부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 4층404호로, 공부상 공동주택(다세대주택)이며 매각물건명세서에도 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 기재돼 있습니다. 감정가는 299,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다.

등기부의 핵심은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 국 근저당권, 서울보증보험주식회사·해운대새마을금고 가압류, 정경두의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주식회사위펀딩의 근저당권은 이미 2022.05.16 말소됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권입니다. 정경두의 임대차계약일은 2022.10.12, 주민등록일과 점유개시일은 2022.10.31로 모두 말소기준보다 늦습니다. 제공된 판정에서도 대항력은 없는 것으로 분류돼 있고, 주택임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 15명, 보증기관 중복 1건

현황조사와 문건접수에는 여러 호실의 점유관계가 함께 나타납니다. 보증기관인 시보증은 정경두의 보증금 150,000,000원을 대위·승계한 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 기록상 실제 임차인은 15명입니다.

③ 배당 구조 (현재 최저가 209,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,730,200원을 제외한 205,569,800원이 양천신용협동조합에 배당되고 그 뒤 채권은 배당을 받지 못하는 계산입니다. 총 채권액 3,690,000,000원 대비 미배당액은 3,484,430,200원입니다. 그러나 후순위 권리가 소멸하고 대항력 있는 임차보증금으로 판정된 금액이 없으므로 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

④ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고는 못 한다

감정가 299,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 209,300,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 146,510,000원, 3회 유찰 시 102,557,000원으로 제시돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 부산공업고등학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 330.6㎡, 공시지가 2,060,000원/㎡입니다.
• 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 가격 검증 자료가 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 점유 확인. 정경두의 임차권등기는 404호 주소와 연결되지만, 현황조사에는 여러 호실의 임차관계가 함께 확인됩니다. 대상 호실의 현재 점유 상태를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
• 대항력 미상자 확인. 윤명희·이동규·이유찬은 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 각 점유부분과 404호의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 정경두·시보증 중복 계산 금지. 시보증은 정경두 보증금 150,000,000원의 대위·승계 신고이므로 보증금 300,000,000원으로 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2022.03.22 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70% 할인만으로 저가매수라고 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
• 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다

이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·정경두 임차권은 매각으로 소멸합니다. 정경두의 보증금 150,000,000원도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.

다만 이 물건을 높은 점수로 평가하기 어려운 이유는 따로 있습니다. 16세대 다세대 건물에서 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 그중 전입일 미상자가 있어 점유관계 점검이 필요합니다. 더구나 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 확인됐다고 볼 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 점유와 가격은 반드시 추가 확인입니다.