부산지방법원 2025타경5015. 부산 남구 대연동 이한팔라티움 2층 202호는 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 소유자는 정경모이며, 2022년 3월 22일 설정된 양천신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국 명의 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정이 등록됐습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이나, 그것만으로 입찰 위험이 모두 제거됐다고 보기는 어렵습니다.
특히 202호와 관련된 임차권자 서다솔의 전입일은 2024.04.03로, 말소기준일인 2022.03.22보다 늦습니다. 등기된 보증금은 100,000,000원입니다. 제공된 권리 판정상 대항력은 없고 해당 임차권등기는 매각으로 소멸할 것으로 분류돼 있습니다. 다만 명도, 배당요구 및 실제 점유 상황은 별도로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인 폭보다 202호에 실제로 어떤 임차관계가 남아 있는지가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 894-18 이한팔라티움 주건축물제1동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 유엔평화로42번길 24 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택·단지형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 2층 |
| 소유자 | 정경모 (단독소유) |
| 감정가 | 298,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,214,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 양천신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,096,033,769원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2022.03.22 양천신용협동조합 근저당권 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 별도 확인
가장 먼저 설정된 양천신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 위펀딩 근저당권은 2022.05.16 이미 말소됐고, 국 명의 근저당권과 서울보증보험·해운대새마을금고 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 202호와 건물 전체를 구별해야 한다
현황조사 등에서 이름이 확인되는 임차 관련 인물은 14명입니다. 이 가운데 대상 202호와 직접 연결되는 임차권등기자는 서다솔입니다. 나머지 13명은 다른 호실 또는 호실이 명확하지 않은 건물 전체 조사 기록이므로, 모두 202호 임차인이라고 볼 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 / 호실 | 전입 / 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|
| 서다솔 / 202호 관련 임차권등기상 건물 전부 |
2024.04.03 100,000,000원 확정일자 2024.03.04 |
대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 박영일 / 201호 | 2025.02.11 보증금 미상 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김건희 / 203호 | 2023.06.19 보증금 미상 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 윤명희 / 204호 | 전입일 미상 1,000,000원 월차임 800,000원 |
대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이동규 / 301호 | 전입일 미상 1,000,000원 월차임 700,000원 |
대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 황정연 / 호실 미상 | 2022.05.06 보증금 미상 배당요구 2025.05.15 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최예원 / 호실 미상 | 2024.05.23 보증금 미상 배당요구 2025.03.13 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박희진 / 호실 미상 | 2024.03.22 보증금 미상 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 오강기 / 호실 미상 | 2022.05.04 보증금 미상 배당요구 2025.04.11 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이유찬 / 403호 | 전입일 미상 1,000,000원 월차임 600,000원 |
대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음 |
| 이예빈 / 501호 | 2023.02.01 보증금 미상 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김가희 / 호실 미상 | 2024.02.26 보증금 미상 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 허재범 / 호실 미상 | 2022.06.03 보증금 미상 배당요구 2025.03.25 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이상민 / 호실 미상 | 2022.12.15 보증금 미상 |
대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
대항력 판정은 등기상 말소기준일과 확인된 전입일을 기준으로 한 것입니다. 전입일 또는 점유 범위가 확인되지 않는 경우 대항력이 있다고 단정하지 않았습니다. 우선변제 여부도 배당요구 사실만으로 확정하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저가는 다르다
현재 최저매각가는 102,214,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 감정가와 최저매각가의 차이는 195,786,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 그 자체가 시장가격 대비 이익을 의미하지는 않습니다.
이한팔라티움은 2022.02.17 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적의 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 비교 면적의 일치 여부도 확인되지 않은 상태이므로 다른 호실의 가격을 202호 시세로 단순 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,230,996원 |
| 1. 근저당 · 양천신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 99,983,004원 |
| 2. 근저당 · 국 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준으로 집계한 배당 대상 채권액 합계는 3,690,000,000원입니다. 현재 최저매각가에서 추정 집행비용을 제외한 배당액은 99,983,004원이며, 이는 양천신용협동조합에 배분됩니다. 나머지 채권자와 소유자에 대한 예상배당은 0원입니다. 채권액 대비 미배당액은 3,590,016,996원입니다.
위 배당은 채권최고액을 활용한 단순 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 2,096,033,769원이며, 당해세·최우선변제·실제 채권 잔액 및 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 위험 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
102,214,000원 | 99,983,004원 | 3,590,016,996원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
71,549,800원 | 69,861,904원 | 3,620,138,096원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
50,084,860원 | 48,783,333원 | 3,641,216,667원 |
유찰 시 매각대금이 줄어들면서 채권자 미배당액은 증가하지만, 계산상 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 0원입니다. 이는 확인된 권리의 소멸과 배당순위가 시뮬레이션대로 적용된다는 전제입니다. 확인되지 않은 임차관계까지 인수 위험이 없다고 확정하는 결과는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산공업고등학교 동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 대연역이 위치해 있습니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.02.17 준공된 철근콘크리트구조의 지상 5층 다세대주택입니다. 급·배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문 및 도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 부산공업고등학교 관련 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,060,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실내 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모로 대단지와는 다른 매수층을 고려해야 합니다. 동일 조건의 최신 거래가격 확인이 어려우며, 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 따라서 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 202호 임차권등기 원본 확인. 서다솔의 보증금 100,000,000원, 전입·확정일자, 배당요구, 임차권등기 말소 및 점유 상태를 매각물건명세서와 등기사항증명서로 대조하세요.
- 다른 호실의 임차인과 분리. 건물 전체 조사에 등장한 임차인 중 누가 실제 202호에 관계되는지 확인하세요. 호실 미상자의 점유·전입·보증금도 검증 대상입니다.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록과 임대의무기간 관련 제한이 매각 후 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
- 배당 및 조세채권. 국 명의 근저당권과 실제 체납세액·당해세·임차인 최우선변제 가능성을 검증하세요. 예상배당액이 실제 배당액과 다를 수 있습니다.
- 실거래 및 면적 확인. 202호의 정확한 전용면적을 원본에서 확인한 다음, 동일 면적·유사 층·유사 상태의 최신 실거래와 비교해 입찰가 상한을 설정하세요.
- 명도·관리비. 실제 거주자, 점유 권원, 인도명령 가능성, 명도비용 및 체납 관리비를 점검하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.27 매각기일과 매각조건, 기일변경 여부, 최신 등기 및 매각물건명세서를 법원 원본으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰 기회인가, 위험을 반영한 가격인가”
이 사건의 가장 강력한 숫자는 감정가 대비 34.3%입니다. 그러나 높은 할인율과 낮은 매수 위험은 같은 뜻이 아닙니다. 양천신용협동조합 근저당권을 기준으로 한 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 대상 202호의 100,000,000원 임차권등기, 건물 전체의 복잡한 임차 조사 내역, 민간임대주택등기, 반복 유찰 이력이 함께 존재합니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 미확인 임차관계와 실제 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교도 확보되지 않아 시장가격 대비 수익성을 판단하기 어렵습니다. 결론은 가격 매력 확정이 아닌 권리·점유·시세 검증 후 선별 접근입니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제로 얼마에 취득하고 어떤 권리와 점유를 정리해야 하느냐입니다.
