.16 이미 말소되었습니다. 따라서 살아 있는 후순위 담보권과 이미 말소된 권리를 구분해야 합니다. 한편 소유권보존과 함께 등기된 민간임대주택 등록사항은 일반적인 금전채권과 성격이 다르므로, 임대의무와 행정상 등록 상태 및 매각 후 법적 효과를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 404호와 건물 전체 기록을 구분해야 한다

현황조사 및 임차권등기 등에는 개인 명의 임차·점유 관련자 15명이 기재되어 있습니다. 여기에 정경두의 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고가 별도로 존재합니다. 보증기관인 시보증은 실제 임차인으로 추가 집계하지 않으며, 동일한 보증금 150,000,000원을 중복 합산해서도 안 됩니다.

다만 아래 기록은 이한팔라티움 건물 전체의 여러 호실을 포함합니다. 현재 매각대상은 404호이므로, 다른 호실의 임차보증금이 404호 매수인에게 그대로 승계된다고 해석해서는 안 됩니다. 반대로 호수가 기재되지 않은 점유자의 404호 관련 가능성을 확인 없이 배제해서도 안 됩니다.

대항력 '없음'은 확인된 전입일이 말소기준일 이후라는 분석에 따른 것입니다. 전입일이 미상인 경우는 대항력 유무를 확정하지 않았습니다. 우선변제 순위는 배당요구 여부와 별개이며, 개별 임대차의 실제 성립·점유·확정일자·배당요건 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%와 실거래 시세는 다르다

이한팔라티움은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이고, 이 사건 역시 3회 유찰 상태입니다.

최저가 102,557,000원은 감정가의 약 34.3%입니다. 다만 현재 확인되는 통계만으로는 같은 면적과 조건을 갖춘 호실의 최근 실거래가보다 싼지 알 수 없습니다.

이 같은 소규모 다세대주택은 동일 건물 내에서도 층, 면적, 배치, 임대차 상태, 내부 상태에 따라 개별 물건의 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가와 최저매각가 사이의 큰 차이를 곧바로 안전마진으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)

집행비용 2,235,798원은 추정치입니다. 채권액은 담보권의 채권최고액 또는 가압류 청구금액을 기준으로 한 계산이며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

현재 회차의 예상 배당 가능 금액은 집행비용을 제외한 100,321,202원으로, 시뮬레이션상 양천신용협동조합에 배분됩니다. 후순위 채권자에게는 배당이 발생하지 않는 구조이며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

계산상 채권총액은 3,690,000,000원, 미배당액은 3,589,678,798원입니다. 이 미배당액은 채권자 측에서 회수하지 못하는 것으로 추정되는 금액이지, 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수와 취득가격을 분리

세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이미 확인된 후순위 금전채권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 형태로 분석되지는 않습니다.

그러나 실질 취득비용이 언제나 낙찰가만으로 끝난다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유관계, 인도 절차, 체납 관리비, 세금 및 부대비용을 별도로 검토해야 합니다. 더구나 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 4회나 5회 유찰 시나리오도 자동으로 저가매수 기회라고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 형태입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다. 토지면적은 404호의 개별 전유면적이 아닙니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 해당 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 실거래가 및 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 점유 확인. 정경두의 임차권등기와 호실 미상 점유자들의 관계를 확인하고, 현재 404호의 실제 거주자 및 인도 가능 상태를 조사해야 합니다.
• 보증기관 중복 배제. 정경두 150,000,000원과 시보증 150,000,000원은 동일 보증금 관련 신고입니다. 두 금액을 합산해 인수 위험을 산정하지 않아야 합니다.
• 전입·확정일자 대조. 전입일 미상 점유자의 대항력을 단정하지 말고, 해당 호실과 실제 점유 범위를 대조해야 합니다. 배당요구가 확인된 인원은 배당요구 종기 준수 여부와 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2022.03.22 민간임대주택 등록등기가 존재합니다. 임대의무기간, 등록 상태, 매각 이후 행정상 의무 및 승계 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 양천신용협동조합 공동담보목록 제2022-53호와 국 명의 공동담보목록 제2024-148호를 확인해 다른 담보물건과의 관계를 파악해야 합니다.
• 실거래 비교. 이한팔라티움 404호와 면적·층·구조가 유사한 거래사례를 확보하고, 최근 12개월 거래 및 최신 거래가격을 중심으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 체납·명도비용. 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 범위, 실제 점유자의 인도 협의 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 배당액은 추정치입니다. 실제 채권액, 당해세, 최우선변제, 공동담보 관련 배당관계를 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.27 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서 수정, 특별매각조건 및 매각 제외 부분 유무를 법원 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다”

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 102,557,000원입니다. 감정가 299,000,000원에서 세 차례 유찰된 가격이기 때문입니다. 하지만 낮아진 최저가만을 보고 좋은 경매물건이라고 평가하기는 어렵습니다.

권리 면에서는 긍정적인 부분이 있습니다. 2022년 양천신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 정경두의 임차권등기와 후순위 금전채권들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 보증기관의 중복신고를 제외하면 정경두의 보증금을 이중 계산할 이유도 없습니다. 현재 예상 인수금액은 0원입니다.

반면 404호의 점유 상태, 호실 미상 관련자, 민간임대주택 등록의 법적 효과는 입찰 전 확인이 필요합니다. 직접 비교 가능한 실거래가격도 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 충분히 낮다고 볼 근거가 부족합니다.

결론은 권리상 조건부 긍정, 입찰 판단은 보류입니다. 3회 유찰에 따른 할인폭은 크지만 이를 매력도와 동일시해서는 안 됩니다. 404호의 실제 점유와 인수 위험을 확정하고, 최근 실거래와 비교한 적정 취득가격을 산출한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.