부산지방법원 2025타경5015. 대연동 이한팔라티움 5층 504호로, 공부상 공동주택(다세대주택)이며 도시형생활주택-단지형으로 기재된 물건입니다. 권리 흐름의 출발점은 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,400,000,000원입니다. 이후 설정·등기된 근저당, 가압류, 주택임차권과 경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있습니다.

특히 504호 전부에 관한 이상민의 주택임차권은 보증금 150,000,000원, 계약일 2022.11.25, 확정일자 2022.11.28, 전입·점유개시 2022.12.15입니다. 전입일이 말소기준일인 2022.03.22보다 늦어 대항력은 없고, 예상배당에서도 선순위 근저당이 매각대금을 모두 흡수하므로 미배당 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 민간임대주택등기는 별도 확인

말소기준은 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권입니다. 2024.06.03 국의 근저당권 240,000,000원, 2024.09.10 서울보증보험주식회사 가압류 50,000,000원, 2024.12.23 이상민 주택임차권 150,000,000원, 2025.04.17 해운대새마을금고 가압류 1,000,000,000원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 504호 임차권은 후순위

대상 504호에 직접 등기된 임차권자는 이상민입니다. 이와 별도로 현황조사에는 호수가 특정되지 않은 점유자들도 확인됩니다. 이들은 전입일이 모두 2022.03.22 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 504호 인도 과정에서는 현재 점유자를 다시 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 70% 최저가, 그러나 시세 할인으로 단정 금지

현재 최저매각가는 209,300,000원으로 감정가 299,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 146,510,000원, 그 다음 회차는 102,557,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.

하지만 이 물건은 동일 면적 기준으로 바로 비교할 최근 실거래 금액이 제시되지 않았고, 이한팔라티움의 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수는 없습니다. 특히 16세대 규모 다세대주택은 개별 호실의 상태·임대관계에 따른 가격 편차를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,730,200원을 제외한 205,569,800원이 선순위 양천신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 권리에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권액 3,690,000,000원 대비 미배당액은 3,484,430,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산공업고등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남측 약 4m 내외 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 2022.02.17 사용승인된 16세대 규모 다세대주택으로, 실제 환금성은 개별 호실 상태와 임대·점유관계를 함께 확인하는 보수적 접근이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 504호 현재 점유 재확인. 이상민 임차권등기 외에도 호수가 특정되지 않은 점유자가 존재하므로 현장과 전입세대 자료에서 실제 504호 점유자를 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 등기의 낙찰 후 처리와 매수인에게 미치는 효과를 등기 원문과 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 이상민 임차권. 전입일 2022.12.15로 말소기준 2022.03.22보다 늦어 대항력 없음으로 분석되며, 보증금 150,000,000원을 낙찰가에 더해 인수금으로 계산하지 않습니다.
• 공동담보 구조. 양천신용협동조합 근저당 채권최고액 2,400,000,000원은 공동담보목록 제2022-53호가 기재된 권리입니다. 배당과 채권잔액은 해당 공동담보 전체 진행 상황과 함께 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 209,300,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 실제 매매시세와 비교하기 전에는 가격 메리트로 가점하지 않는 것이 안전합니다.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당표와 배당요구 관계를 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다

이 사건의 금전 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이상민의 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 209,300,000원, 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 갑구 민간임대주택등기가 존재하고, 현황조사상 호수가 특정되지 않은 점유자들이 있으며, 무엇보다 현재 가격이 실제 시세보다 낮다는 비교 근거가 없습니다. 감정가 299,000,000원에서 한 차례 유찰돼 209,300,000원이 됐다는 사실만으로 매력적인 가격이라고 결론낼 수 없습니다. 권리상 금전 인수는 0원, 가격 평가는 보수적으로, 민간임대주택등기와 실제 점유는 입찰 전 재확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.