부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 202호로, 공부상 공동주택(다세대주택)이며 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택-단지형으로 표시돼 있습니다. 소유자는 정경모이고, 2022.03.22. 소유권보존과 함께 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
이후의 국 근저당, 서울보증보험주식회사·해운대새마을금고 가압류, 서다솔 주택임차권, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 특히 서다솔의 임대차계약일자는 2024.03.04., 주민등록일자·점유개시일자는 2024.04.03., 임차보증금은 100,000,000원으로 등기돼 있어 말소기준일 2022.03.22.보다 명확히 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) · 도시형생활주택-단지형 |
| 소유자 | 정경모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양천신용협동조합 / 2,096,033,769원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 이한팔라티움 · 16세대 · 2022.02.17. |
① 권리 흐름 — 2022.03.22. 근저당이 기준선
말소기준은 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정된 주식회사위펀딩 근저당은 2022.05.16. 해지로 이미 말소됐고, 2024.06.03. 국 근저당, 2024.09.10. 서울보증보험주식회사 가압류, 2025.02.05. 서다솔 주택임차권, 2025.04.17. 해운대새마을금고 가압류는 후순위입니다.
② 임차·점유관계 — 202호 서다솔은 후순위, 전입일 미상자는 별도 확인
본건과 직접 연결되는 서다솔은 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2024.03.04., 주민등록·점유개시 2024.04.03.으로 확인됩니다. 말소기준 2022.03.22.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 현황조사에는 건물 내 여러 호실 및 호실 미상 점유자가 함께 나타나며, 윤명희·이동규·이유찬 등 전입일이 없는 점유자는 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 합니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영일 | 201호 | 2025-02-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건희 | 203호 | 2023-06-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤명희 | 204호 | 미상 | 1,000,000원 / 800,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 301호 | 미상 | 1,000,000원 / 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 황정연 | 미상 | 2022-05-06 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-05-15 · 미상 | 없음 |
| 최예원 | 미상 | 2024-05-23 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-03-13 · 미상 | 없음 |
| 박희진 | 미상 | 2024-03-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오강기 | 미상 | 2022-05-04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-04-11 · 미상 | 없음 |
| 이유찬 | 403호 | 미상 | 1,000,000원 / 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이예빈 | 501호 | 2023-02-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김가희 | 미상 | 2024-02-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허재범 | 미상 | 2022-06-03 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025-03-25 · 미상 | 없음 |
| 이상민 | 미상 | 2022-12-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서다솔 | 건물 전부 | 2024-04-03 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025-02-05 · 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 내용없 | 미상 | 미상 | 100,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 208,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 146,020,000원, 그 다음은 102,214,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이한팔라티움은 16세대 규모이고, 확인 가능한 최근 낙찰금액이나 실거래 기준금액이 없습니다. 따라서 208,600,000원이 시장가격 대비 할인된 금액인지 판단할 기준 자체가 부족합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 208,600,000원 | 204,879,600원 | 3,485,120,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 3,546,824,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 3,590,016,996원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,720,400원 공제 후 양천신용협동조합에 204,879,600원이 배당되고 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 총 채권 3,690,000,000원 대비 미배당은 3,485,120,400원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산공업고등학교 동측 인근이며 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철도 2호선 대연역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 330.6㎡, 공시지가 2,060,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 이한팔라티움은 16세대이며 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 가격 환금성 판단에 활용할 비교 기준이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유 확인. 서다솔의 등기상 주소와 202호 연결관계, 현재 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 윤명희·이동규·이유찬 등 전입일이 없는 점유자는 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 원본 조사자료와 호실을 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 최종본 대조. 임차보증금·배당요구·우선변제 여부와 점유부분을 최종 명세서에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 최종 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 감정가 298,000,000원에서 208,600,000원으로 내려왔지만 실거래 기준가가 없어 할인율만으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리 기준선은 명확하지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요하다”
이 사건의 가장 분명한 장점은 말소기준이 2022.03.22. 양천신용협동조합 근저당으로 선명하다는 점입니다. 본건 202호와 직접 연결되는 서다솔 역시 2024.04.03. 전입·점유라 후순위이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현황조사에는 다른 호실과 호실 미상 점유자가 다수 나타나며 일부는 전입일이 없어 대항력을 단정할 수 없습니다. 가격도 마찬가지입니다. 감정가의 70%까지 내려온 사실만으로는 부족합니다. 최근 실거래 기준가가 없어 208,600,000원이 실제 시장가보다 싼지 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 물건은 권리 기준선은 확인, 점유와 가격은 재확인이 맞는 결론입니다.
