부산지방법원 2025타경5015. 부산광역시 남구 대연동 이한팔라티움 401호에 대한 임의경매입니다. 공부상 다세대주택(도시형생활주택-단지형)이며, 소유자는 정경모입니다. 2022년 3월 22일 설정된 양천신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 근저당, 가압류 및 임차권등기가 설정됐고, 양천신용협동조합이 경매를 신청했습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 채권최고액이 크고 건물 전체에 다수의 임차관계가 확인되는 사건입니다. 특히 401호에는 이기주의 보증금 150,000,000원 임차권등기가 있으며, 같은 보증금을 승계한 보증기관의 신고도 확인됩니다. 이 둘을 별도 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
이 사건에서 중요한 것은 낙찰자가 실제로 인수할 권리가 있는지, 해당 호실을 적법하게 인도받을 수 있는지, 그리고 최저가가 현재 시장가치보다 낮은지를 각각 분리해서 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 4층 401호 |
| 단지 규모 | 16세대 · 2022.02.17 준공 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 | 299,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,557,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 공부상 이용 | 공동주택(다세대주택) |
| 건축물 위반사항 | 위반사항 표시 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.03.22 설정된 양천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록 제2022-53호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액이므로 해당 401호에만 귀속되는 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
그 뒤 설정된 국 명의 근저당권과 서울보증보험주식회사·해운대새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 주식회사위펀딩 근저당권 910,000,000원은 2022.05.16 이미 말소되었습니다.
또한 2022.03.22 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기의 등록 상태와 매각 후 적용되는 임대주택 관련 의무를 관계 서류로 확인해야 하며, 근저당 후순위 권리와 동일하게 일괄 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 조사 — 실제 임차인 15명, 401호는 별도 확인
현황조사 및 관련 서류에 기재된 임차관계는 실제 임차인 명부상 15명과 보증기관 승계 신고 1건입니다. 따라서 보증기관을 포함한 신고 16건을 실제 임차인 16명으로 계산하면 안 됩니다.
이 명부는 이한팔라티움 건물의 여러 호실에 걸친 내용입니다. 201호·203호·204호·301호·403호·501호 등 다른 호실 임차인을 401호의 임차인으로 취급하거나, 그 보증금을 401호 매수인이 인수할 금액으로 합산해서는 안 됩니다. 호실 미상 임차인의 실제 점유 구획은 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 / 구획 | 전입일 | 보증금 · 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기주 401호 전부 |
2022.05.20 | 150,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 원임차인 |
| 시보증 이기주 보증금 승계 |
2022.05.20 | 150,000,000원 중복 신고 |
없음 | 확인 필요 | 보증기관 |
| 박영일 201호 |
2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서다솔 호실 미상 |
2024.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김건희 203호 |
2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤명희 204호 |
미상 | 1,000,000원 월 800,000원 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동규 301호 |
미상 | 1,000,000원 월 700,000원 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 황정연 호실 미상 |
2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최예원 호실 미상 |
2024.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박희진 호실 미상 |
2024.03.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오강기 호실 미상 |
2022.05.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유찬 403호 |
미상 | 1,000,000원 월 600,000원 |
가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예빈 501호 |
2023.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가희 호실 미상 |
2024.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허재범 호실 미상 |
2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 호실 미상 |
2022.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 2022.03.22 말소기준 근저당권과 확인된 전입일의 선후관계를 기준으로 표시했습니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·선순위 채권 등을 종합적으로 확인해야 하므로 미확인 사항을 확정 판정하지 않았습니다. 건물 내 다른 호실의 임차관계는 401호 매수인의 인수채무와 구분해야 합니다.
이기주 150,000,000원 + 시보증 150,000,000원 = 별개 보증금 300,000,000원으로 처리하는 것은 잘못입니다. 동일 보증금 채권의 승계·중복 관계를 반영해야 합니다.
이기주의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리분류상 매수인 인수대상은 아닙니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인이 150,000,000원을 인수한다고 볼 수 없습니다. 다만 실제 배당요구 및 승계 관계, 임차권 말소와 명도 절차는 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 34% 낙찰가와 시장가치는 다르다
현재 최저매각가 102,557,000원은 감정가 299,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가와의 차이는 상당하지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
이한팔라티움은 16세대 규모의 다세대주택이며, 대상 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 또는 이미 시장가치에 근접했는지를 확정하기 어렵습니다.
| 감정가 | 299,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 102,557,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 34.3% |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.0회 |
| 확인된 최근 실거래 평균 | 확인 불가 |
| 최신 실거래가격 | 확인 불가 |
| 실거래 가격 추세 | 확인 불가 |
| 시장가격 대비 저렴 여부 | 판정 보류 |
실거래 비교가 어려운 상황에서는 감정가 대비 낮은 가격만 보고 안전마진이 확보됐다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 거래 표본과 환금성 검토가 필요한 소규모 다세대주택이라는 점에 유의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,557,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,235,798원 |
| 1. 양천신용협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 100,321,202원 |
| 2. 국 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 해운대새마을금고 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,690,000,000원 | 100,321,202원 |
최저가에 매각된다는 가정에서 집행비용 2,235,798원을 제외한 100,321,202원이 양천신용협동조합에 배당되는 추정 구조입니다. 그 외 후순위 근저당권자와 가압류권자에게 배당되는 금액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다.
