부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 4층 401호로, 공부상 공동주택(다세대주택)이며 도시형생활주택-단지형입니다. 감정가는 299,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 209,300,000원입니다. 등기상 소유자는 정경모이고, 말소기준은 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다.
그 뒤 서울보증보험주식회사 가압류, 해운대새마을금고 가압류, 국 명의 근저당, 임의경매개시결정 및 이기주의 주택임차권이 이어집니다. 제공된 권리 판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2022.03.22 등기된 민간임대주택등기는 별도로 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 이후 처리관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 401호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 도시형생활주택-단지형 |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 209,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,096,033,769원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위는 소멸
핵심 기준일은 2022.03.22입니다. 이 날 양천신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후의 가압류·후순위 근저당·경매개시결정·주택임차권은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 주식회사위펀딩의 910,000,000원 근저당은 2022.05.16 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 401호 이기주는 말소기준보다 후순위
현황조사와 문건접수 자료에는 실제 임차인 15명이 확인됩니다. 별도로 표시된 시보증은 이기주의 150,000,000원 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고로, 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서다솔 | 미상 | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 2025.03.17 | 해당 없음 |
| 김건희 | 203호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정연 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 없음 | 2025.05.15 | 해당 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2024.05.23 | 미상 | 없음 | 2025.03.13 | 해당 없음 |
| 박희진 | 미상 | 2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오강기 | 미상 | 2022.05.04 | 미상 | 없음 | 2025.04.11 | 해당 없음 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예빈 | 501호 | 2023.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가희 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허재범 | 미상 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 2025.03.25 | 해당 없음 |
| 이상민 | 미상 | 2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기주 | 401호 전부 | 2022.05.20 | 150,000,000원 | 없음 | 2024.08.05 | 해당 없음 |
| 시보증 | 이기주 승계 | 2022.05.20 | 150,000,000원 | 없음 | 미상 | 보증기관 |
본건 401호에 직접 연결되는 이기주의 임대차계약일은 2022.04.16, 확정일자는 2022.04.19, 주민등록 및 점유개시는 2022.05.20입니다. 모두 말소기준 근저당 설정일인 2022.03.22보다 뒤여서 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 등기된 주택임차권도 후순위로 매각 소멸 판정입니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,730,200원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 205,569,800원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 209,300,000원 가정 시 채권총액 3,690,000,000원 중 205,569,800원이 배당되고, 미배당액은 3,484,430,200원입니다. 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 도시형생활주택-단지형 다세대주택으로 표시돼 있습니다.
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근으로 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남측 약 4m 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 이한팔라티움은 16세대, 2022.02.17 준공으로 표시돼 있습니다. 본건에 맞는 실거래 가격 표본은 제시되지 않아 가격 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 점유 재확인. 등기상 이기주 임차권은 401호 전부입니다. 실제 현재 점유자와 인도 가능 여부를 현장 및 최신 현황자료에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.22 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 최신 등기 상태와 매각물건명세서 기재를 원본 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 시보증 150,000,000원은 이기주 보증금 대위·승계분으로 별도 임차보증금이 아닙니다.
- 미상 점유자 구분. 전입일 미상인 윤명희·이동규·이유찬은 각각 204호·301호·403호로 표시됩니다. 본건 401호와 혼동하지 말고 각 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 209,300,000원은 감정가 299,000,000원의 70%이지만, 면적 일치 실거래 자료가 없으므로 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 배당표 한계. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 최신 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 ‘쉬운 물건’은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당 이후 권리는 제공된 분석상 매각으로 소멸하고, 본건 401호 이기주의 전입도 말소기준 이후입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 현황조사상 임차관계가 다수 존재하고, 민간임대주택등기가 있으며, 동일 면적의 실거래 시세도 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 판단은 “권리상 인수금은 0원, 그러나 점유·등기·가격 검증은 별도”로 나누는 것이 맞습니다. 감정가에서 1회 유찰돼 209,300,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 부여하지 말고, 2026.08.18 입찰 전 401호 점유와 최신 명세서·등기부를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
