부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 '이한팔라티움' 504호는 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)입니다. 감정가는 299,000,000원이지만 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 102,557,000원입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 점은 눈길을 끕니다. 그러나 이 사건은 가격 하락폭과 실제 투자 가치가 같은 뜻인지를 반드시 구분해야 하는 물건입니다.

등기부에는 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준으로 설정되어 있고, 후순위 근저당권과 가압류, 임차권등기가 이어집니다. 등록된 임차권 보증금 150,000,000원은 현재 최저매각가보다 크지만, 임차인의 전입일이 근저당권 설정일보다 늦다는 점이 중요합니다. 대항력이 있는 보증금 인수형 경매와 달리, 이 임차권의 미배당액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 구조로 계산되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당이 임차권보다 앞선다

말소기준권리는 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-53호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 국 명의 근저당권과 서울보증보험·해운대새마을금고 가압류, 이상민 명의 주택임차권은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

주식회사위펀딩의 근저당권은 2022.03.22 설정됐지만 2022.05.16 이미 말소됐으므로 현재 유효한 인수권리로 계산하지 않습니다. 한편 민간임대주택등기는 별도 확인사항입니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재되어 있으므로, 경매 이후 민간임대주택 관련 규제가 어떻게 적용되는지를 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 504호와 다른 호실을 구분해야 한다

504호에서 직접 확인되는 핵심 임차권자는 이상민입니다. 임차권등기명령을 통해 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있으며, 임대차계약일은 2022.11.25, 점유개시일과 주민등록일은 2022.12.15입니다.

등기일 2024.12.23 · 임차권등기명령 2024.12.18. 배당요구 내역이 있으며, 실제 배당순위·배당액과 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다. 위 우선변제 배지는 우선변제권의 행사 여부 및 배당순위 확인이 필요하다는 뜻으로, 선순위 배당이나 보증금 전액 회수를 확정하는 의미가 아닙니다.

다만 이 사건의 현황조사에는 504호 이외의 다른 호실 관련 점유 내역과 호실이 명확하지 않은 신고도 함께 포함되어 있습니다. 이를 모두 504호의 임차인이라고 간주하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

건물 관련 현황조사 내역입니다. 호실 미상 신고는 504호와의 관계를 확인해야 하며, 다른 호실로 특정된 보증금은 504호의 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 전입일이 확인된 사람들은 말소기준일 이후 전입으로 분류됩니다. 전입일을 알 수 없는 사람들은 대항력 여부를 확정하지 않았습니다. 각 신고의 우선변제·승계 여부도 해당 호실과 원본 증빙을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 하락폭과 시세는 다르다

최저매각가가 감정가의 34.3%까지 낮아진 것은 분명합니다. 그러나 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

이한팔라티움은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 시세 조사에 표시된 전용면적 29.88㎡는 이번 504호와의 면적 일치가 확인되지 않았으므로 가격 비교 기준으로 사용하지 않습니다. 또한 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%가 표시되어 있습니다. 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성을 확정할 수는 없지만, 현재의 낮은 최저가를 곧바로 환금성이나 가격 메리트의 증거로 해석하기도 어렵습니다.

각 회차의 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계와 제시된 배당계산에 따른 추정치입니다. 미래 회차의 매각기일이나 실제 낙찰가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정으로 계산하면 집행비용을 제외한 매각대금은 양천신용협동조합 근저당권에 배당되고, 다른 후순위 채권자에게 배당될 금액은 남지 않습니다.

채권최고액·청구금액 기준의 단순 추정배당입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 임차인의 실제 배당요구와 우선순위는 반영되지 않았습니다. 실제 배당금액과 미배당액은 변동할 수 있습니다.

배당계산에 반영된 채권총액은 3,690,000,000원, 채권자 예상배당액은 100,321,202원, 미배당액은 3,589,678,798원입니다. 이처럼 미배당 규모가 커도 후순위 채권이 매각으로 소멸하면 그 미배당액을 매수인이 그대로 책임지는 것은 아닙니다. 특히 양천신용협동조합 근저당은 공동담보이므로, 전체 채권최고액을 504호만의 독립 채무로 해석해서도 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 대연역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 난방설비가 확인됩니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역에 위치하며 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 관련 상대보호구역이 포함됩니다.
• 공부와 현황. 공동주택(다세대주택)으로 이용되고, 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 16세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰은 3.0회로 표시됩니다. 확인된 낙찰률은 0.0%이나 통계 표본 규모가 특정되지 않았으므로 이 수치만으로 거래 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 504호 점유자 특정. 이상민 임차권등기의 대상과 실제 점유 상태를 확인하고, 호실 미상 신고자가 504호에 관련되는지 대조해야 합니다.
• 임차권 우선순위. 이상민의 전입일 2022.12.15와 확정일자 2022.11.28, 말소기준 2022.03.22를 대조하고 임차권등기의 매각 소멸 및 배당요구 관계를 최종 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 배제. 이상민과 '내용없'으로 표시된 150,000,000원 신고를 별개의 보증금으로 중복 산정하지 않도록 원본을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 임대의무 및 관련 제한이 매각 이후에도 적용되는지 관할기관과 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 공동담보. 양천신용협동조합의 공동담보목록 제2022-53호와 국 명의 공동담보목록 제2024-148호를 확인해야 합니다. 채권최고액이 해당 504호의 개별 시세를 나타내는 것은 아닙니다.
• 실거래 검증. 504호와 면적 및 이용조건이 일치하는 최근 거래를 확보하고, 내부 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
• 명도·인도. 후순위 임차권 소멸 가능성과 실제 점유자의 자진 인도는 별개입니다. 점유 확인 및 인도 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 공용관리비와 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.27 기일의 진행 여부, 최종 최저가, 특별매각조건 및 매각물건명세서 변경사항을 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸게 산다”는 다른 이야기

부산 이한팔라티움 504호의 권리 구조에서 가장 중요한 사실은 150,000,000원 임차권 보증금이 있다고 해서 그 전액을 매수인이 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 이상민의 전입과 확정일자는 모두 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 현재 제시된 권리·배당계산은 매수인 인수액을 0원으로 봅니다.

반면 가격과 환금성 측면에서는 보수적인 접근이 필요합니다. 299,000,000원 감정가가 102,557,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 동일 조건의 최신 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 이미 3회 유찰된 16세대 다세대주택이며, 여러 호실의 점유 내역이 함께 조사되어 실제 504호 관련 임차·점유관계를 분리하는 작업도 필요합니다.

결론은 권리상 예상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인, 입찰은 신중한 검증 후 판단입니다. 임차권등기의 소멸 관계와 민간임대주택 등록, 실제 점유 및 시세가 확정되기 전까지 감정가 대비 할인율만으로 매수 가치가 높다고 평가하기는 어렵습니다.