채권자 총 미배당 추정액은 3,589,678,798원입니다. 이는 배당표에 포함된 채권액과 예상배당액의 차이이지, 매수인이 부담할 채무가 아닙니다. 또한 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 계산이므로 실제 확정 채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세, 임차인 최우선변제 및 401호 임차보증금에 대한 별도의 배당 조정은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 집행법원의 확정 절차에 따릅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 시세 검증은 필요
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰·34.3%) | 102,557,000원 | 3,589,678,798원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 71,789,900원 | 3,619,902,318원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (16.81%) | 50,252,930원 | 3,641,051,623원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 최저매각가는 내려가지만, 채권자 미배당액은 반대로 늘어납니다. 제시된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 권리구조가 그대로 유지되고 별도의 인수권리가 발견되지 않는다는 조건에서는 최저가에 낙찰될 때의 실질취득 추정액도 최저매각가와 같습니다.
다만 이는 권리 인수액에 한정한 추정입니다. 취득세, 명도비, 수리비, 관리비 관련 비용 등은 포함되지 않습니다. 추가 유찰이 곧 투자 수익을 보장하는 것도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 부산공업고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택, 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 2호선 대연역이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.02.17 준공된 16세대 공동주택으로, 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문 및 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 및 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 330.6㎡이며 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 민간임대주택등기가 있으므로 임대사업자 등록 상태와 매각 후 의무를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택으로, 동일 조건의 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 단지 경매 평균 유찰이 3.0회라는 점을 감안해 거래 수요와 적정 매도가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임차권등기. 이기주의 보증금 150,000,000원, 전입일 2022.05.20, 확정일자 2022.04.19 및 2024.05.09를 확인하고 실제 배당요구, 후순위 권리의 소멸 여부, 임차권 말소 가능성을 대조하세요.
- 보증기관 대위·승계. 시보증은 이기주 보증금의 승계 신고로 표시되어 있습니다. 별도 150,000,000원 채권으로 중복 계산하지 말고 실제 지급 및 채권 승계 범위를 확인하세요.
- 점유관계. 실제 임차인 명부상 15명 중 다수는 다른 호실 또는 호실 미상으로 기재되어 있습니다. 401호 현장 점유자와 배당요구자의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 여부, 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 매각으로 인한 법적 지위 변화를 관련 기관과 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 공동담보 확인. 양천신용협동조합 근저당 채권최고액은 2,400,000,000원이며 공동담보목록이 존재합니다. 다른 담보목적물과 채권 관계가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 재확인. 국 명의 근저당이 설정되어 있습니다. 당해세 및 조세채권의 법정 우선순위, 임차인 최우선변제, 집행비용에 따라 예상 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 대상 401호와 면적·층·이용상태가 유사한 다세대주택의 실제 거래를 별도로 비교하세요. 단순히 감정가 대비 34.3%라는 이유로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 및 인도 협의 가능성, 건물 내부 상태와 보수 비용을 확인하세요.
- 최종 서류 검토. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 서류 및 법원 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%라고 모두 싼 것은 아니다”
부산 이한팔라티움 401호는 감정가 299,000,000원에서 최저매각가 102,557,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대주택입니다. 가격 하락 폭은 크지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
권리관계에서는 2022년 양천신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 임차권·근저당·가압류가 소멸하는 구조입니다. 401호 임차인 이기주의 보증금 150,000,000원은 보증기관 승계 신고와 중복 합산하지 않아야 하며, 주어진 권리분류상 매수인이 인수할 보증금으로 계산되지 않습니다.
그러나 민간임대주택등기, 실제 점유관계, 401호 이외의 호실 미상 임차인, 공동담보 관계는 검증이 필요합니다. 특히 직접 비교할 실거래가가 없어 현 최저가가 적정한지도 확정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토형입니다. 권리 인수액 산정상 0원이라는 장점은 있지만, 3회 유찰과 시세 검증 부족, 임차관계 확인 부담을 고려하면 현재 가격만으로 적극적인 낙찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가에 현혹되지 않고 401호의 실제 권리·점유와 시장가치를 확인하는 것입니다.
